紅商網(wǎng)訊：房地產(chǎn)大哥都閑不住，必須一直蹦跶滴！這幾天聽(tīng)說(shuō)綠地要進(jìn)軍地鐵業(yè)，老陳心下感嘆，張老板果然精力旺盛，也的確高明！可不單是說(shuō)地鐵業(yè)聽(tīng)起來(lái)就霸氣酷炫，而是綠地再次第一個(gè)奔向光明的錢(qián)途。至于為啥這么說(shuō)，咱聽(tīng)老陳仔細(xì)分解。
綠地進(jìn)軍地鐵業(yè)
7月21日，綠地地鐵投資發(fā)展公司在滬揭牌成立。綠地集團(tuán)與申通地鐵、上海建工等滬上企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，由綠地牽頭組成聯(lián)合體在全國(guó)多地開(kāi)展地鐵投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
據(jù)綠地方面說(shuō)，他們地鐵投資產(chǎn)業(yè)計(jì)劃以“軌道工程+區(qū)域功能”整體開(kāi)發(fā)和模式為主，包括BT（嗯嗯，不是兄臺(tái)常用那BT）投資模式在內(nèi)的多種方式，牽頭戰(zhàn)略合作伙伴組成聯(lián)合體，在全國(guó)多地開(kāi)展軌道工程投資建設(shè)業(yè)務(wù)，同時(shí)參與地鐵沿線區(qū)域的城市綜合開(kāi)發(fā)。繞口有木有！說(shuō)白了，就是單一本萬(wàn)利的買(mǎi)賣(mài)。至于為啥讓老陳一會(huì)兒再解釋，咱先看完新聞。聯(lián)合體作為軌道工程投資建設(shè)主體，負(fù)責(zé)工程資金投入、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、設(shè)備運(yùn)營(yíng)等。政府呢，要么直接看管，要么相關(guān)部門(mén)委托監(jiān)督。工程竣工后，有關(guān)的權(quán)利看具體情況，再由政府部門(mén)以多種方式贖回。
這個(gè)計(jì)劃參考深圳、廣州等城市已有的案例，把沿線土地出讓作為部分回購(gòu)條件。綠地先介入?yún)⑴c建設(shè)地鐵，同時(shí)順帶發(fā)展周邊，最終目的是打造具備商業(yè)、辦公、酒店等功能N位一體、地鐵上蓋城市綜合體的模式。
地鐵投資業(yè)務(wù)目前已經(jīng)神不知鬼不覺(jué)地在多個(gè)城市進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及前期考察了。不愿露面的綠地內(nèi)部人士稱，多個(gè)項(xiàng)目正在洽談中，快的話首批項(xiàng)目會(huì)在年內(nèi)亮相。2014年我國(guó)在建軌道交通的城市達(dá)到40個(gè)，在建里程3892公里，總投資規(guī)模超過(guò)1.6萬(wàn)億元。大買(mǎi)賣(mài)有木有！
老陳劈頭就說(shuō)，綠地實(shí)在高！高在哪呢？
事情是這樣滴：地方政府的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)很高，所以很多城市在推動(dòng)地鐵建設(shè)時(shí)遇到了資金瓶頸，但人民群眾真心需要地鐵��！今年克強(qiáng)總理也說(shuō)了，要大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)�；A(chǔ)設(shè)施嘛，莫過(guò)于地鐵。
同時(shí)，地鐵還是個(gè)千載難逢的商機(jī)�？纯锤鄱嫉罔F就知道了。人家怎么賺錢(qián)？靠地鐵沿線開(kāi)發(fā)，地鐵公司擁有土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，獲得房地產(chǎn)收益，讓整個(gè)地鐵公司進(jìn)入良性循環(huán)。港鐵不僅賺錢(qián)，還是世界上最賺錢(qián)的地鐵公司。信老陳，這是本星球最來(lái)錢(qián)的模式，木有之一！
有真實(shí)需求，也有無(wú)限商機(jī)，無(wú)奈巧婦難為無(wú)米之炊。地方政府產(chǎn)負(fù)債率居高不下，要想大幅度舉債修地鐵搞地產(chǎn)，呵呵，forget it！地方融資平臺(tái)呢？所謂表外公司，早已把很多地方政府拖垮了。信托爆破邊緣消息滿天飛，跟地方政府入不敷出有莫大關(guān)系。說(shuō)句實(shí)在話，許多地方不過(guò)以債養(yǎng)債度日，建設(shè)性投入是沒(méi)門(mén)的。
此時(shí)此刻，世界268強(qiáng)綠地挺身而出！不過(guò)綠地可不是去扛炸藥包的，人民幣才是硬道理��！
