原因之二
業(yè)主私下悄變更 商場死活不關(guān)己
“導(dǎo)致百聯(lián)虹口購物中心出現(xiàn)今天這種局面，最主要的原因其實還是來自于開發(fā)商方面。開發(fā)商連業(yè)主出現(xiàn)變更這樣的大事都沒有跟運營方百聯(lián)通氣。而且老業(yè)主只管收租金，其他什么都不管;新業(yè)主更厲害，收不到租金也不管，總之是從來沒有露過面。”上述知情人士告訴商報記者。
百聯(lián)股份全資子公司上海百聯(lián)購物中心有限公司于2010年7月28日與上海愛景置業(yè)有限公司簽署了《委托經(jīng)營管理合同》。合同約定：百聯(lián)購物中心有限公司以輸出經(jīng)營管理方式經(jīng)營大上海紫金廣場項目，委托經(jīng)營期為7年，自開業(yè)日2011年9月28日至2018年9月27日止。項目由百聯(lián)購物中心有限公司派出5-7人的經(jīng)營管理團(tuán)隊負(fù)責(zé)招商和日常經(jīng)營管理，項目冠以“百聯(lián)虹口購物中心”商號。
百聯(lián)虹口購物中心的經(jīng)營實體為上海聯(lián)慶商業(yè)投資管理公司，由上海愛景置業(yè)有限公司的股東方上海鴻海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2010年10月28日出資成立。2014年3月26日，在百聯(lián)不知曉的情況下，聯(lián)慶公司股東變更為上海滬商投資控股有限公司，并由該公司全資控股。2014年10月15日，聯(lián)慶公司股東再次變更為自然人，持股比例及法人代表未變。
記者從百聯(lián)內(nèi)部獲悉，百聯(lián)虹口購物中心開業(yè)第一年出現(xiàn)較大虧損，但此后兩年情況持續(xù)好轉(zhuǎn)，2013年下半年只輕微虧損。在大家都認(rèn)為2014年可以扭虧為盈時，不知道出于何種原因，在經(jīng)營出現(xiàn)起色的時候，開發(fā)商卻將物業(yè)悄悄轉(zhuǎn)了手，甚至沒有通知運營方百聯(lián)。
其實，在2014年上半年，百聯(lián)虹口購物中心的經(jīng)營就出現(xiàn)了一些不正常情況，這時恰是新老業(yè)主交替之際，其間，聯(lián)慶公司與業(yè)主之一的3516廠發(fā)生過糾紛，甚至打起了官司。“購物中心的租金一般都是由聯(lián)慶公司負(fù)責(zé)收取再交給業(yè)主的，當(dāng)時這個物業(yè)產(chǎn)權(quán)有40%是3516廠的。3516廠由于一直收不到租金，就把聯(lián)慶公司告上了法庭，結(jié)果聯(lián)慶公司的經(jīng)營賬戶給法院封了，導(dǎo)致購物中心水電費甚至稅費都不能支付。”該知情人士向記者表示。“按理說，項目出現(xiàn)這樣的糾紛，作為新業(yè)主，滬商公司理應(yīng)主動出面，協(xié)商解決，把這個項目做好。但是每次召集各方開會時，神秘的滬商公司一次也沒有露面，對項目的大小事宜都是不聞不問，這樣的舉動未免有些不合常理。”
“難道說滬商公司有意或已將物業(yè)抵押給銀行了嗎?總面積5萬多平方米的商場，按照每平方米3萬元的價格來算，市值超15億元。就算以60%的市值向銀行申請貸款，也能拿到9億元左右。何況據(jù)我所知，當(dāng)初買下這個項目并沒有那么高的價格，轉(zhuǎn)個手最起碼能賺個幾千萬元，真不失為一筆劃算的買賣。這或許能解釋業(yè)主事不關(guān)己的態(tài)度，因為這已經(jīng)不是他的資產(chǎn)了，他已從銀行拿到錢，自然沒有必要再去操這個心。”該知情人向記者說出了自己的揣測。“否則的話，我實在無法解釋業(yè)主對自己真金白銀買來的物業(yè)不聞不問究竟是出于什么目的。”
“如果事情真是這樣，弄到今天這個局面，對誰都不利。對銀行來說，放貸也不能光看死的東西，總以為這房子值不少錢;商業(yè)物業(yè)是活的，要看商業(yè)氛圍，看具體生意情況，還要看未來前景，要綜合各方面考慮。總之，死掉的商業(yè)根本不值錢。”上述知情人士稱。
原因之三
不是“親生”欠重視 輸出管理未盡力
除了以上兩個原因，百聯(lián)自身也有責(zé)任。“正因為只是做輸出管理，沒有真金白銀地花本錢，做好做壞對自己經(jīng)濟上沒有任何影響，所以，百聯(lián)當(dāng)時在組建管理團(tuán)隊時沒有選擇派遣能力最強的人員。這樣，在日常經(jīng)營管理中怎么會使盡全力?因為畢竟不是自己‘親生’的，像東方商廈這樣的中高端百貨開到這種偏僻的地方，生意怎么會好?現(xiàn)在項目倒了，在經(jīng)濟上雖然影響不大，但是對百聯(lián)聲譽的影響卻是無法估量的。消費者只知道你百聯(lián)虹口購物中心做不下去了，有幾個人會知道真正的業(yè)主是誰?據(jù)我所知，到目前為止，百聯(lián)在輸出管理的項目上敗筆不少。”知情人士告訴商報記者。
