銀行貸款超120億元
銀行貸款是不少房企所期冀的，在房地產(chǎn)層層調(diào)控中，房企在銀行貸款也屢屢受限，但是寶能系卻能從各大銀行拿到了相當(dāng)大規(guī)模的貸款。
“深圳幾乎所有的銀行都做了寶能系的貸款。”上述接觸過寶能集團的銀行人士稱，寶能系的巨額資金需求也吸引不少信貸員上門做生意。
寶能地產(chǎn)是寶能系下主要的地產(chǎn)平臺，也是背負銀行貸款最多的一家。目前其在深圳地區(qū)銀行借款合計達22.77億元、廣東省(除深圳外)銀行借款4.52億元、全國范圍(除廣東外)借款合計18.02億元，合計銀行貸款為45.31億元。
寶能集團、寶能酒店、寶能世紀等在深圳地區(qū)銀行貸款分別為4.47億元、9.75億元、8.5億元，另外深圳深業(yè)物流集團股份有限和中林實業(yè)的銀行貸款 分別為16.68億元和12.98億元，深圳市鉅盛華實業(yè)發(fā)展有限公司(下稱鉅盛華)、深圳市寶鉅實業(yè)有限公司等均有1億元以上的銀行貸款。
粗略計算，跟寶能系有股權(quán)關(guān)系的公司銀行貸款合計為120億元。熟悉寶能系信貸情況的知情人士指出，“上面的貸款情況主要是深圳地區(qū)的銀行貸款，深圳地 區(qū)外的貸款可能也有不少。另外，能查到貸款情況的公司還只是跟寶能系有明顯的股權(quán)關(guān)系的，不排除寶能系還有一些隱蔽的關(guān)聯(lián)公司也進行了貸款，這個在信貸系 統(tǒng)難以查到”。
“就寶能系數(shù)量眾多的貸款看，不僅有很多間接貸款，另外還存在跟貸款用途不符的情況。”上述知情人士進一步透露，真正的用途只有公司內(nèi)部的財務(wù)人員才清楚，“估計是挪用到商業(yè)地產(chǎn)項目了。”
寶能系掌門人姚振華通過控股鉅盛華實際控制了A股上市公司寶誠股份(600892.SH)。2014年1月，鉅盛華將持有的全部1261.59萬股寶誠股份質(zhì)押給浦發(fā)銀行深圳分行，用于其在該銀行的融資擔(dān)保。
強大的資金需求雖然吸引了不少信貸員上門，但也有銀行人士感覺到了風(fēng)險。上述銀行人士就表示對寶能系的資產(chǎn)質(zhì)量和還款能力有顧慮，因此考察后還是沒敢放貸。
信托融資94億
信托是寶能系僅次于銀行的一個主要融資通道，其合作的信托公司主要是四川信托、華潤信托、五礦信托、天津信托、中信信誠資產(chǎn)管理有限公司(下稱中信信誠)。
“在發(fā)行信托上，寶能也實行了目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)通行的做法，即以另一項目的銷售收入作為融資項目的還款來源或者抵押。”一位信托人士告訴記者。
如2014年5月，四川信托發(fā)行了一款名為“寶能集團前海人壽基地項目集合資金信托計劃”，融資主體為廣西寶能，預(yù)計發(fā)行規(guī)模11.4億元，用于向廣西 寶能增資(持股49%)，信托資金用于南寧市五象新區(qū)“前海人壽南寧總部基地”項目的的開發(fā)建設(shè)，其還款來源為“前海人壽南寧總部銷售回款”;同月，四川 信托發(fā)行川寶1號深圳“寶能太古城”裝修集合資金信托計劃，信托規(guī)模高達8億元，用于寶能太古城裝修(主要是商用物業(yè)智能化、安保、綠化升級改造等)，還 款來源是深圳硅谷北區(qū)大學(xué)城片區(qū)“西麗寶能城”一期項目的銷售收入和深圳市車公廟商務(wù)區(qū)“深圳竹子林寶能公館”銷售收入。
寶能系發(fā)行最 早的一款可查的信托產(chǎn)品應(yīng)該來自五礦信托。2012年4月，五礦信托發(fā)行的“寶能太古城特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”成立，募資規(guī)模8億元，受讓 寶能地產(chǎn)持有的位于深圳市南山區(qū)已建成的太古城花園(北區(qū))商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)收益權(quán)，資金用于寶能集團內(nèi)部物流板塊筍崗及清水河片區(qū)的物流倉儲產(chǎn)業(yè)升級。 2013年8月，該款信托計劃提前結(jié)束。
