銷售物業(yè)遇冷 “后市”如何？
中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近年來爆發(fā)式的增長，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩和持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，各家房企都面臨著這樣那樣的難題，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也不例外。作為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主要的利潤來源——物業(yè)銷售，正面臨著銷售疲軟的考驗(yàn)。
寫字樓和住宅是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要銷售物業(yè)。根據(jù)招股書，2011年至2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)銷售物業(yè)的收益分別為455.05億元、505.73億元、749.81億元，占其總收益的89.6%、85.6%、86.4%。而在2014年上半年，銷售物業(yè)的收益為162.93億元，比上年同期下降近四成（38.6%）。盡管其他兩項(xiàng)業(yè)務(wù)租賃物業(yè)和酒店經(jīng)營分別獲得35%和23%的增長，但總體收益仍減少27%，毛利減少38億元。
銷售物業(yè)仍然是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)主要收入來源，與投入相比，租賃物業(yè)和酒店經(jīng)營收入幾可忽略。以石家莊裕華萬達(dá)廣場為例，該廣場主要包括購物中心、酒店、寫字樓、SOHO、供出售的商鋪等，總投入70.79億元，2011年9月投入運(yùn)營。2013年全年，該廣場租金收入為9770萬元，僅占到總投入的1.4%，酒店收入約4300萬元，占到總投入的比例僅為0.6%，可忽略不計(jì)。
然而，受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，銷售物業(yè)開始遇冷。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降8.9%；商品房銷售額41661億元，下降8.9%，其中，住宅銷售額下降10.9%，辦公樓銷售額下降19.5%。
第一太平戴維斯發(fā)布的2014年上半年華北區(qū)主要二線城市甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)，涵蓋了天津、沈陽、大連、青島、西安、鄭州、濟(jì)南等城市。報(bào)告稱，各城市租金增長乏力態(tài)勢愈加明顯。除大連外，各城市整體空置率徘徊在17%-33%，明顯高于四個一線城市的4%-13%。報(bào)告還稱，與國內(nèi)主要二線城市境況相仿，迅速發(fā)育中的華北區(qū)二線城市甲級寫字樓市場未來3-5年供給過剩問題將進(jìn)一步加劇。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在報(bào)告中提到的上述7個城市共建有萬達(dá)廣場18個，其中仍有6個尚未竣工。而萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的178個物業(yè)項(xiàng)目分布于全國112個城市，其中北上廣一線城市只占13個，主要分布于二線以及三四線城市，其中三四線城市的項(xiàng)目數(shù)量超過半數(shù)以上。
在當(dāng)前重點(diǎn)城市調(diào)控壓力加大的形勢下，商業(yè)地產(chǎn)向三四線城市轉(zhuǎn)移成為一種趨勢。2014年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)新開工項(xiàng)目也多集中在三四線城市。
而今年一份“中國大陸城市‘鬼城’指數(shù)排行榜(2014)”指出，“鬼城”指數(shù)位居前十位的城市基本為三四線城市。這些城市無論是城市規(guī)劃還是商業(yè)環(huán)境，其規(guī)范化程度和專業(yè)水平均有待提升。
或許，眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)期待的發(fā)展?jié)摿χ皇?ldquo;看上去很美”。
中國容得下那么多購物中心么？
盡管銷售物業(yè)是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入的主要來源，但是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)一直推崇的都是它的租賃物業(yè)，在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2014年高達(dá)4205.47億元的物業(yè)估值中，投資物業(yè)估值（主要為租賃物業(yè)，包括店鋪和商場）占42.5%。2014年上半年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤49.2億元。投資物業(yè)公允價值增加了52.3億元。
持有可持續(xù)升值的租賃物業(yè)是外界看好商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展的重要原因。
萬達(dá)廣場選址，有嚴(yán)格的要求和一系列成熟的標(biāo)準(zhǔn)，交通、人流、目標(biāo)消費(fèi)人群等因素都是需要充分考量的因素。然而，即使如此也抵不過“狼多肉少”，尤其是在各地大力招商引資和“土地財(cái)政”的背景下。
2008年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長。而一般商業(yè)地產(chǎn)施工需要2-3年，2010年開始的爆發(fā)式增長，使得近兩年的商業(yè)地產(chǎn)競爭尤其慘烈。2014年以來，全國多地百貨商城出現(xiàn)“關(guān)店退租”現(xiàn)象。
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書顯示，此次募集資金用途方面，其中90%的募集資金將用于10個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的融資，包括廣元萬達(dá)廣場、哈爾濱哈南萬達(dá)廣場、烏海萬達(dá)廣場、阜陽萬達(dá)廣場等。
以哈爾濱哈南萬達(dá)廣場為例，不僅該廣場據(jù)城區(qū)較遠(yuǎn)，交通配套等均不到位，而且目前哈市各個區(qū)域都有城市綜合體項(xiàng)目相繼落地，像哈西萬達(dá)廣場開業(yè)已逾一年，群力遠(yuǎn)大購物廣場開業(yè)在即，香坊永泰城泰泰奧特萊斯將于年底開業(yè)，松北區(qū)城市之星也將于明年開業(yè)……哈南萬達(dá)廣場開發(fā)成功后，萬達(dá)能否像既往一樣快速回籠資金，能否繼續(xù)維持其在一線城市的高利潤，都還是個未知數(shù)。
另據(jù)報(bào)道，由于招租難、經(jīng)營難，廣州番禺萬達(dá)廣場曾比預(yù)期延遲了開業(yè)時間。而萬達(dá)廣場的這一現(xiàn)象早已不是第一次。
一二線城市尚且如此，三四線城市人口規(guī)模不足，消費(fèi)能力有限，更存在商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂的隱憂。
國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令稱，貴州省2013年全省起動100個城市總合體，“貴州這個地方能建100個城市綜合體嗎？貴州是最貧窮的，人口收入可以查查，三五千塊錢，四五千塊錢而已，這怎么可能搞城市綜合體，沒有支撐的消費(fèi)人群。”
“到處是商業(yè)地產(chǎn)圈地，到處是大綜合體，一個幾十萬人的城鎮(zhèn)都有幾個大綜合體，最后只能用來養(yǎng)老鼠。”2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗直言。
截至目前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已完工投資物業(yè)建筑面積為14.7百萬平方米，主要包括總建筑面積約為10.2百萬平方米的購物中心。此外，尚有56.5百萬平方米的開發(fā)中物業(yè)。
中購聯(lián)發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，截至2013年底，中國購物中心存量達(dá)3450家，到2015年中國購物中心的總量將達(dá)到4000多家。
有報(bào)道稱，在美國購物中心發(fā)展的黃金時期，50年間建有超過1500家大型購物中心，但截至目前，美國境內(nèi)只剩1200余家，其中有很大一部分在門可羅雀的市郊慢慢荒廢。
相比之下，中國真的容得下那么多購物中心嗎？
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