紅商網(wǎng)訊：決定將“大悅城”注入中糧置地上市平臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于中糧的重要性已不言而喻。時(shí)隔一個(gè)多月，中糧方面又迫不及待向外界釋放商業(yè)地產(chǎn)板塊的雄心。中糧置地方面宣布，擬更名“大悅城地產(chǎn)有限公司”。在業(yè)界看來，從大悅城對(duì)中糧置地整體收入占比看，該品牌已經(jīng)成為公司發(fā)展的勝負(fù)手。

　　加碼大悅城

　　中糧置地方面宣布，按市況及特定授權(quán)情況，可能配售不超過62.29億股新股，占擴(kuò)大后股本39.64%；如果落實(shí)，控股股東中糧集團(tuán)將認(rèn)購其中最多41.75億股，以維持不少于51%的股權(quán)。募集資金將全數(shù)用做支付大悅城項(xiàng)目收購協(xié)議。9月12日，中糧置地訂立收購協(xié)議，擬以124.6億港元價(jià)格收購主要從事開發(fā)、經(jīng)營、銷售、租賃及管理“大悅城”品牌下的綜合體項(xiàng)目，6個(gè)分別位于北京、上海、天津、煙臺(tái)及沈陽的綜合體項(xiàng)目。

　　在中糧集團(tuán)對(duì)住宅與商業(yè)地產(chǎn)徹底分平臺(tái)運(yùn)作后，主做商業(yè)地產(chǎn)的中糧置地還發(fā)布了擬更名公告。中糧置地方面表示，董事會(huì)建議公司第二中文名稱由中糧置地控股有限公司更改為大悅城地產(chǎn)有限公司。英文名稱則由COFCO Land Holdings Limited更改為Joy City Property Limited。

　　對(duì)于更名原因，中糧方面表示，在完成收購“大悅城”旗艦品牌下的6個(gè)綜合項(xiàng)目與物業(yè)等后，將擴(kuò)充“大悅城”隊(duì)伍，希望將成都大悅城及其他商用物業(yè)納入進(jìn)來。集團(tuán)將專注開發(fā)與管理大悅城品牌。更改名稱能更好地識(shí)別、擴(kuò)大集團(tuán)在中國內(nèi)地及香港地區(qū)的主要業(yè)務(wù)等，也明確大悅城品牌及商用物業(yè)在中糧集團(tuán)海外上市平臺(tái)的地位。

　　穩(wěn)健風(fēng)格不變

　　與華潤、萬科等眾多地產(chǎn)大佬的多產(chǎn)品運(yùn)作相比，中糧置地靠“大悅城”品牌獨(dú)挑大梁。

　　2007年底，中糧在西單開出第一家大悅城。2009年5月，沈陽中街大悅城亮相。此后，中糧開始布局大悅城產(chǎn)品線，并在2010年5月與12月，分別開出朝陽大悅城與上海大悅城。一年后，天津大悅城開業(yè)。

　　今年，中糧方面首個(gè)海灣主題購物中心煙臺(tái)大悅城亮相。同時(shí)，中糧置地正式收購河北天成綜合體地塊，中糧大悅城項(xiàng)目將進(jìn)入杭州。明年，上海大悅城二期與公園主題的成都大悅城將面世。

　　按照此前規(guī)劃，中糧方面將用2-3年完成11家大悅城的打造，五年內(nèi)交付20家大悅城。不過，由于中糧對(duì)選址格外謹(jǐn)慎讓大悅城品牌很難在高速路上奔跑。中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地董事長周政此前表示，大悅城項(xiàng)目發(fā)展速度較慢，但一直走精品路線。周政強(qiáng)調(diào)，未來的大悅城依然以“做一個(gè)成功一個(gè)”的原則發(fā)展下去。大悅城是要有收益賺錢的。