曾一度頗被看好的購物中心輸出管理模式如今尷尬情況不斷。由于合作雙方利益不一致，既非整體租賃模式也不涉及資產(chǎn)的純輸出管理型項目，無論經(jīng)營好壞，中短期內(nèi)都難逃一拍兩散的結(jié)局，百聯(lián)虹口項目前正面臨這樣的困境。此前經(jīng)營情況理想的百聯(lián)寶山北上海購物中心和百聯(lián)青浦橋梓灣購物中心兩個項目同樣不得不提前終止合作。
寶山區(qū)蕰川路的百聯(lián)北上海購物中心于2004年建成。開發(fā)商采取了小產(chǎn)權(quán)商鋪的模式——商鋪除留用部分外，其余出售給1500多名投資者。根據(jù)合同約定，開發(fā)商負(fù)責(zé)招商與經(jīng)營管理，每月支付小業(yè)主租金。其后，開發(fā)商聯(lián)系到百聯(lián)集團(tuán)，雙方達(dá)成協(xié)議，由百聯(lián)集團(tuán)負(fù)責(zé)北上海商業(yè)廣場招商和經(jīng)營管理。2008年下半年，由于發(fā)生一些矛盾，小業(yè)主拒簽委托經(jīng)營合同，包括東方商廈在內(nèi)的商戶們無法與物業(yè)方面簽訂租賃經(jīng)營合同，百聯(lián)北上海購物中心被迫停業(yè)。
2005年，百聯(lián)集團(tuán)設(shè)在上海市郊的第一個購物中心百聯(lián)橋梓灣購物中心在青浦開業(yè)后不久，招商率高達(dá)98%，當(dāng)年就整體盈利;其中的百貨主力店東方商廈(在市郊的第一個連鎖店東方商廈青浦店)也創(chuàng)造了開業(yè)當(dāng)年盈利的佳績�？上В俾�(lián)股份與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開發(fā)商的輸出管理合同到期后，“百聯(lián)”兩個字就從橋梓灣購物中心的招牌上悄悄地消失了。
“對一家購物中心沒有資產(chǎn)控股的情況下，經(jīng)營者只是純粹地進(jìn)行經(jīng)營管理輸出，其實還是有一定風(fēng)險的。經(jīng)營者對于該項目往往沒有話語權(quán)，顯得比較被動。做得好了，拿到的無非是一些管理費，而一旦項目出現(xiàn)問題，那損失的就是自己的聲譽，可以說是得不償失。”對于百聯(lián)虹口購物中心的未來，該人士表示，“如果要繼續(xù)正常經(jīng)營下去，肯定要繼續(xù)投入資金來支撐，但是從現(xiàn)在的情況來看，這個項目基本上是做不下去了。”
原因之四
定位偏向中高端 居民特色未抓牢
該知情人士同時指出，雖然百聯(lián)虹口購物中心的地理位置不適合做大型購物中心及引進(jìn)東方商廈這樣的中高端百貨，但是如果將其當(dāng)成社區(qū)型、鄰里型的購物中心來經(jīng)營，還是有市場機會的，項目后期經(jīng)營出現(xiàn)好轉(zhuǎn)也證明了這一點。“先天不足，并不是決定性因素。從客觀上來說，項目周邊地區(qū)的消費力是存在的，而且中老年居民居多。現(xiàn)在退休的老年夫妻月收入六七千元的并不少，他們是有購買力的，如果我們的商場能夠做出適合他們需求的特色，吃準(zhǔn)老年人喜歡老字號品牌的心理，引進(jìn)一些相關(guān)老牌子商品，肯定會很受歡迎。這樣就能與周邊其他的購物中心展開差異化競爭。”
商報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，百聯(lián)虹口購物中心周邊有大上海紫金城、嘉利明珠城等居民小區(qū)，居住密度較高。
“我就住在對面的小區(qū)里，當(dāng)初是看著百聯(lián)虹口購物中心開業(yè)的。前兩年這里生意還是不錯的。幾家餐館，像辛香匯什么的，我們經(jīng)常來吃，雙休日生意很好。”一位家住附近的老伯告訴記者，“我們老人平時買東西喜歡就近，需要的東西這里基本上都能買到。現(xiàn)在弄成這樣，真的蠻可惜的。”
“這塊地方周圍居民密集，有多個成熟的居民小區(qū)，商業(yè)氛圍其實不用培育，已經(jīng)比較成熟了。周圍雖然沒有地鐵，但是有四五條公交線路，比如乘66路一兩站過來很方便，很多老顧客都是這樣來的。一般購物中心培育期都要兩三年，百聯(lián)虹口開業(yè)3年差一點就可以扭虧為盈，說明這個地方生意還是有的做的，不然那么多餐飲企業(yè)租約也不會一簽就那么多年。但是話說回來，經(jīng)營方對這個項目還是缺少長遠(yuǎn)的規(guī)劃。”
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