紅商網(wǎng)訊：一周之內(nèi)，萬達接連刷屏。從12月20日首個演藝項目《漢秀》和室內(nèi)電影主題樂園“電影樂園”在武漢同時開業(yè)，到12月23日萬達商業(yè)地產(chǎn)在港交所掛牌，再到12月26日宣布控股快錢，這一系列動作，也使王健林預告將在2015年1月17日正式公布的“第四次轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略圖譜呼之欲出。

　　23日9時30分，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在香港證券交易所正式掛牌，結(jié)束了為期5年的上市長跑。“上市使萬達模式完成了閉環(huán)，商業(yè)地產(chǎn)終于找到一個退出的出口，資本之水終于可以流動，也多了無數(shù)可以想象的操作空間。”佰仕信基金董事長陳方勇告訴中國房地產(chǎn)報記者。

　　在隨后的致股東會上，王健林第一次將萬達定位為“生活消費及文化娛樂綜合型平臺提供商”，而這一平臺化戰(zhàn)略就是萬達第四次轉(zhuǎn)型的核心概念。

　　圍繞這一平臺化戰(zhàn)略，萬達已經(jīng)將文旅演藝等產(chǎn)業(yè)板塊一塊塊補齊，目前正通過幾個融資平臺的逐步完善使融資鏈條得以疏通，而其高舉高打的O2O戰(zhàn)略，則可能成為最后打破各個業(yè)務(wù)板塊壁壘、實現(xiàn)相互促動的生態(tài)圈自生長體系的關(guān)鍵。

　　“要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、酒店、百貨等業(yè)務(wù)之間的協(xié)同發(fā)展，萬達電商的平臺設(shè)計無疑是重要一環(huán)。”智慧商圈創(chuàng)始人龔義濤告訴中國房地產(chǎn)報記者，“不過，目前萬達距離阿里那種平臺化生態(tài)圈還有一定距離，控股快錢當然是十分重要一步，但只是打通O2O生態(tài)系統(tǒng)的第一步而已。”

　　萬達商業(yè)帝國第四次轉(zhuǎn)型圖譜漸成如果漢秀和電影樂園兩個項目的開業(yè)象征著萬達的第三次轉(zhuǎn)型到達了一個階段性的新高，那么控股快錢則象征著萬達第四次轉(zhuǎn)型已經(jīng)吹響號角。

　　貫通融資平臺

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)此次IPO共發(fā)售6億股，以發(fā)行價48港元計算，在港募資總額約288億港元。在扣除承銷費用、傭金以及估計開支之后，募資總額也在280億港元左右。這一數(shù)字超過12月10日在港上市的中廣核，成為今年港交所最大規(guī)模IPO。

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下主要包含三大業(yè)務(wù)，分別是物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)、開發(fā)和酒店經(jīng)營。據(jù)悉，萬達商業(yè)地產(chǎn)在全國擁有完工和在建的159座萬達廣場，足跡遍及29個省份，111座城市。且其與騰訊、百度成立的O2O合資公司當中35%的股份也被納入了上市公司。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，萬達系尚未上市的部分包括萬達院線、AMC、大歌星KTV、文旅項目（西雙版納項目等）、萬達兒童娛樂、萬達百貨、萬達旅業(yè)、萬達傳媒，以及O2O平臺公司當中歸屬萬達的另外35%的股權(quán)等。

　　盡管王健林曾多次強調(diào)萬達不需要圈錢，上市只是為了增加公司透明度，但商業(yè)地產(chǎn)運營的資金沉淀之高眾所周知，全球范圍內(nèi)的頂尖商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)幾乎都是資本市場的高手。因此，盡管萬達在過去依靠物業(yè)抵押融資和物業(yè)銷售回款實現(xiàn)了高速成長，但隨著市場“退燒”，萬達要繼續(xù)維持高速成長，則必然要打開資本市場通道。

