夜色中的廣州珠江新城燈火璀璨，車聲鼎沸，多個(gè)廣州地標(biāo)性的建筑都扎堆這個(gè)CBD區(qū)域。然而在這一切光鮮的背后，仍有一片處于拆遷狀態(tài)的爛尾樓，在夜色中徒留一片暗黑，與周圍的繁華盛景顯得格格不入。
這一名為廣州冼村舊改的項(xiàng)目就這么突兀地佇立已長(zhǎng)達(dá)五年時(shí)間。曾經(jīng)的政績(jī)工程如今卻成了一個(gè)棘手瘡疤，作為企業(yè)合作方的國(guó)企保利地產(chǎn)也被深度套牢，投入十幾億成本迄今仍未看到回收期。
地產(chǎn)圈內(nèi)人士表示，當(dāng)前整肅官員貪污腐敗的風(fēng)暴波及房地產(chǎn)行業(yè)，牽涉出多宗因舊改項(xiàng)目而關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)商，政府層面處于敏感時(shí)期，推進(jìn)該項(xiàng)目必然困難。事實(shí)上，當(dāng)初政府既定的舊改更新改造政策并不能實(shí)質(zhì)性解決舊改過程的問題，導(dǎo)致近年來廣深舊改項(xiàng)目陷入膠著狀態(tài)。
冼村舊改拆遷風(fēng)波不斷 五年停滯不前
進(jìn)入2015年，作為保利地產(chǎn)冼村舊改項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人的李銘（化名）覺得壓力頗大，原以為憑著成功操盤過廣州琶洲舊改的經(jīng)驗(yàn)，廣州冼村舊改項(xiàng)目也能輕松拿下，但是該項(xiàng)目從啟動(dòng)已整整跨入第五個(gè)年頭了，何時(shí)能拆遷完成依然看不到希望。
李銘坦言，進(jìn)入廣州保利城改投資公司接手這個(gè)項(xiàng)目后，整個(gè)拆遷過程就是溫吞吞狀態(tài)，停滯不前，零星的簽約根本不能推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展，到現(xiàn)在還剩下300多戶、400多棟拆遷房尚未完成。
“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度很高，本來以為是高大上工作，但現(xiàn)在卻做得很苦逼。不僅干開發(fā)商的活，還要干區(qū)長(zhǎng)活，市長(zhǎng)活，除了拆遷還要維穩(wěn)”，李銘無奈地表示。這個(gè)三十好幾的大男人面對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)時(shí)一臉惆悵，眉頭緊鎖，似乎有一腔的壓抑需要發(fā)泄。
“現(xiàn)在接農(nóng)民電話是第一位”，李銘表示，保利地產(chǎn)參與過很多地方舊改，就算從全國(guó)舊改來看沒有哪個(gè)舊改項(xiàng)目是像廣州冼村這個(gè)項(xiàng)目一樣，經(jīng)歷拆遷時(shí)間長(zhǎng)、涉及各種土地、經(jīng)濟(jì)利益、官員、宗親糾葛等復(fù)雜情況，甚至可以改寫成一部涉及城鎮(zhèn)化進(jìn)程中舊改的長(zhǎng)篇小說。
2008年以來，廣州政府持續(xù)加大城中村改造力度，以盤活存量土地為主，專門設(shè)立三舊改造辦，批復(fù)冼村、獵德、林和、琶洲以及楊箕等多個(gè)三舊改造項(xiàng)目。
2009年7月10日，以政府為主導(dǎo)的冼村改造工程正式啟動(dòng)，以公司股份制的形式成立村公司即廣州冼村實(shí)業(yè)有限公司，村委班子成為這個(gè)村公司核心成員，每個(gè)村民也成為這個(gè)村公司股東。2011年4月冼村城中村改造正式開拆，此后由于政府沒錢，拆遷一度陷入癱瘓，2011年12月保利地產(chǎn)以10.24億保證金奪得冼村舊改工程。
事實(shí)上，盡管這么多年冼村舊改項(xiàng)目一直在推進(jìn)，但拆遷工作始終困難重重。因改造、拆遷帶來村民利益分配問題，當(dāng)?shù)卮迕穸啻我蟠逦嘧庸冀陙泶寮w資產(chǎn)、收益明細(xì)，同時(shí)也質(zhì)疑村委班子早期涉嫌利益輸送等各種矛盾糾紛。村民多次上訪投訴，甚至屢屢發(fā)生各種暴力沖突事件。
在2013年政府一場(chǎng)整肅風(fēng)暴中，冼村村委班子因涉嫌貪污經(jīng)濟(jì)等問題遭到徹底大換血，冼村舊改拆遷至此陷入僵局。
廣州冼村曾號(hào)稱“鉆石村”，主要是當(dāng)?shù)卮迕袷杖腩H豐。村民重要經(jīng)濟(jì)來源一是因上世紀(jì)90年代村集體改制，早期村民大量的自建房形成廣州特色的城中村租金收入，另一個(gè)就是來自村集體股份分紅，當(dāng)初政府征地賠償后，村集體將劃撥的地塊與企業(yè)合作開發(fā)商業(yè)、住宅等地產(chǎn)，而這些集體資產(chǎn)集中在當(dāng)前廣州核心的CBD區(qū)域黃金地段，收益頗高。
