如何保證高增長？
從2005年首次籌謀上市至今，萬達商業(yè)的上市之路已經(jīng)歷了近10余年的坎坷。
對于趕在2014年結束之前急預實現(xiàn)這一夢想的萬達來說，其需要回答投資人的一個最關鍵的問題就是，其核心凈利潤未來如何繼續(xù)持續(xù)高速增長。
眾所周知，眼下，國際市場普遍看淡內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，認為內(nèi)地樓市的黃金期已過。而標準普爾近日表示，中國房地產(chǎn)可能面臨降級風險。
在萬達商業(yè)的招股書顯示，其稱“開發(fā)及銷售住宅、辦公及零售物業(yè)”、“開發(fā)、租賃及管理持作投資的商業(yè)物業(yè)”和“開發(fā)及經(jīng)營酒店”為三項主營業(yè)務。
盡管萬達將自身定位于“以售養(yǎng)租”的商業(yè)地產(chǎn)商，但從其目前的收入結構來看，物業(yè)銷售收入依然是公司收入的主要來源。
2011~2013年，萬達物業(yè)銷售的營業(yè)收入占比分別為89.6%、85.6%和86.4%。而同期內(nèi)物業(yè)租賃及管理營業(yè)收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元，租金收入占比尚不及1/3。
倘若以此來看，萬達商業(yè)地產(chǎn)仍然無法擺脫大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的困境：毛利率下滑、負債率上升，且租金收入在整體收入中占比不高。
對此，一位消息人士對本網(wǎng)透露稱，萬達的商業(yè)的物業(yè)租金每三年左右會進行一次大幅調(diào)整，一般每個萬達廣場在開業(yè)初期都會給出一個“有競爭力的租金”以吸引盡可能多的商家滿負開業(yè)，而隨著之后的運營積攢起人氣以后，將會進行調(diào)租。
本網(wǎng)整理萬達商業(yè)招股說明書數(shù)據(jù)亦發(fā)現(xiàn)，在109家萬達廣場中，在2012和2013年開業(yè)的分別有18家，2014年開業(yè)的達到24家。換言之，有超過一半的萬達廣場都是在過去三年中密集開業(yè)的。該人士稱，從明年開始，這些廣場都將陸續(xù)進入調(diào)租期，屆時萬達物業(yè)的租金水平有望會出現(xiàn)大幅提升。
萬達商業(yè)招股書亦顯示，物業(yè)租賃及管理營業(yè)的收入的毛利率自2011年起均保持在62%以上，2014年上半年更是升至68.9%，成為萬達商業(yè)地產(chǎn)三大業(yè)務板塊中利潤率最高的業(yè)務。而2014年上半年，物業(yè)租賃及管理收入更是超51億，同比增長33.9%。
不過亦有不同聲音�？硕鹧芯恐行牡姆治鰩熤煲圾Q就認為，購物中心主要位于二三四線城市，在一線城市也以郊區(qū)地段為主。在電商的沖擊下，實體商業(yè)的經(jīng)營變得越來越困難，他認為這是萬達未來租金收入增長最大的障礙。
萬達并非對此毫無知覺。事實上，一些改變早已在悄然發(fā)生。
以萬達目前主推的第三代萬達廣場為例。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，在最新的第三代綜合體的構成中，其中零售貢獻營收59%，娛生活服務貢獻14%，餐飲貢獻23%，娛樂貢獻4%，而為了迎合O2O浪潮，萬達眼下還正在減少零售業(yè)態(tài)，提高生活服務類業(yè)態(tài)的占比
王健林想要打造的是一個完整的商業(yè)閉環(huán)，即在線下有著上百座萬達廣場和幾十家酒店覆蓋了100多座個城市，線上則是大歌星、餐飲和萬達院線。而將二者聯(lián)合起來的，則是主打O2O的萬匯網(wǎng)。
這亦是萬達選擇是騰訊百度聯(lián)手的原因所在。在王健林看來，騰訊、百度互聯(lián)網(wǎng)巨頭龐大的用戶量將為萬達帶來巨大流量支持，從而為線下商場導入更高的人流量與提高用戶黏性，
倘若這一夢想實現(xiàn)，那么萬達故事將變得完整。未來的消費趨勢是什么？人們喜歡玩什么？你都可以在萬達廣場里找見想要的：無論是逛街購買、還是吃飯看電影、甚至滑雪看大型show。
曾擔任阿里巴巴美國千億上市承銷商的瑞信，在一份報告如此形容萬達商業(yè)：“如果阿里巴巴象征著中國互聯(lián)網(wǎng)一代變富的夢想，那么萬達實現(xiàn)的是中國興起的中產(chǎn)階級能像發(fā)達國家中上階層般生活的中國夢。萬達銷售住宅、經(jīng)營商場及酒店，她更已經(jīng)開始搭建主題公園、O2O購物體驗，甚至已到海外并購，好比那英國的豪華游艇制造商。”
相關資料：主要投行投行研報對于萬達給出的公允價值或遠期股權估值范圍
瑞信：3060-3760億人民幣
中金：2860-3170億人民幣
匯豐：2960-3260億人民幣
中銀：3952億港幣（3159億人民幣）
花旗：3820-4550億港幣（3054—3637億人民幣）
高盛：2560-4270億港幣（2046-3413億人民幣）（經(jīng)濟觀察網(wǎng)）
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