正式更名為大悅城地產(chǎn)有限公司后，這家已經(jīng)正式登陸港股平臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)公司即將交出上市元年的成績(jī)單。

　　大悅城地產(chǎn)近日發(fā)布盈警，稱經(jīng)計(jì)及大悅城項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，預(yù)期集團(tuán)2014年度綜合溢利將較2013年度下跌約45%至50%。

　　其中，約90%的預(yù)期溢利跌幅歸因于2014年度的集團(tuán)投資物業(yè)公允值預(yù)期增幅的下降。大悅城地產(chǎn)稱，截至2014年6月30日止六個(gè)月，投資物業(yè)公允值增幅下降已導(dǎo)致相關(guān)期間的溢利大幅下跌。而2014下半年，該情況也仍無(wú)重大改變。

　　大悅城地產(chǎn)指預(yù)期溢利跌幅也與2014年新投入運(yùn)營(yíng)的三個(gè)物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)，分別為北京長(zhǎng)安街W酒店、北京華爾道夫酒店及煙臺(tái)大悅城與開(kāi)業(yè)相關(guān)的額外成本及開(kāi)支增加。

　　同時(shí)，上述三個(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目于2014年期內(nèi)處于初步營(yíng)運(yùn)階段，產(chǎn)生的收益或溢利尚無(wú)法覆蓋成本及開(kāi)支。

　　此外，大悅城地產(chǎn)期內(nèi)銷售及交付總建筑面積的減少也導(dǎo)致2014年來(lái)自待售物業(yè)銷售收入下跌。

　　不過(guò)，伴隨2014年6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的注入，大悅城地產(chǎn)的平臺(tái)也逐漸擁有了逐鹿內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)場(chǎng)的實(shí)力，但隨著購(gòu)物中心成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主流，大悅城所加入的這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。

　　中糧商業(yè)地產(chǎn)元年

　　根據(jù)大悅城地產(chǎn)的公告，2014年溢利大幅下跌因集團(tuán)投資物業(yè)公允值預(yù)期增幅的下降。大悅城地產(chǎn)對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋稱，公司預(yù)計(jì)2014年底投資性物業(yè)公允值與2013年底比較變化不大，因此可計(jì)入損益的公允價(jià)值預(yù)期增幅較2013年下降。

　　根據(jù)香港自2005年1月開(kāi)始實(shí)施的新會(huì)計(jì)制度，上市公司須每年按市值重估旗下投資物業(yè)的價(jià)值，重估后的市值差額作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。

　　世邦魏理仕估值及咨詢服務(wù)部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳志華接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體訪問(wèn)時(shí)表示，影響投資物業(yè)公允值的因素，最主要的是市場(chǎng)的情況，即投資物業(yè)在市場(chǎng)上所表現(xiàn)出的供需關(guān)系。如果供應(yīng)較多，有供應(yīng)的壓力，租金亦會(huì)受壓力下調(diào);需求多，則租金會(huì)相應(yīng)上漲，公允值評(píng)估值也會(huì)較高。

　　另一個(gè)影響因素是物業(yè)管理本身及該投資物業(yè)的營(yíng)運(yùn)狀態(tài)，改變業(yè)態(tài)、調(diào)整布局、重新裝修等情況都會(huì)影響市場(chǎng)價(jià)值。

　　一位持續(xù)關(guān)注大悅城地產(chǎn)的港股分析師對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱，投資物業(yè)公允值每年都會(huì)有差別，一般分析師會(huì)把這個(gè)指標(biāo)從核心盈利里面剔除，因?yàn)槭且淮涡缘臄?shù)據(jù)，資本市場(chǎng)對(duì)其變化的關(guān)注亦較小。

　　穆迪亦在近期發(fā)布的報(bào)告中指出：“大悅城合并后利潤(rùn)下降對(duì)其信用指標(biāo)和現(xiàn)金流的影響有限，因?yàn)槔麧?rùn)降低主要是公允價(jià)值增長(zhǎng)下降所造成，而這是非現(xiàn)金項(xiàng)目，我們也認(rèn)為新投入運(yùn)營(yíng)的投資型房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)一定的虧損是正�，F(xiàn)象。”

　　據(jù)介紹，大悅城地產(chǎn)一共在營(yíng)運(yùn)的大悅城6個(gè)，包括北京西單、北京朝陽(yáng)、上海、煙臺(tái)、天津和沈陽(yáng)大悅城，成都大悅城仍在建設(shè)中，這6個(gè)項(xiàng)目亦為2014年9月份公告注入港股平臺(tái)的全部購(gòu)物中心項(xiàng)目。