　　大悅城品牌的城市布局主要以一線城市為核心，輻射長三角、珠三角、環(huán)渤海灣等地。北京商報(bào)記者昨日采訪中糧方面一位負(fù)責(zé)人了解到，中糧對(duì)于大悅城品牌的戰(zhàn)略很堅(jiān)定，挑選一二線城市核心地段落足。但目前的趨勢(shì)是，大型地產(chǎn)商與王府井百貨、新世界百貨等零售商都開始渠道下沉搶占三四線市場(chǎng)。

　　擴(kuò)張模式在變

　　中糧方面對(duì)大悅城項(xiàng)目每一次都是大手筆投入。今年開業(yè)的煙臺(tái)大悅城零售區(qū)開發(fā)及上海大悅城一期北座投入了12.76億元。

　　盡管仍保持穩(wěn)扎穩(wěn)打、巨資投入，但大悅城的運(yùn)營模式也在悄然變化。據(jù)一位知情人士透露，在過往項(xiàng)目中，中糧方面大多是從拿地到運(yùn)營一條龍運(yùn)作大悅城品牌。不過，這種重資產(chǎn)運(yùn)作模式將在未來發(fā)生變化，中糧方面將選擇并購與輸出管理模式增加大悅城數(shù)量。此前，北京西單項(xiàng)目與上海項(xiàng)目均是通過收購獲得。中糧還與兆泰置地合作經(jīng)營了位于朝外大街的悠唐廣場(chǎng)。

　　其實(shí)，上述公告中也透露出中糧希望低成本開發(fā)大悅城的意愿。中糧方面表示，未來，中糧置地將以物業(yè)持有與銷售相結(jié)合，進(jìn)行常規(guī)開發(fā)及低成本擴(kuò)張相結(jié)合、深耕現(xiàn)有城市與拓展新城市組合等。中糧方面將從大悅城項(xiàng)目收取穩(wěn)定租金收入。

　　在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，中糧方面的戰(zhàn)略穩(wěn)健，但在商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭越發(fā)激烈的局面下，中糧也希望加大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存量。不過，由于屬于央企，從體制到政策上中糧內(nèi)部想提速確實(shí)存在很多挑戰(zhàn)因素。同時(shí)，在戰(zhàn)略選址上中糧一直只看好一線城市與二線城市的核心、軌道交通方便的地塊，選址難度陡增。據(jù)了解，不久前拿下的杭州項(xiàng)目經(jīng)歷了四五年時(shí)間。中糧希望借并購項(xiàng)目加速發(fā)展也是拓寬思路的表現(xiàn)。

　　運(yùn)營亟待突破

　　目前，中糧置地由物業(yè)開發(fā)、投資物業(yè)、酒店管理、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)板塊組成。在物業(yè)開發(fā)收入逐年下滑的情況下，目前，投資物業(yè)成為四大板塊中收入占比的大頭。在2013年和2014年前6個(gè)月，物業(yè)開發(fā)分別占目標(biāo)集團(tuán)收入總額的37%及18.4%。物業(yè)投資則占集團(tuán)收入總額的50.5%及65.7%。

　　這意味著，以大悅城為主體的物業(yè)投資租金收益將成為中糧置地未來主要的收入來源。同時(shí)，大悅城的運(yùn)營表現(xiàn)直接影響著中糧置地在資本市場(chǎng)的融資情況。

　　不過目前僅北京的兩家大悅城表現(xiàn)突出。根據(jù)公告的數(shù)據(jù)，北京西單大悅城零售物業(yè)出租率維持在98%-99%，租金從2011年的23.4元/平方米/天，上漲到今年上半年的32.7元/平方米/天。朝陽大悅城則成長最快，租金水平從最初的5.4元/平方米/天，幾乎翻倍至目前的10.3元/平方米/天。

　　與北京項(xiàng)目相比，上海、天津與沈陽大悅城表現(xiàn)有待提升，租金水平仍維持在個(gè)位數(shù)。目前，沈陽大悅城近三年租金水平約維持在3元/平方米/天，出租率近三年分別為72%、72%、67%。經(jīng)過調(diào)整，這家商場(chǎng)的出租率已經(jīng)超過80%。
　�。ū本┥虉�(bào) 記者 劉宇）

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