一位熟悉冼村舊改的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)坦言，冼村舊改的問題不是改造本身而是更多的矛盾激化，導(dǎo)致項(xiàng)目難以推進(jìn)，這其中涉及多方利益關(guān)系，除了本身老村委班子腐敗問題，其次就是早期因土地改制帶來村民身份轉(zhuǎn)變，引起部分非社會(huì)股東和社會(huì)股東利益分紅糾葛。
一個(gè)月超千萬臨遷成本 十幾億投資持續(xù)深陷
據(jù)悉，冼村地處廣州中央商務(wù)區(qū)(CBD)珠江新城范圍內(nèi)，現(xiàn)有村址紅線總用地面積184956平方米，總體量?jī)H地面上就高達(dá)48萬平方米。參照原計(jì)劃，政府在引入保利地產(chǎn)合作開發(fā)后，冼村村民屆時(shí)將在原址安置回遷復(fù)建房，并將在三年半的時(shí)間內(nèi)遷入復(fù)建區(qū)及公寓，即是2015年。該項(xiàng)目首期回遷房涉及9棟回遷房樓宇，每棟樓高約2-33層，根據(jù)現(xiàn)規(guī)劃方案，在全部建成后可提供1940套回遷房，基本滿足村民一戶先分一套的需求。
日前，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)在冼村改造項(xiàng)目實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，臨近廣州新光快速路北延線的冼村仍有零散未拆遷的物業(yè)住著人，夾雜在已拆遷完畢的建筑中。不少臨街的物業(yè)就算是拆遷完成一半的房子，仍有部分賣水果等小販在生意。
一位冼村當(dāng)?shù)鼐用裣蚓W(wǎng)易財(cái)經(jīng)介紹，有錢的村民早已搬出去購(gòu)置房產(chǎn)，這些城中村物業(yè)也只是出租而已；部分本地老年人，家境一般的也只能拿著政府的進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，去臨時(shí)租房住。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志分析認(rèn)為，廣州冼村舊改項(xiàng)目比較復(fù)雜，涉及不少官員落馬問題，由于目前仍未落案使得該項(xiàng)目處于敏感階段。就算新一屆的村委班子接手磨合一年多，一時(shí)間推動(dòng)也不會(huì)很快。畢竟舊改項(xiàng)目涉及利益、各種手續(xù)太多，像廣州楊箕村改造也多拖了很多年才完成。
“保利地產(chǎn)介入這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)投入十幾個(gè)億了，目前仍未看到實(shí)質(zhì)性的拆遷進(jìn)展”，李銘對(duì)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)，原計(jì)劃五年時(shí)間就要實(shí)現(xiàn)從拆遷到回遷房安置基本已不太可能。
他指出，該項(xiàng)目一個(gè)月臨時(shí)成本就要1000多萬元，這還不包括財(cái)務(wù)、人力成本。2013年拆遷工作基本停滯，保利地產(chǎn)不得不做內(nèi)部調(diào)整，專門成立了城改投資公司，負(fù)責(zé)舊改項(xiàng)目。據(jù)悉，目前廣州城改投資公司是集團(tuán)直接統(tǒng)籌管理，地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理擔(dān)任城改公司的董事長(zhǎng)，可見重視程度。
據(jù)悉，從臨遷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來看，保利地產(chǎn)為了加快推進(jìn)拆遷，在原來25元/平方米/月臨遷費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對(duì)每棟合法產(chǎn)權(quán)面積在100平方米及以上的房屋，按2500元/棟/月的標(biāo)準(zhǔn)增發(fā)臨遷補(bǔ)貼；對(duì)每棟合法產(chǎn)權(quán)面積低于100平方米的房屋，按實(shí)際簽約合法面積以25元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)增發(fā)。若80歲以上老人也有格外2萬的現(xiàn)金補(bǔ)助。
如果冼村改造完成那未來就是一個(gè)香餑餑，參照當(dāng)前珠江新城平均4萬元/平方米的價(jià)格來看，其凈資產(chǎn)價(jià)值高達(dá)200億元。一位廣州房企運(yùn)營(yíng)人士坦言，早期政府推出珠江新城的地塊一口價(jià)達(dá)2399多元/平方米，當(dāng)時(shí)根本都沒人要，而當(dāng)初村集體用地租金也是低于20元/平方米的價(jià)格出租給開發(fā)商，還簽訂個(gè)幾十年的租期，如今隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)早已攀升到高點(diǎn)。
