運營擔憂
一個問題產(chǎn)生了。如果萬科真對操盤如此看重，為何傾向于拿商業(yè)運營管理平臺與凱雷共享股權(quán)，而不是自己全部管起來呢？
實際上，在萬科去年正式涉足商業(yè)地產(chǎn)之后，其商業(yè)地產(chǎn)的操作經(jīng)驗和人才團隊，一直是外界質(zhì)疑的焦點。萬科與國際基金合作，并計劃放開商業(yè)運營層面的部分股權(quán)，實際是萬科在堅持自有團隊操盤同時，還有借鑒國際基金豐富商業(yè)管理經(jīng)驗的一層深意。
在萬科和合作方共同建立的商業(yè)運營管理平臺上，經(jīng)營管理的主導權(quán)在萬科手里，但會對合作方開放建議權(quán)。這一傾向，是考慮到1987年成立且目前資產(chǎn)管理規(guī)模超過1990億美元的合作方，旗下有很多國際知名的商業(yè)運營專家，萬科希望引入合作方國際商業(yè)的運營經(jīng)驗，并通過合作盡快強化萬科商業(yè)的不動產(chǎn)運營能力。
毛大慶眼里，對選擇做輕資產(chǎn)的合作基金有幾個重要標準：有很好的價值觀和國際聲譽，具備運營管理經(jīng)驗。毛大慶說，萬科希望和資本不僅僅是簡單商業(yè)合作，更希望有增值內(nèi)容，給萬科團隊帶來成長，并盡快培養(yǎng)一支有國際水準的運營能力團隊，這是萬科最為需要的。“打造這樣的團隊，光靠萬科閉門造車是不行的，一定要和國外有幾十年上百年經(jīng)營管理不動產(chǎn)經(jīng)驗的機構(gòu)合作。”毛大慶表示，只有在合作的過程中，這些伙伴才會真誠傳授給萬科經(jīng)營經(jīng)驗。
據(jù)了解，萬科商業(yè)團隊對人才儲備有兩方面，一是社會上的專業(yè)人才招聘，這些年萬科積累了一批專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理人員，他們來自凱德、萬達、中糧等知名企業(yè)；二是萬科在住宅開發(fā)中也積累了大量職業(yè)經(jīng)理人，鼓勵優(yōu)秀人才向新業(yè)務轉(zhuǎn)型，如北京昌平金隅萬科廣場駐店總經(jīng)理，其上一份工作是萬科北京公司的客服管理層。
上述團隊為萬科這個商業(yè)地產(chǎn)新兵描繪了一張快速擴張的藍圖：目前北京、深圳兩個萬科廣場已開業(yè)，東莞萬科廣場、佛山萬科廣場預計9月、10月相繼開業(yè)，明年北京中糧萬科半島廣場開業(yè)。以這樣的速度發(fā)展，萬科不可謂不快。
態(tài)度轉(zhuǎn)折
過往數(shù)年外界不難看到，對于大舉進入商業(yè)地產(chǎn)，萬科集團既躍躍欲試又謹慎憂慮。
2009年王石在中山大學時表示：“如果有一天，萬科不走住宅專業(yè)化道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。”2013年王石再談此事時稱，萬科從沒回避過商業(yè)地產(chǎn)，但不會把商業(yè)當主流產(chǎn)品來做，主要是住宅為主。
即便一貫強調(diào)“萬科不做純粹商業(yè)物業(yè)，做商業(yè)是為更好賣住宅”的郁亮，也頻繁提醒商業(yè)地產(chǎn)要保持謹慎。
2011年4月，言及商業(yè)地產(chǎn)，郁亮稱有種一哄而上的感覺。10月，郁亮表示，不看好商業(yè)地產(chǎn)，全國各地都造商場說明泡沫嚴重，今后消化會出麻煩，萬科商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主。2013年1月，他說，商業(yè)地產(chǎn)在個別城市過快發(fā)展，如降價賣不出去只能通過閑置處理掉，這是危險的事情。6月他又指出，網(wǎng)購將對商業(yè)購物中心有很大打擊，萬科在涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時保持一種謹慎態(tài)度。
商業(yè)地產(chǎn)不做主流產(chǎn)品，形態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主，這些是貼在萬科商業(yè)地產(chǎn)上的固有標簽。當然，一切固有的標簽都有可能在變革中被摘掉。郁亮就提出過商業(yè)地產(chǎn)大步走的前提。他在三年前指出，萬科要看別人做商業(yè)地產(chǎn)效果怎么樣，另外還要看金融工具怎樣，樓盤需要金融工具時可套現(xiàn)出來，萬科商業(yè)地產(chǎn)目前只占5%左右，如果有金融工具參與，萬科會做得大膽一些，沒有就會小心一些。
如今縱觀萬科商業(yè)地產(chǎn)，在既有的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“鄰里家”之外，還有1萬-3萬平方米建筑面積的“生活廣場”和區(qū)域型購物中心“萬科廣場”兩條產(chǎn)品線。尤其“萬科廣場”系列，在保持著快速擴張速度之余，更率先引入凱雷代表的金融工具參與，有望實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。
新的變化，也促使郁亮的態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。他在2014年萬科中期業(yè)績會上表示，萬科商業(yè)其實做得很不錯，全國商業(yè)比例在拿地里占25%左右。未來會像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)。
這實際是將萬科商業(yè)地產(chǎn)提高到和住宅地產(chǎn)相近的位置，也是萬科近年來未出現(xiàn)過的。對此，毛大慶稱，郁亮是看到了萬科商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和管理能力的成長才有此表態(tài)。
快速成長的背后，萬科的憂患意識并未摒棄，這點在毛大慶身上亦有體現(xiàn)。他有著他的焦慮，具體有三點：商業(yè)地產(chǎn)在城市的選擇上會存在陷阱，要警惕供應量和吸納能力關系，防止選址在供大于求的城市；運營管理能力能不能有效提升；在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，能不能改良商業(yè)業(yè)態(tài)，應用好新技術回應互聯(lián)網(wǎng)沖擊。實際上，后兩者均與運營能力有關。
毛大慶自己每天要看各商場的經(jīng)營數(shù)據(jù)，某一天數(shù)字掉得特別厲害，就要問出個一二三來。他自己也并不回避壓力，“這是和做住宅不同的壓力，有壓力很正常，如果沒有壓力反而不是什么好生意”。
在毛大慶眼里，雖做國際水準的商業(yè)運營團隊目標明確，但他也知曉，“一晚上時間不會憑空出現(xiàn)一個特別優(yōu)秀的商業(yè)運營管理公司，萬科商業(yè)的一切都需要時間。”（經(jīng)濟觀察報）
共2頁 上一頁 [1] [2]
佛山南海萬科廣場10月1日開業(yè) 中影影城、TASTE超市進駐
傳萬科擬收購大連阿爾濱 回應稱從無接觸也無意向
外資接盤萬科商業(yè)項目 行業(yè)供應過剩促抄底頻現(xiàn)
萬科商業(yè)轉(zhuǎn)型采取輕資產(chǎn)模式 社區(qū)商業(yè)能否適用？
分析：深圳龍崗萬科廣場的長、短板是什么？
搜索更多: 萬科