　　而此次萬達商業(yè)地產(chǎn)在港交所鳴鑼，無疑是為其融資平臺的構(gòu)建打響了第一炮。

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)早前曾計劃在A股上市，在今年7月1日被證監(jiān)會公告終止審核，后轉(zhuǎn)投港交所。而萬達院線則選擇繼續(xù)沖刺A股。王健林在此次IPO之后的記者會上表示：“萬達院線已獲內(nèi)地證監(jiān)會批準，近日就會發(fā)行。”

　　大中華購物中心聯(lián)盟主席柏文喜認為，以中國香港、美國為代表的海外資本市場監(jiān)管主要集中在信息披露方面，對盈利性、關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)管要求較低。因此，在盈利性和關(guān)聯(lián)交易方面存疑的萬達商業(yè)地產(chǎn)更適合赴海外上市。而體量較小的萬達院線則更適合在進行財務(wù)調(diào)整之后在內(nèi)地上市，從而以較小的代價享受高市盈率帶來的現(xiàn)金流。

　　此外，萬達集團目前在香港和美國還分別買下了兩個上市公司。其中，2013年6月在香港收購的恒利商業(yè)地產(chǎn)命運多舛，雖然改名萬達商業(yè)地產(chǎn)之后借殼上市意圖明顯，但受制于港交所相關(guān)規(guī)則，難以在短期內(nèi)大規(guī)模注入資產(chǎn)實現(xiàn)再融資，迫使萬達集團將其用于海外酒店業(yè)務(wù)，并改名萬達酒店。而在美國買下的殼，未來則可能注入境外部分的資產(chǎn)。

　　此外，萬達集團也在積極探索其他融資途徑，今年上半年萬達商業(yè)地產(chǎn)就在海外成功發(fā)行了6億美元的10年期無擔保債券。

　　“上市對于萬達的現(xiàn)金流是極大的補充，對其業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展會起到很大的促進作用。像文化旅游就必須得有長線的資金，從股市拿來的錢是最適合做長線投資的。同時，上市之后對待發(fā)展的項目，會有很大幫助。同時上市會優(yōu)化公司的資產(chǎn)負債率。因為上市增加的是凈資產(chǎn)，有利于企業(yè)再融資。”柏文喜表示。

　　補齊模式閉環(huán)

　　在上市之后，王健林第一次將萬達定位為“生活消費及文化娛樂綜合型平臺提供商”，而外界普遍認為，這一基于文化、旅游、金融和電商產(chǎn)業(yè)協(xié)同的平臺化戰(zhàn)略就是萬達第四次轉(zhuǎn)型的核心概念。

　　在王健林的定義當中，萬達已經(jīng)經(jīng)歷了三次轉(zhuǎn)型。第一次轉(zhuǎn)型讓萬達從一個區(qū)域性的公司轉(zhuǎn)變成了一個全國性的公司。第二次轉(zhuǎn)型，萬達實現(xiàn)了業(yè)務(wù)重大轉(zhuǎn)變，從住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　第三次轉(zhuǎn)型始于2006年，萬達開始進軍文化旅游業(yè)。截至2014年6月，萬達院線已亞洲排名第一，開業(yè)影城150家，1315塊銀幕，其中IMAX屏94塊。收編拉斯維加斯著名的水秀團隊、打造萬達電影科技樂園等。同時，旅游投資已有長白山(603099,股吧)國際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)、西雙版納國際度假區(qū)，以及哈爾濱、南昌、無錫、合肥、桂林的萬達文化旅游城等。

　　如今萬達的第四次轉(zhuǎn)型對其而言既是順應(yīng)時勢也是不得不走的一步。

　　招股書顯示，2011~2013年，萬達物業(yè)銷售的營業(yè)收入占比分別為89.6%、85.6%和86.4%。而同期內(nèi)物業(yè)租賃及管理營業(yè)收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元，租金收入占比尚不足1/3。