而從保利地產(chǎn)的角度看，即便項(xiàng)目停滯不前，選擇堅(jiān)守也是有利益誘惑的。上述廣州房企運(yùn)營(yíng)人士指出，相比當(dāng)前高企的招拍掛來說，有時(shí)候通過舊改拿下土地資源項(xiàng)目就算盈利預(yù)期未達(dá)期望值，但從成本管理看，加上拆遷成本也比招拍掛便宜。
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國(guó)內(nèi)舊改項(xiàng)目問題多多 保利地產(chǎn)或被迫延期
近年來，為了應(yīng)對(duì)新型城鎮(zhèn)化面臨的土地供需缺口，國(guó)土部年年都要求各地政府將土地集約利用，控制增量、盤活存量。除了土地稀缺的北上廣深、包括二線城市的鄭州、杭州以及成都等地紛紛掀起舊城改造運(yùn)動(dòng)，釋放土地資源，增大市場(chǎng)供應(yīng)，緩解房?jī)r(jià)壓力。
值得注意的是，舊改項(xiàng)目的建設(shè)過程并不輕松，由于要經(jīng)過征地、拆遷、安置、補(bǔ)償和由生地變熟地等各種繁瑣的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致舊改在開發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)上甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通的招拍掛項(xiàng)目，其開發(fā)周期一般高達(dá)5~8年不等。
種種負(fù)面因素羈絆一度使得舊改這塊“香餑餑”變成“燙手山芋”。日前，深圳房企佳兆業(yè)遭多地政府封殺，鎖定旗下樓盤房源，而有媒體報(bào)道稱，這一切導(dǎo)火索或因當(dāng)初深圳龍崗等舊改項(xiàng)目中牽涉部分官員；更早些時(shí)候，落馬被查的廣州市原副市長(zhǎng)曹鑒燎，涉及在三舊改造過程不少權(quán)錢交易。
廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉認(rèn)為，在廣州、深圳這樣的大都市中心城區(qū)土地價(jià)值最高，土地資源也最稀缺，除了參與舊改，想要拿到中心城區(qū)的靚地光有錢任性是不夠的。但對(duì)于大部分房企來能參與進(jìn)去也非易事，只有像保利地產(chǎn)這樣國(guó)企有著很多資源可利用，通過舊改拿地會(huì)更便宜。
“政策上也促使房企想通過舊改拿地，因?yàn)楝F(xiàn)在很多城市為了加快城市更新改造的步伐，往往會(huì)在舊改的前期就引入社會(huì)資金，如果開發(fā)商不參與，就等同于把機(jī)會(huì)讓給了其它愿意參與的開發(fā)商”，肖文曉表示，事實(shí)上也不排除一些開發(fā)商因?yàn)閷?duì)比其它企業(yè)有更深厚的政企關(guān)系，甚至因?yàn)橐恍┗疑�，得到了更多的前期介入舊改或者低成本介入舊改的機(jī)會(huì)，但本質(zhì)上如果大家有更好的選擇，大部分人還是不會(huì)去趟這些“渾水”。而且從廣州的幾個(gè)舊改項(xiàng)目來看，其實(shí)開發(fā)商的土地獲取成本并不低。
在深圳綜合開發(fā)院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁來看，國(guó)內(nèi)舊改似乎又到了一個(gè)膠著狀態(tài)，本來政府試圖通過舊改釋放土地能力，但是從現(xiàn)在看來，政府出臺(tái)城市更新改造措施，效果不理想，即使政府有一些所謂讓利，開發(fā)商、業(yè)主矛盾依然尖銳，很容易出現(xiàn)利益分類不均衡，另一方面就是政府監(jiān)控力度減弱，導(dǎo)致出現(xiàn)類似佳兆業(yè)的問題。
“舊改項(xiàng)目現(xiàn)在難做，對(duì)于企業(yè)來說也是巨大壓力，大部分處于停頓狀態(tài)，實(shí)質(zhì)性推進(jìn)很少，當(dāng)初政府既定的政策措施并不能實(shí)質(zhì)性解決舊改過程的問題，需要重新梳理界定”，宋丁表示。
冼村舊改的僵局何時(shí)能解開，保利地產(chǎn)方面也并未作出更多預(yù)測(cè)。李銘預(yù)計(jì)這場(chǎng)馬拉松式舊改時(shí)間推進(jìn)恐要從五年計(jì)劃延期變成九年計(jì)劃，才可能真正進(jìn)入動(dòng)工階段。(來自：網(wǎng)易)
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