　　大悅城地產(chǎn)對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱，公司對(duì)旗下項(xiàng)目的要求為從開(kāi)工到開(kāi)業(yè)約30個(gè)月，開(kāi)業(yè)后項(xiàng)目可提高出租率達(dá)到約90%水平。一般首三年是培育期(按個(gè)別項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)狀況和地點(diǎn)可能略有不同)，在期內(nèi)能達(dá)致現(xiàn)金流持平，正常開(kāi)業(yè)后的第三年在成本法下要求賬面盈利。

　　內(nèi)地購(gòu)物中心之戰(zhàn)

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，“中國(guó)購(gòu)物中心的供應(yīng)量將從2013-2014年的360多個(gè)，增加到2016年供應(yīng)600多個(gè)，數(shù)量幾乎要增加一倍”。

　　供應(yīng)量幾乎翻番，將對(duì)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。龐大數(shù)量背后，是各家開(kāi)發(fā)商削尖腦袋擠入購(gòu)物中心的戰(zhàn)場(chǎng)。

　　目前，除卻早已跑馬圈地的萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地等巨頭外，外資企業(yè)亦在垂涎內(nèi)地龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，凱德商用、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、新鴻基、九龍倉(cāng)等老牌商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商也紛紛進(jìn)入內(nèi)地大開(kāi)購(gòu)物中心。

　　此外，開(kāi)始轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)亦不在少數(shù)，其中不乏遠(yuǎn)洋、龍湖、萬(wàn)科、綠地等龍頭房企，購(gòu)物中心之戰(zhàn)的激烈程度可見(jiàn)一斑。

　　相比之下，華潤(rùn)置地和萬(wàn)達(dá)商業(yè)與大悅城地產(chǎn)更具參照性，三者同為內(nèi)地專注于商業(yè)地產(chǎn)的品牌，且均已登陸香港資本市場(chǎng)。

　　首先在規(guī)模上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)自是不必多說(shuō)，根據(jù)其上市前夕公布的招股文件，全國(guó)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量已經(jīng)破百，在未來(lái)的兩三年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量將會(huì)超過(guò)200座;華潤(rùn)置地雖然稍稍遜色，但亦在5個(gè)城市擁有萬(wàn)象城、22個(gè)城市開(kāi)發(fā)了五彩城/萬(wàn)象匯;而大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)包則為剛剛注入的6個(gè)大悅城、北京安定門(mén)項(xiàng)目及兩個(gè)中糧廣場(chǎng)。

　　在定位上，據(jù)大悅城地產(chǎn)對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，其品牌主要聚焦18-35歲城市新興中產(chǎn)階級(jí)客群，堅(jiān)持“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”的品牌定位。

　　華潤(rùn)置地旗下商業(yè)品牌則涵蓋了高端商業(yè)產(chǎn)品線定位的萬(wàn)象城、區(qū)域商業(yè)中心定位的萬(wàn)象匯/五彩城系列以及以潮人文化為載體大mini萬(wàn)象城——華潤(rùn)1234Space。

　　而萬(wàn)達(dá)商業(yè)旗下的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相較之下則顯得非常“博愛(ài)”，并沒(méi)有較為明確的定位。

　　不過(guò)，戴德梁行的商業(yè)地產(chǎn)部助理董事羅俊崴對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，華潤(rùn)置地在擴(kuò)張之初亦僅僅專注于萬(wàn)象城產(chǎn)品系列，但是隨著后續(xù)拿地的限制，當(dāng)項(xiàng)目地塊不足以支撐萬(wàn)象城的落地開(kāi)發(fā)后，萬(wàn)象匯/五彩城的產(chǎn)品線即應(yīng)運(yùn)而生。

　　因此，他認(rèn)為尚沒(méi)有進(jìn)行較大規(guī)模擴(kuò)張的大悅城地產(chǎn)，仍可以專注于單一產(chǎn)品和定位。“不管購(gòu)物中心的定位如何，永遠(yuǎn)的前提是項(xiàng)目位置。城市中心就做高端，郊區(qū)位置即使華潤(rùn)也不會(huì)做萬(wàn)象城。”

　　因此，購(gòu)物中心定位與企業(yè)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目數(shù)量與未來(lái)戰(zhàn)略之爭(zhēng)息息相關(guān)。“更重要的是根據(jù)項(xiàng)目地塊做定位，畢竟賺錢(qián)最重要。”羅俊崴補(bǔ)充道。
　�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 王靜）

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