未來(lái)的佳兆業(yè)會(huì)是誰(shuí)的？
2014年12月4日，在項(xiàng)目首次被鎖定的第6天，佳兆業(yè)發(fā)布公告，大正投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“大正”）將所持佳兆業(yè)5.76億股股份以每股2.9港元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給生命人壽保險(xiǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“生命人壽”）全資子公司富德資源投資控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“富德資源”），總代價(jià)是16.68億港元。
對(duì)危難中的佳兆業(yè)大股東郭氏家族來(lái)說(shuō)，這筆交易屬雪中送炭。在生命人壽一方，從收購(gòu)價(jià)而言好像有些吃虧。自佳兆業(yè)項(xiàng)目被鎖定后，其二級(jí)市場(chǎng)股票價(jià)格急轉(zhuǎn)直下，由11月28日的每股2.95港元跌至12月12日的每股2.03港元，以12月12日股價(jià)為基準(zhǔn)，生命人壽多付出約5.3億港元。
但在對(duì)公司的掌控上，生命人壽卻獲得極高的加分。12月10日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，公司創(chuàng)始人郭英成將辭去執(zhí)行董事、董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席等一切公司職務(wù)，郭英成的三弟郭英智也將從副主席職位下任，擔(dān)任非執(zhí)行董事。生命人壽主要股東深圳市富德控股有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳富德”）的副總裁葉列理和雷富貴分別擔(dān)任執(zhí)行董事及董事會(huì)聯(lián)席主席、執(zhí)行董事。
同時(shí)，佳兆業(yè)還宣布由執(zhí)行董事孫越南擔(dān)任董事會(huì)聯(lián)席主席、提名委員會(huì)主席及薪酬委員會(huì)成員，執(zhí)行董事譚禮寧擔(dān)任佳兆業(yè)授權(quán)代表。孫和譚均是郭英成早年聘請(qǐng)的職業(yè)經(jīng)理人。
生命人壽吃進(jìn)佳兆業(yè)的股份非自今日始。自2013年，生命人壽就開(kāi)始從二級(jí)市場(chǎng)吃進(jìn)佳兆業(yè)，截至上述交易前，生命人壽持有佳兆業(yè)約18.75%的股份，而郭氏家族共持有佳兆業(yè)約61.35%的股份，占有絕對(duì)控股地位。因此，若非佳兆業(yè)陷入政商泥淖，生命人壽很難在佳兆業(yè)管理層獲得核心職位。
值得考慮的是，佳兆業(yè)當(dāng)前的管理格局是否穩(wěn)定？未來(lái)的佳兆業(yè)到底是誰(shuí)的？
對(duì)佳兆業(yè)主要股東持股情況梳理后可以看到，在上述股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議發(fā)生前，截至2014年6月底，大昌投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“大昌”）、大豐投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“大豐”）和大正分別持有佳兆業(yè)19.77%、20.45%、21.13%股份，合計(jì)持有佳兆業(yè)61.35%股份。2007年，大昌、大豐和大正在英屬處女群島成立。現(xiàn)在由昌裕投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“昌裕”）全權(quán)持有，而昌裕又是由郭英成、郭英智和郭俊偉2008年成立的“郭氏家族信托基金”的主要資產(chǎn)，郭英成、郭英智和郭俊偉是郭氏家族信托基金的受益人。
轉(zhuǎn)讓后，大正所持佳兆業(yè)股份從20.84%降至9.63%。郭氏家族信托基金持有佳兆業(yè)股份合計(jì)降至50.14%。而生命人壽所持股份由18.75%變?yōu)?9.96%。
佳兆業(yè)共設(shè)有6名執(zhí)行董事，在兩郭離任前，分別是郭英成、郭英智、孫越南、譚禮寧、陳耿賢和金志剛，除兩郭外，其他四位均是郭英成聘請(qǐng)的職業(yè)經(jīng)理人和公司老人。兩郭去職后，生命人壽系葉列理和雷富貴上位。從職務(wù)上講，葉列理和孫越南均為董事會(huì)聯(lián)席主席，權(quán)力可相抗衡（孫越南兼任提名委員會(huì)主席及薪酬委員會(huì)成員，權(quán)力相對(duì)更大些）。從人數(shù)上講，郭氏家族“家臣”有4人，依然占據(jù)執(zhí)行董事三分之二的名額，郭氏家族依然大權(quán)在握。