2013年10月，天津信托開始發(fā)售“天津?qū)毮芴囟ㄙY產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓《回購》集合資金信托計劃”，最終募集資金3.5億元，資金用于天津?qū)毮苷{(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)、歸還其兩家股東借款。
2013年11月，華潤信托為寶能地產(chǎn)發(fā)行了一筆規(guī)模高達36億元的信托計劃，名稱為“鼎新108號深圳寶能地產(chǎn)股權(quán)投資集合信托計劃”。由合格投資者認購優(yōu)先級18億元，劣后級18億元由寶能控股以其對寶能地產(chǎn)的18億元債權(quán)認購。其中，2億元優(yōu)先級資金用于寶能地產(chǎn)增資，并持有寶能地產(chǎn)18%股權(quán)，用于深圳寶能公館項目開發(fā)建設(shè)，16億元用于寶能地產(chǎn)贛州項目的開發(fā)建設(shè)。
四川信托發(fā)行的川寶2號集合資金信托計劃隨后也宣布成立，規(guī)模達18億元，優(yōu)先級資金用于寶能科技園北區(qū)已建成寫字樓物業(yè)的裝修。還款來源為深圳龍華寶能科技園南區(qū)、深圳寶能公館、深圳西麗寶能城的銷售收入。
值得注意的是，成立于2013年4月的中信信誠資產(chǎn)管理有限公司，自今年1月以來已經(jīng)為沈陽寶能發(fā)出了6只專項資產(chǎn)管理計劃，募集資金合計9.18億元，用途均為沈陽寶能中心項目。
從上述可查到的信托產(chǎn)品融資規(guī)模計算，加上劣后級出資，信托融資規(guī)模累計超過94億元。
與前海人壽的關(guān)聯(lián)交易
民企寶能集團獲得了難得的保險牌照——前海人壽，這是寶能系地產(chǎn)擴張的一個重要著力點。
前海人壽成立于2012年2月，增資后注冊資本25億元，寶能集團通過子公司鉅盛華實業(yè)持股20%，是單一第一大股東，寶能系實際控制人姚振華出任前海人壽董事長。
前海人壽2013年年報顯示，前海人壽已實現(xiàn)規(guī)模保費達143億元，實現(xiàn)營業(yè)收入14.71億元，已實現(xiàn)盈利，凈利潤為956萬元。
寶能系的地產(chǎn)資產(chǎn)，除了掌控在寶能系相關(guān)公司手中的部分外，持有最多的便是前海人壽。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前海人壽巨額保費的投資去向之一便是房地產(chǎn)業(yè)。成立至今，前海人壽共披露15宗重大關(guān)聯(lián)交易，通過股份轉(zhuǎn)讓、增資、借款 等形式，全部投資于地產(chǎn)業(yè)，共耗資約48億元。仔細剖析可以發(fā)現(xiàn)，前海人壽主要有兩個方式投資于房地產(chǎn)，一是直接增資、借款，二則是收購寶能系旗下房地產(chǎn) 公司的股權(quán)，通過第二種方式，寶能系也成功變現(xiàn)。
前海人壽直接增資、借款加碼房地產(chǎn)業(yè)投資的案例就有：前海人壽向持有49%股權(quán)的佛山新城項目提供借款3.2億元、向其100%持股的項目公司惠州羅浮山項目提供借款1億元、向其100%持股項目公司惠州寶能泰豐置業(yè)有限公司增資2.5億元。
