眾安房產(chǎn)在長期準備拆分中國新城市在港上市后，今日向全球發(fā)售股份，預(yù)期上市日期為6月27日。中國新城市將專注于商用物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及營運商，專門在長三角地區(qū)的二線城市開發(fā)商業(yè)綜合中心。未來，會隨著城鎮(zhèn)化及老年化發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化及養(yǎng)老管理服務(wù)。

　　中國城鎮(zhèn)化雖然給房地產(chǎn)帶來發(fā)展機遇，但經(jīng)過前幾年的大規(guī)模擴張，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已趨向飽和，風(fēng)險不容小覷。而在城鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化及養(yǎng)老管理服務(wù)方面，中國新城市之前并未涉及，也存在一定的不確定因素。

　　計劃全球發(fā)售4.68億股

　　根據(jù)中國新城市招股文件顯示，計劃發(fā)售4.68億股，當中10%公開發(fā)售，10.1%為優(yōu)先發(fā)售項下預(yù)留股份，90%國際配售，另設(shè)15%超額配股權(quán)。招股價介乎2.12港元至2.92港元，每手1000股，入場費2949.43港元。以發(fā)售價中位數(shù)計算，集資凈額為10.97億港元。

　　對于此次全球發(fā)售所得款凈額，中國新城市稱，約70%將用作為國際辦公中心發(fā)展提供資金，包括20%將用作國際辦公中心A3項目的建設(shè)及發(fā)展提供資金，50%將用作為國際辦公中心A1及A2項目的建設(shè)及發(fā)展提供資金；約20%用作其他項目的建設(shè)及發(fā)展提供資金；約10%將用作營運資金及其他一般企業(yè)用途。

　　中國新城市表示，倘若發(fā)行股份的所得款凈額不足以撥付上述用途，擬投過不同途徑支付短欠的款項，包括營運產(chǎn)生的現(xiàn)金及銀行融資，并相信，發(fā)行新股份所得款項凈額加上其他融資渠道，將足以撥付上訴用途。

　　中國新城市2011年、2012年及2013年收入分別為1.97億元人民幣、1.64億元人民幣及8.76億元人民幣；年內(nèi)溢利分別為2.5億、8650萬元及3.95億元。公司收入主要來自物業(yè)銷售、物業(yè)租賃及酒店經(jīng)營。2011年、2012年及2013年，物業(yè)銷售收入占總收入分別為37.6%、22.7%及84.9%，物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入占總收入分別為33.4%、44.5%及9.1%，主要來自眾安恒隆廣場項目租金收入。

　　對于2013年毛利率由70.5%跌至42.1%，財務(wù)總監(jiān)兼公司秘書鄭承熙表示，期內(nèi)隱龍灣項目的物業(yè)銷售大幅增加，而物業(yè)銷售的毛利率一般低于物業(yè)租賃及管理收入的毛利率，故造成毛利率下跌。

　　押注城鎮(zhèn)化發(fā)展隱藏風(fēng)險

　　資料顯示，眾安房產(chǎn)成立于1997年，起步于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，2007年11月13日在香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市，成為浙江省第二家在香港主板上市的房產(chǎn)企業(yè)，并創(chuàng)下當時浙江房企在港上市融資之最，眾安房產(chǎn)以浙江本土市場為核心，率先進入合肥、淮北、蘇州等長三角地區(qū)主要城市。

　　分拆上市后，中國新城市將集中于中國的商用物業(yè)開發(fā)（包括服務(wù)式住宅及酒店）及擴大業(yè)務(wù)至土地開發(fā)及其他與城鎮(zhèn)化相關(guān)的業(yè)務(wù)及服務(wù)，眾安集團將專注于中國住宅物業(yè)開發(fā)。

　　眾安及中國新城市已訂立不競爭承諾，以處理余下眾安集團及本集團的潛在利益沖突及劃分其各自業(yè)務(wù)。有關(guān)商住綜合樓的發(fā)展，中國新城市與眾安集團在不影響各自于不競爭承諾的責(zé)任的情況下，可個別地為發(fā)展項目中的相應(yīng)商業(yè)及住宅部分投標。

　　具體而言，中國新城市為為商業(yè)物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及營運商，專門與長三角地區(qū)的二線城市的副城市中心開發(fā)商業(yè)綜合體，三大業(yè)務(wù)范疇為物業(yè)銷售、物業(yè)租賃及物業(yè)管理、酒店運營。業(yè)務(wù)模式為出售若干物業(yè)以及時收回支持業(yè)務(wù)、運營及擴充計劃的資金，并策略性地保留其他物業(yè)作為穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入及長期資本增值。

　　值得注意的是，未來，中國新城市還將通過與中國當?shù)卣�府部門訂立合作協(xié)議，擴展至中國不同城鎮(zhèn)及縣市的土地發(fā)展業(yè)務(wù)及其他與城鎮(zhèn)化相關(guān)的業(yè)務(wù)及服務(wù)，包括用地總規(guī)劃、土地征用、拆遷與安置，公共設(shè)施及設(shè)備建設(shè)。此外，為抓住中國持續(xù)城鎮(zhèn)化所涌現(xiàn)的商機及發(fā)展機遇，亦擴展至與其他縣市城鎮(zhèn)化相關(guān)的業(yè)務(wù)及服務(wù)，其中包括農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)及提供養(yǎng)老管理服務(wù)。

　　董事局主席施侃成表示，中國新城市將以新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)為核心，以現(xiàn)有商業(yè)為基礎(chǔ)。其介紹，中國新城市未來增長點是三個方向，首先是提出農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，把傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)用現(xiàn)代加工和現(xiàn)代物流配送方式轉(zhuǎn)化，直接面向消費者；其次是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，通過專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)來保證老人們快樂生活；最后是利用具有民族特色的古鎮(zhèn)，通過綜合開發(fā)、土地利用，讓城鎮(zhèn)整個經(jīng)濟提升。

　　據(jù)了解，中國新城市的旗艦項目是杭州蕭山區(qū)恒隆廣場，設(shè)有三間酒店、商場及辦公大樓。截止2013年12月31日，已經(jīng)開發(fā)及管理其他三個商業(yè)綜合體，分別為杭州蕭山的國貿(mào)大廈、綜合服務(wù)中心及隱龍灣，并計劃另外開發(fā)三個商業(yè)綜合體，分別為國際辦公中心、眾安時代廣場及嘉潤廣場，總建筑面積是65萬平方米。未來有個收購項目，面積有120萬平方米。

　　由此看來，中國新城市未來的發(fā)展版圖主要位于三四線城市，圍繞著新型城鎮(zhèn)化進行開發(fā)。盡管中國新城市方面強調(diào)，不僅僅是土地開發(fā)，更多的是經(jīng)營配套商業(yè)，進行產(chǎn)業(yè)開發(fā)，但三四線城市已經(jīng)接近飽和，風(fēng)險隱藏。（來自：贏商網(wǎng) 記者 陳巧明）

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