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紅商網(wǎng)訊：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)于9月16日公布的招股文件（初稿）沒(méi)有披露融資額，但預(yù)計(jì)會(huì)以50億到60億美元?jiǎng)?chuàng)下今年香港IPO募集之最。雖然電影院線、文化旅游、兒童產(chǎn)業(yè)等資產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)入上市主體，但物業(yè)銷(xiāo)售、租賃及管理、酒店經(jīng)營(yíng)三大支柱業(yè)務(wù)盡在其中。至此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)帝國(guó)的版圖終于清晰地浮現(xiàn)在世人眼前。
根據(jù)融資額推算，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)市值在500億美元到600億美元美元之間，進(jìn)而可以大致估出王健林身家穩(wěn)超300億美元。不過(guò)，討論“王健林是否能超過(guò)馬云重奪首富寶座”，不如研究萬(wàn)達(dá)何以從眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中脫穎而出更有意義。
眾所周知，王石一向主張萬(wàn)科做“最后一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)商”。直到近年，萬(wàn)科在郁亮等新生代的堅(jiān)持下才開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。除了強(qiáng)調(diào)專(zhuān)注，真正讓王石擔(dān)心的是商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)周期極為漫長(zhǎng)，不象住宅開(kāi)發(fā)那樣可以讓資金“滾動(dòng)”起來(lái)。
由于中國(guó)的金融體系不夠發(fā)達(dá)，民企一旦資金周轉(zhuǎn)不靈往往“叫天天不應(yīng)、叫地地不語(yǔ)”，連德隆這等高手都不能幸免于難。因此，王石認(rèn)為從事商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。富力地產(chǎn)的董事長(zhǎng)李思廉曾說(shuō)，“（商業(yè)地產(chǎn)）模式不像王石說(shuō)的那樣只有一種”。萬(wàn)達(dá)走通了萬(wàn)科不敢走的“險(xiǎn)路”，證明李思廉說(shuō)得對(duì)。
盡管王健林將再次成為首富，但以往的成功模式，不說(shuō)難以持續(xù)，至少想象空間有限（下文將詳細(xì)說(shuō)明）。于是，兩年前站在電商對(duì)立面與馬云對(duì)賭的王健林，今年卻要向電商動(dòng)輒砸50億、還拉上了騰訊和百度，這就叫“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰”吧。
首富之路：“以售養(yǎng)租”的
商業(yè)模式
與一般人心目中“以持有物業(yè)為主”的印象不盡相同，萬(wàn)達(dá)采取的是“以售養(yǎng)租”模式，即用物業(yè)銷(xiāo)售帶來(lái)的現(xiàn)金流支撐物業(yè)持有。2011年?2012年和2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收分別為508億、591億、868億，絕大部分來(lái)自房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，而不是物業(yè)租賃和管理。2013年，物業(yè)銷(xiāo)售收入占營(yíng)收的86.4%，物業(yè)出租與管理帶來(lái)收入占比為9.8%，酒店經(jīng)營(yíng)收入占比3.7%。
1?物業(yè)銷(xiāo)售：2014年頭6個(gè)月該收入同比下降27.2%，出了什么問(wèn)題？
“以售養(yǎng)租”的這個(gè)售就是物業(yè)銷(xiāo)售。2011年?2012年、2013年及2014年上半年，物業(yè)銷(xiāo)售金額分別為240億、250億、443億和99.3億。此項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)率約為40%，意味著每年一、兩百億的現(xiàn)金凈流入，是萬(wàn)達(dá)商業(yè)帝國(guó)“源頭活水”。
但2014年前六個(gè)月這項(xiàng)支柱性業(yè)務(wù)的營(yíng)收同比下降27.2%，是不是出了什么狀況？
與所有房地產(chǎn)公司一樣，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也有兩種“銷(xiāo)售額”：一個(gè)是“合同銷(xiāo)售額”，可以現(xiàn)解為實(shí)際銷(xiāo)售；另一個(gè)是“銷(xiāo)售額”，也就是財(cái)報(bào)中的銷(xiāo)售收入。因?yàn)橐粋�(gè)項(xiàng)目可能要賣(mài)很長(zhǎng)時(shí)間，前面取得的銷(xiāo)售額要到整個(gè)項(xiàng)目售罄，把所有收入與成本“匹配”后才能確認(rèn)為收入。通俗地說(shuō)就是營(yíng)收與產(chǎn)生這些營(yíng)收的成本要一同確認(rèn)。 共4頁(yè) [1] [2] [3] [4] 下一頁(yè) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上半年凈利不足1億？ 首富之爭(zhēng)撲朔迷離 行業(yè)人士談萬(wàn)達(dá)招股書(shū)揭示的商業(yè)地產(chǎn)潛規(guī)則 萬(wàn)達(dá)模式售養(yǎng)租破產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何退出？ 金地商業(yè)之路:土儲(chǔ)20多個(gè)萬(wàn)象城 與萬(wàn)達(dá)等同臺(tái)PK? 天貓VS萬(wàn)達(dá)：一個(gè)難落地，一個(gè)難登天 搜索更多: 萬(wàn)達(dá) |