進入房地產(chǎn)16年之久的寶能系，已完工或接近完工的項目不在少數(shù)，這些項目有部分的退出方式就是賣給前海人壽。近日，前海人壽披露了一項重大關(guān)聯(lián)交易， 其擬出資8.575億元受讓寶能控股持有的寶能世紀49%股權(quán)。寶能世紀核心資產(chǎn)為位于北京朝陽區(qū)望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的北京寶能中心大廈項目，已經(jīng)于2010 年竣工，目前全部投入運營。
類似的案例還有，2013年8月-12月，前海人壽分別出資2.12億元、4.96億元受讓寶能地產(chǎn)、寶能 商業(yè)有限公司(下稱寶能商業(yè))持有的寶能酒店12%、28%股權(quán);出資2265萬元受讓寶能地產(chǎn)持有的惠州寶能100%股權(quán)，同時向惠州寶能增資2.7億 元;2013年11月28日，前海人壽從無錫寶能購置寶能金融大廈15-38層寫字樓，并斥資4億元，擬將其打造成前海人壽華東區(qū)總部;2013年12月 18日，前海人壽出資1.302億元受讓韶關(guān)寶能持有的韶關(guān)德豐源100%股權(quán)。
實際上，前海人壽不僅從寶能系進行關(guān)聯(lián)交易購買地產(chǎn)項目，本身也全資投資了不少地產(chǎn)項目，如惠州羅浮山項目、惠州寶能等。另外，2014年4月，前海人壽競買取得寶安中心區(qū)養(yǎng)老項目，總地價款4億元。隨后，前海人壽向?qū)毎仓行膮^(qū)養(yǎng)老項目提供3.3億元借款用作施工備料等。
和2013年相比，2014年前海人壽的地產(chǎn)投資明顯加碼。
數(shù)據(jù)顯示2013年末，前海人壽資產(chǎn)總計達到了170.39億元，其中投資性房地產(chǎn)為12.76億元，占比為7.48%。雖然投資占比在保險行業(yè)中已屬相當(dāng)高，但是絕對值并不算高。
今年以來，前海人壽披露的編號為“臨2014-01”至“臨2014-06”的6個重大關(guān)聯(lián)交易公告顯示，前海人壽今年以來已經(jīng)陸續(xù)投入了16.5億在 地產(chǎn)項目上，具體項目包括：向其全資子公司惠州寶能泰豐置業(yè)有限公司增資2.5億元，后者的核心資產(chǎn)為位于廣東惠州羅浮山的健康生態(tài)城在建工程項目;向全 資子公司韶關(guān)丹霞山項目提供借款5.5億元;向持股40%的深圳桔釣沙國際度假酒店項目提供借款1億元;向全資子公司惠州羅浮山項目提供借款1億元;向持 股49%的廣東佛山新城國際文化金融中心項目提供借款3.2億元;向全資子公司深圳寶安中心區(qū)養(yǎng)老設(shè)施項目提供借款3.3億元。
前海人壽在地產(chǎn)投資上的加碼，一方面也許源于規(guī)模保費的大增。數(shù)據(jù)顯示2014年，前海人壽規(guī)模保費仍繼續(xù)高速增長，僅1-4月便實現(xiàn)規(guī)模保費106.5億元。前海人壽更是公開宣稱今年規(guī)模保費將達500億元，明年實現(xiàn)1000億元目標。
另一方面，前海人壽能夠加快地產(chǎn)的布局也得益于保監(jiān)會的新規(guī)。
保監(jiān)會在2014年2月中旬所發(fā)布并實施《關(guān)于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，明確不同大類保險資產(chǎn)的投資總量及集中度監(jiān)管比例上限，其中， 投資權(quán)益類資產(chǎn)以及不動產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額占保險公司上季末總資產(chǎn)的監(jiān)管比例都不得高于30%。而在此前，保監(jiān)會規(guī)定對不動產(chǎn)的投資比例上限為10%。上 限的調(diào)整，讓前海人壽有更多的空間去投入不動產(chǎn)項目。(21CN)
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