那么，人民幣是怎么煉成的呢？老陳相信是醬紫的：綠地并沒(méi)有出太多的錢(qián)，而只是政府的承包商，但帶有融資功能。傳統(tǒng)的承包商是你付錢(qián)，我干活，付多少錢(qián)干多少活。作為承包商V2.0，綠地多走一步，兼帶融資功能，一方面借地方政府的信用來(lái)增信，（不過(guò)地方政府也沒(méi)啥信用了），二方面利用未來(lái)土地及房地產(chǎn)收入來(lái)增信。當(dāng)然，綠地貴為世界268強(qiáng)，也有未來(lái)收益擺在桌面，還是相當(dāng)靠譜滴。
好處呢？對(duì)政府來(lái)說(shuō)，綠地一幫施工，二幫融資，還不影響政府資產(chǎn)負(fù)債率，甚至一動(dòng)不動(dòng)表外那塊奶酪。至于綠地嘛，施工費(fèi)僅足糊口，圈地才是正經(jīng)事兒。本來(lái)的荒地，地鐵一到，就嗖嗖地增值了。所以游戲是這么玩的：一、綠地沒(méi)出錢(qián)，但借用政府和土地去融資，卻不影響政府的資產(chǎn)負(fù)債表和融資平臺(tái)；二、綠地獲得大量廉價(jià)而具升值空間的土地；三、綠地順便賺點(diǎn)施工費(fèi)，創(chuàng)造就業(yè)去。
為什么是綠地？
不過(guò)眾兄臺(tái)可能要問(wèn)，為啥是二哥綠地，而不是一哥萬(wàn)科？君不見(jiàn)，2014年上半年，綠地835億元的銷售額還是在萬(wàn)科之后��！莫非“天將降大任于斯司，必先使其千年老二”？回答這個(gè)問(wèn)題之前，讓老陳先總結(jié)下綠地的心路歷程。
第一，猛烈擴(kuò)張。綠地目標(biāo)非常明確，明年要進(jìn)入世界200強(qiáng)內(nèi)。過(guò)去幾年，綠地從世界483到359，再到268，每年大概提升100位，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界這個(gè)增長(zhǎng)速度是絕對(duì)滴No. 1。
第二，做政府所想。眾領(lǐng)導(dǎo)曰：“綠地最懂我的心”。“新紅頂商人”張玉良常言道：“做政府所想，為市場(chǎng)所需。”。綠地作為根正苗紅的好孩子，既有國(guó)企體質(zhì)，又有民企心靈，骨骼精奇，是塊搞地鐵的好材料。
第三，勇于創(chuàng)新。綠地從住宅轉(zhuǎn)向超高層時(shí)，就打出了漂亮一仗。因?yàn)樗男模畬?duì)面子 形象的需求。事實(shí)上，每座省會(huì)城市都容得下一座超高層，而眾土豪也愿意為它埋單，虛榮心的消費(fèi)也，讓親朋戚友知道我在本市最高層有套房子，牛掰呀！可當(dāng)?shù)诙议_(kāi)發(fā)商殺進(jìn)來(lái)，對(duì)不起，眾土豪已經(jīng)被綠地?fù)尮饬�。所以，綠地的超高層模式不可復(fù)制。別人還沒(méi)想透綠地已經(jīng)開(kāi)干，別人開(kāi)干綠地已經(jīng)干完了。然后從超高層轉(zhuǎn)到產(chǎn)業(yè)園，綠地再下一城，奉產(chǎn)業(yè)園之名全國(guó)跑馬圈地，動(dòng)輒三五千畝。這次再?gòu)漠a(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)向地鐵，老陳相信綠地是深思熟慮有備而來(lái)的。做政府所想，搶先開(kāi)干，等別人想通他已經(jīng)干完，這段歷史還會(huì)重演。
風(fēng)險(xiǎn)在哪里？
第一，全國(guó)鋪開(kāi)來(lái)做，良莠不齊。為了擴(kuò)大影響，搶占市場(chǎng)，投資失誤在所難免。不過(guò)，雖然某些城市會(huì)拖后腿，但全盤(pán)賺到創(chuàng)新溢價(jià)，有虧有贏，贏大于虧就好了（風(fēng)投有木有）。
第二，盡管綠地不缺地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但地鐵戰(zhàn)略要達(dá)到規(guī)模效益，估摸著還有待時(shí)日。
第三，針對(duì)資金問(wèn)題，張老板說(shuō)：“綠地將加大境內(nèi)外資本市場(chǎng)融資能力，促進(jìn)‘A+H’雙平臺(tái)上市的‘大金融’戰(zhàn)略布局。”綠地認(rèn)為自身的優(yōu)勢(shì)在于企業(yè)資質(zhì)和海內(nèi)外融資平臺(tái)，足夠讓人期待，但空口無(wú)憑。除此之外，至于地鐵異地投資、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、后期運(yùn)營(yíng)等等，都要有模式上的突破。
地鐵大戲即將上映，綠地能否再創(chuàng)輝煌？看克強(qiáng)總理大搞基建的決心，再看張老板的動(dòng)手能力，老陳信了。老陳不是證券分析員，但肯定會(huì)給綠地點(diǎn)個(gè)“買(mǎi)進(jìn)”。（來(lái)自：老陳產(chǎn)經(jīng)）
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