紅商網(wǎng)訊：順著北京地鐵四號線馬家堡站內(nèi)“首地大峽谷”出口方向的指示牌，很容易找到這個該區(qū)域唯一的大型購物中心。如今，招牌上的大字只剩“大峽谷”，前面明顯留下了添加字符的空間。
此時，距此前媒體報道“首地大峽谷”更名為“凱德Mall大峽谷”已經(jīng)一月有余，而距2013年7月15日凱德商用(以下簡稱“凱德”)宣布公司通過全資附屬子公司以17.6億元收購位于北京市的首地大峽谷購物中心已8個多月。
在購物中心的宣傳冊上和地下的物業(yè)管理處，已經(jīng)可以看到“凱德Mall大峽谷”的字樣，而樓上一些小柜臺則顯示出將要關(guān)閉的跡象。
拿下首地大峽谷之后，凱德商用在京購物中心的數(shù)量升至10個，已經(jīng)成為在北京擁有最多購物中心的連鎖品牌，這映射出凱德“私募+REITs”的商業(yè)模式在中國本土化的如魚得水。與此同時，就這家位于北京南城、經(jīng)營狀況一直不溫不火的購物中心而言，凱德將以何種手法扭轉(zhuǎn)乾坤，將租金收益提升到令人滿意的程度，也成為外界關(guān)注的焦點。
大峽谷二度易主
在凱德接手前，首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)在“大峽谷”傾力耕耘了兩年。轉(zhuǎn)讓消息傳出之時，市場盛傳該項目可能遭遇了虧損和負(fù)債危機(jī)。但據(jù)中國房地產(chǎn)報記者調(diào)查了解，首地大峽谷項目雖然沒在首地集團(tuán)手中“爆紅”，但運營狀況其實不差，出手轉(zhuǎn)讓確實是另有計算。
首地大峽谷項目所在地塊最早由裕昌置業(yè)開發(fā)。2007年裕昌置業(yè)將公司正在開發(fā)的商業(yè)綜合體——搜寶商務(wù)中心的商業(yè)部分進(jìn)行了整體轉(zhuǎn)讓，由華坤商業(yè)投資管理公司接手運營，這才有了后來的“首地大峽谷”。
華坤商業(yè)成立于2005年，為首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)100%股權(quán)持有，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的主要戰(zhàn)績就是投資開發(fā)了首地大峽谷購物中心。該購物中心位于北京豐臺區(qū)南三環(huán)，總建筑面積約為7萬平方米(不含停車位)。
業(yè)內(nèi)人士稱，首地集團(tuán)對首地大峽谷從置地、建筑、規(guī)劃、招商到后期運營，都全力投入。但2013年3月，華坤商業(yè)卻將首地大峽谷100%股權(quán)以7億元的價格高調(diào)掛牌北交所。
彼時，有業(yè)內(nèi)人士根據(jù)報表測算指出，2012年首地大峽谷營業(yè)收入為9820.22萬元，營業(yè)利潤虧損5843.8萬元，凈利潤虧損5653.02萬元，賬面負(fù)債112651.4萬元，據(jù)此推測，此次掛牌轉(zhuǎn)讓是項目虧損所致。
但據(jù)某業(yè)內(nèi)知情人士分析，實際上其中7500萬元為華坤商業(yè)向關(guān)聯(lián)母公司首地集團(tuán)借款10.6億元的年度利息。拋開每年7500萬元利息，項目完全可實現(xiàn)盈利。
“借款方和付息方都是同一股東，事實上相當(dāng)于把左口袋的錢挪到了右口袋，企業(yè)卻可以規(guī)避一大筆房地產(chǎn)稅。以此來判斷項目虧損或者說被利息拖垮的說法顯然是不對的。”前述知情人士表示。
中國房地產(chǎn)報記者在該購物中心現(xiàn)場看到，商場的人流量并不大，一家臨近商場入口的快時尚時裝品牌店員也告訴記者：“除了周六日，其他時間客人寥寥無幾，就像今天。根本不能和我們在大悅城、大望路的門店相比。南城就是這樣。”不過，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，北京南城購物中心的人流量確實無法和北城、東城、西城相提并論，但對于這家距離地鐵樞紐不遠(yuǎn)、體量比較適中的購物中心而言，這樣的人流量尚可以維持。
首地大峽谷購物中心也曾針對“虧損說”回應(yīng)稱：2012年大峽谷租金回報率已經(jīng)達(dá)到8.5%，這個數(shù)字超過了行業(yè)平均水平。首地大峽谷開業(yè)不足三年，已經(jīng)平穩(wěn)度過了養(yǎng)商期，進(jìn)入發(fā)展快車道。而公開資料顯示，自2010年8月開業(yè)至2013年2月，首地大峽谷累計銷售額破16億元，月均客流量逾百萬，出租率約為92.7%。
熟悉該項目的大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜表示，當(dāng)初首地集團(tuán)接手開發(fā)項目后原計劃找彼時他所在的香港銅鑼灣集團(tuán)運營，但考慮到南城運營困難，銅鑼灣最終拒絕。但事實上，后來首地大峽谷的運營很好，“超過了我們的想象，也遠(yuǎn)超過了首地的預(yù)期”。
“能夠做得比較成功，是因為周邊只有這一家綜合的商業(yè)購物中心，商業(yè)業(yè)態(tài)以基礎(chǔ)消費為主，餐飲比重高，定位中低端，足以輻射周邊的社區(qū)。首都機(jī)場也不準(zhǔn)備長期持有，經(jīng)過幾年孵化后現(xiàn)在實現(xiàn)高位套現(xiàn)。這個結(jié)果他們應(yīng)該是比較滿意的。”柏文喜對中國房地產(chǎn)報記者說。
而對于轉(zhuǎn)手首地大峽谷的原因，首地集團(tuán)曾對外表示，主要是源于國資委要求央企都要回歸主業(yè)，對首地來說，要聚焦機(jī)場周邊臨空地產(chǎn)發(fā)展的實際需要，發(fā)展機(jī)場綜合體。
但首地大峽谷的掛牌出讓一開始并不順利。直至2013年4月25日第一輪掛牌期滿，首地大峽谷還沒有找到買家。此后，首地大峽谷又第二次登上了北京產(chǎn)權(quán)交易所尋求轉(zhuǎn)讓。最終，2013年7月，凱德商用以支付含7億元股權(quán)費用、10.6億元貸款，總17.6億元的價格收購首地大峽谷。
“價格的確不是很高，但整賣原本就比零售價格要低一些，零售非常復(fù)雜，持續(xù)時間長對作為央企的首地來說影響也不好。而且交易對資金和經(jīng)營的要求很高，能接手的企業(yè)也不多。”柏文喜解釋道。
對商業(yè)地產(chǎn)界享有盛譽(yù)、雄心勃勃的凱德商用來說，收購大峽谷顯然不算是一次冒險，但在北京商業(yè)發(fā)展“北快南慢，東先西后”的規(guī)律之下，大峽谷落后的業(yè)態(tài)、稀疏的人流如何扭轉(zhuǎn)，仍是盤桓在凱德面前的一道考題。
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