有分析稱(chēng)，郭英成、郭英智結(jié)局未明，但不容忽視的是，自2009年佳兆業(yè)上市后，佳兆業(yè)另一創(chuàng)始人——郭氏三兄弟大哥郭俊偉始終未在公司內(nèi)擔(dān)任任何職務(wù)，而是作為香港金融企業(yè)富昌金融集團(tuán)主席管理自家公司。若郭英成、郭英智果然“黃鶴一去不復(fù)返”，郭俊偉或重回佳兆業(yè)也未可知。
舊改“這條腿”斷了
值得一提的是，郭英成、郭英智提出辭職的前一天——2014年12月9日，正好是佳兆業(yè)上市第五周年，無(wú)疑，這是一個(gè)煎熬的紀(jì)念日。
佳兆業(yè)成立于1999年，操盤(pán)的第一個(gè)項(xiàng)目是位于深圳龍崗的一處爛尾別墅，佳兆業(yè)將其改造成住宅項(xiàng)目成功入市。2006年，佳兆業(yè)又接手深圳當(dāng)時(shí)所謂的第一爛尾樓（接手后易名“佳兆業(yè)中心”），實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售500多套的佳績(jī)，獲得“舊改之王”的桂冠�？傊�，佳兆業(yè)15年的發(fā)展歷程中，隨處可見(jiàn)爛尾樓和舊改項(xiàng)目的身影，2013年以代建方式進(jìn)駐北京長(zhǎng)安8號(hào)，一時(shí)掀起轟動(dòng)。
自2009年上市以來(lái)，面向剛需市場(chǎng)的佳兆業(yè)受宏觀(guān)調(diào)控影響始終較小，營(yíng)業(yè)收入呈平穩(wěn)增長(zhǎng)，從2009年的46.72億元人民幣（以下文中除非特別標(biāo)明，幣別均為人民幣）增長(zhǎng)到2013年的195.23億元，翻了3.18倍。土地儲(chǔ)備也由2009年的1260萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2013年的2330萬(wàn)平方米。且隨著佳兆業(yè)戰(zhàn)略回歸一二線(xiàn)城市，其位于一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備不斷增加。
在回歸一二線(xiàn)城市過(guò)程中，佳兆業(yè)采用“招拍掛+舊改”的并行拿地方式，而梳理近年來(lái)的拿地效果，不得不說(shuō)，對(duì)于佳兆業(yè)而言，通過(guò)舊改拿地更加主流。
2012年，佳兆業(yè)高調(diào)回歸一二線(xiàn)城市，全年斥資45.2億元拿地。盡管新增土地中有約73%位于一線(xiàn)城市和省會(huì)城市，但其中地處一線(xiàn)城市的項(xiàng)目（均位于上海）只有3個(gè)，合計(jì)斥資10.88億元，應(yīng)占權(quán)益總建筑面積是28.04萬(wàn)平方米。2013年，佳兆業(yè)斥資141.28億元激進(jìn)拿地，雖然新增土地中約92.3%位于一二線(xiàn)城市，但位于一線(xiàn)城市的7個(gè)項(xiàng)目應(yīng)占權(quán)益總建筑面積僅為55.31萬(wàn)平方米——2012年、2013年兩年佳兆業(yè)斥資近百億元在一線(xiàn)城市拿地的總權(quán)益總建筑面積，尚且比不了一個(gè)深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)。
舊改拿地方面，除去上述佳兆業(yè)在2013年通過(guò)招拍掛拿下的4幅位于廣州和深圳的地塊，佳兆業(yè)在深圳和廣州的絕大多數(shù)項(xiàng)目都來(lái)自舊改。2014年初，佳兆業(yè)內(nèi)部人士對(duì)外界透露，當(dāng)時(shí)佳兆業(yè)在國(guó)內(nèi)擁有40個(gè)城市更新項(xiàng)目，總占地面積約為1400萬(wàn)平方米，其中絕大部分位于廣州和深圳，以深圳居多。
2011年，佳兆業(yè)專(zhuān)門(mén)為舊改成立佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“佳兆業(yè)置業(yè)”），并形成了一整套作業(yè)流程和管理規(guī)范，以及時(shí)處理在舊城改造的規(guī)劃、拆遷、建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題。舊改項(xiàng)目成為佳兆業(yè)規(guī)�；l(fā)展的先鋒和利刃。
陷入政商風(fēng)波前，憑借舊改獨(dú)辟蹊徑的佳兆業(yè)頗受資本市場(chǎng)的青睞，標(biāo)普、穆迪將佳兆業(yè)長(zhǎng)期公司信貸評(píng)級(jí)提高至[BB-]和[Ba3]。2013年，佳兆業(yè)共發(fā)行3筆優(yōu)先票據(jù)，金融分別為5億美元、5.5億美元和18億元人民幣，年利率分別是10.25厘、8.88厘和6.88厘，呈遞減態(tài)勢(shì)，較2010年、2011年13.5厘的年利率也呈現(xiàn)大幅降低。
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