　　盡管萬達將自身定位于“以售養(yǎng)租”的商業(yè)地產(chǎn)商，但從其目前的收入結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)銷售收入依然是主要的收入來源。而在國際投資者眼中，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不被看好。

　　如果僅作為一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，甚至是商業(yè)地產(chǎn)公司，萬達的故事都無法講得動人。因此，要想保持業(yè)績神話，利用O2O大平臺將各個板塊的業(yè)務(wù)打通盤活，并增加客戶黏性，最終形成一個類似阿里的閉合生態(tài)圈，就成了萬達的必然選擇。

　　就在萬達商業(yè)地產(chǎn)上市前三天，萬達還向外界宣布，耗資近70億元打造的兩個文旅項目，武漢漢秀和電影樂園同時亮相武漢。如果說這兩個項目的開業(yè)象征著萬達的第三次轉(zhuǎn)型到達了一個階段性的新高，那么萬達商業(yè)地產(chǎn)上市三天之后宣布的另一個消息則代表著王健林所說的第四次轉(zhuǎn)型已經(jīng)吹響號角。

　　12月26日，萬達集團與快錢公司在北京簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議，萬達獲得快錢控股權(quán)。這是萬達在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的首樁并購，為萬達電子商務(wù)及金融產(chǎn)業(yè)獲得了重要的支付平臺。

　　根據(jù)易觀智庫發(fā)布的報告，在2014年第三季度，快錢的交易規(guī)模在中國非金融支付機構(gòu)當中排名第四，僅次于銀聯(lián)商務(wù)、支付寶和財付通。在第三方支付公司中，快錢的牌照最齊全，擁有線下、互聯(lián)網(wǎng)、移動、跨境等領(lǐng)域完善的產(chǎn)品與服務(wù)，為零售、保險、商旅、電商等多個領(lǐng)域提供解決方案和金融增值服務(wù)。

　　此前，萬達已經(jīng)與騰訊和百度共同成立了一個O2O公司，而此次控股快錢則被認為是補齊了其平臺當中關(guān)鍵的支付端口。記者獲悉，萬達將以快錢為核心打造互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)鏈，形成產(chǎn)融結(jié)合、融融結(jié)合，線上線下結(jié)合的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

　　在RET睿意德董事索珊看來，王健林平臺思維的核心，意味著擁有實體和虛擬的兩個平臺。“這相當于擁有了兩個流量的入口，消費者能夠接受萬達提供的此類線上線下資源，在旅游過程中體驗文化，在體驗過程中實現(xiàn)商場消費。同時能夠時刻關(guān)注其提供的電商服務(wù)，從而實現(xiàn)萬達旗下商業(yè)地產(chǎn)、酒店、百貨、文化旅游等幾大業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同作用。”

　　招股書顯示，萬達目前擁有超過1400萬平方米的100個已運營的萬達廣場，2013年萬達廣場的客流量已超過12億人次。而一旦將已有的巨大客戶群盤活，萬達娛樂、購物、生活一體化的模式可能會產(chǎn)生更大想象空間。

　　“如果在此基礎(chǔ)之上去做P2P或者其他金融產(chǎn)品，也有很大發(fā)展空間。”DTZ睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，“同時社區(qū)O2O也是一種可以考慮并能夠快速推進的模式，其大量的住宅業(yè)主和商業(yè)客戶群都是堅實的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。”

　　“對于鐘愛輕資產(chǎn)的資本市場來說，電商也必然是萬達未來估值提升的關(guān)鍵一環(huán)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進指出。

　　不過，龔義濤也指出，萬達目前的大平臺體系與阿里的平臺生態(tài)圈還存在很大差距，“最主要是萬達的體系目前還是排他的，不像阿里是相對開放的，還有它內(nèi)在的機制來保證生態(tài)圈的自生長。因此，目前萬匯網(wǎng)的狀態(tài)還只是萬達一種早期嘗試，未來還有很大改進空間”。

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