華遠(yuǎn)地產(chǎn)的名字在國內(nèi)非常響亮。這家由北京市西城區(qū)國資委實際控制的房地產(chǎn)企業(yè)，有一位名叫任志強(qiáng)的前董事長剛剛退休。我們選擇這家公司進(jìn)行研究主要出于以下幾點考慮：一、北京市的公積金貸款新政將對樓市形成刺激;二、近兩年華遠(yuǎn)地產(chǎn)大手筆重返北京市場;三、換帥之后的華遠(yuǎn)地產(chǎn)動作可能會更加進(jìn)取四、近期二股東的減持不應(yīng)過度視為利空。

　　公積金新政或刺激北京樓市

　　北京住房公積金管理中心在新年伊始就給北京樓市點了一把火。2014年12月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布消息稱，從2015年1月1日起，購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，住房公積金個人貸款最高額度將從80萬元上調(diào)至120萬元。此前，北京公積金貸款額度的上限為80萬元，這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)執(zhí)行了6年。

　　此外，北京還對外地繳存的職工放寬貸款政策。對于曾經(jīng)在外地繳存住房公積金、在北京繳存不滿規(guī)定繳存時間的職工，繳存時間可以根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。

　　在外地繳存住房公積金的北京戶籍職工，在北京購買首套自住住房的，可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向北京住房公積金管理中心申請貸款。此前，公積金貸款還要進(jìn)行擔(dān)保和評估，并收取費(fèi)用，此次新政也取消了新建商品房評估。

　　由于公積金利率比商貸低，因此更多使用公積金貸款，無疑可以節(jié)省購房家庭支付的貸款利息。以30年貸款120萬元為例，商貸的月供為7310元，公積金為5903元，少了1407元。總利息商貸為111.0075萬元，公積金為76.7125萬元，公積金節(jié)省了34.295萬元。

　　2013年起華遠(yuǎn)已重返北京

　　由于此前較為保守的拿地政策，華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾經(jīng)丟失了北京市場。但從2013年起，華遠(yuǎn)地產(chǎn)已經(jīng)重返北京。

　　2013年11月21日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的全資子公司北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司與其全資子公司北京金秋萊太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成聯(lián)合體通過招標(biāo)出讓的方式獲取北京市門頭溝區(qū)門頭溝新城MC08-014/015地塊住宅混合公建、商業(yè)金融用地(配建經(jīng)濟(jì)適用住房、自住型商品住房)國有建設(shè)用地使用權(quán)，競買成交價為23億元。該宗地塊位于門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)，建設(shè)用地5.89萬平方米;地上建筑面積約20.17萬平方米，其中還建住宅2.72萬平方米，還建公建5.33萬平方米，配建經(jīng)濟(jì)適用住房6000平方米，配建自住型商品住房1.5萬平方米。“經(jīng)濟(jì)適用住房”房屋銷售限價8000元/建筑平方米，自住型商品住房”房屋銷售限價22000元/建筑平方米。

　　2014年5月6日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的全資子公司北京上和致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌出讓的方式獲取北京市大興區(qū)西紅門一處國有建設(shè)用地使用權(quán)，該宗地塊競買成交價超過10.8億元。

　　從近幾年來的樓市情況來看，馬太效應(yīng)凸顯。一方面，一線城市的樓市始終保持較強(qiáng)態(tài)勢另一方面，二三四線城市的土地市場卻較為冷清。華遠(yuǎn)從2013年起重返北京，或更能夠從房地產(chǎn)市場的變化中獲益。

　　換帥后或更為進(jìn)取

　　盡管大名鼎鼎的任志強(qiáng)被稱作“任大炮”，但從其公司經(jīng)營的手法來看，相對來說更注重保守穩(wěn)健。2013年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的收入為47.3億元，而同年萬科的收入為1354億元，華遠(yuǎn)地產(chǎn)僅為萬科的零頭。中糧集團(tuán)董事長寧高寧在評價任志強(qiáng)時認(rèn)為：“嚴(yán)格來講，任志強(qiáng)并不是一個好的商人。他做生意好像是為了爭取不斷說話的權(quán)利，賣地、賣樓似乎沒那么重要。”

　　而在任志強(qiáng)退休之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的經(jīng)營策略有可能更為進(jìn)取。接過帥印的新任董事長是在華遠(yuǎn)地產(chǎn)任職28年的孫秋艷，2002年就開始任華遠(yuǎn)地產(chǎn)副董事長兼總經(jīng)理。在任志強(qiáng)退休之后，孫秋艷多年媳婦熬成婆。

　　從華遠(yuǎn)地產(chǎn)的三季報數(shù)據(jù)來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的經(jīng)營措施已經(jīng)較過去更為注重擴(kuò)張。截至2014年9月底，華遠(yuǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額為-27.67億元，比去年同期末的1.53億元下降1904%，原因是新增項目及在施項目投入增加。公司因籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為20.4億元，是取得借款增加所致。

　　需要注意的是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)很可能在2015年進(jìn)行股權(quán)激勵，這將為管理層提升業(yè)績增加動力。公司大股東華遠(yuǎn)集團(tuán)曾有承諾，將根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在2015年12月31日前提議啟動華遠(yuǎn)地產(chǎn)股權(quán)激勵計劃。

　　二股東減持不宜過度解讀

　　另外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)二股東北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司在去年底的減持，不宜過度解讀。

　　任志強(qiáng)剛退休，華遠(yuǎn)地產(chǎn)二股東北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司便開始了減持。2014年12月1日至2日，華遠(yuǎn)浩利通過二級市場減持公司1101萬股股份，占公司總股本的0.61%，平均減持價格為4.04元/股。2014年12月16日至12月17日，華遠(yuǎn)浩利又減持727.29萬股，占公司總股本的0.40%，平均減持價格為4.35元/股。通過兩次減持，浩利公司總計套現(xiàn)7611.8萬元。

　　華遠(yuǎn)浩利的股東是華遠(yuǎn)集團(tuán)員工與高管及上市公司的員工與高管(含退休職工)，而這一減持行為，與任志強(qiáng)直接相關(guān)。2014年底的媒體見面會上，任志強(qiáng)曬出了他的2014年收入。“最大一筆是套現(xiàn)了一些股份，分下來能有近千萬元吧。我們沒把握好最高位，不然還可以賣得更多。”任志強(qiáng)說。據(jù)透露，任志強(qiáng)準(zhǔn)備要去賣“任小米”，有一定的資金需求。不能斷定這一減持就是不看好公司發(fā)展。

　　整體來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前的動態(tài)市盈率為20.8倍，不算便宜。但考慮到更進(jìn)取的經(jīng)營手法可能帶來的業(yè)績擴(kuò)張與公司地處北京的優(yōu)勢，再考慮到可能將在2015年啟動的股權(quán)激勵，我們認(rèn)為華遠(yuǎn)地產(chǎn)值得關(guān)注。(來自：大眾證券報)

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