紅商網(wǎng)訊：1月10日，港媒稱香港和記黃埔計劃分別發(fā)行5年期和10年期美元債券，其中5年期美元債券計劃融資5億美元，10年期債券計劃融資10億美元。
原本常例的年初融資舉措在2012年復雜房地產(chǎn)市場環(huán)境當中讓人頗多聯(lián)想。
此前，有消息稱和記黃埔將投資400億在成都拿地，但2011年12月21日，和記黃埔發(fā)言人稱，無論400億成都抄底抑或收購成都房地產(chǎn)公司均屬傳聞。
1月10日，本報致函和記黃埔，詢問其近期內(nèi)地土地儲備計劃及投資傾向，和記黃埔方面回復本報：“目前階段，我們暫不擬接受相關采訪，希望能給予理解。”
但2011年底的兩個月，和記黃埔先后以底價拿下佛山南莊生態(tài)區(qū)商居用地和上海趙巷鎮(zhèn)特色居住16號地塊。如果自2011年6月計算，和記黃埔已經(jīng)投入超過137億元在內(nèi)地吸收土地儲備。
時機
和記黃埔本是李嘉誠著力內(nèi)地房地產(chǎn)的主要平臺，與李嘉誠旗下另一集團長江實業(yè)的地產(chǎn)利潤主要來自香港不同，按2011年中期報告，和記黃埔總土地儲備約980萬平方米，其中93%集中于內(nèi)地，遍布近20個城市。自2011年下半年，冷清的內(nèi)地土地市場成為和記黃埔擴充土地儲備的舞臺。
盡管此間已有內(nèi)地主要開發(fā)商希望甩賣儲備獲取現(xiàn)金，用于2012年“抄底”，但世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松近日在公開場合表示，郁亮對其稱萬科[簡介 最新動態(tài)]當前的甩賣是為“保命”而非“抄底”。
“2012年上半年貨量壓力很大。但市場和政策卻不明朗。”有接近萬科人士稱。隨著房產(chǎn)貨量的積壓，與之相應的是利息成本增加，“對于住宅依賴度大，且規(guī)模龐大的公司而言，2012年確實有困難。”
開發(fā)商對市場及政策判斷開始趨于悲觀，此前大多數(shù)開發(fā)商認為市場可能在2012年上半年見底，政府可能會因此救市。
富力執(zhí)行董事呂勁曾在公開場合稱：2012年的銷售目標制定，首先考察區(qū)域公司總貨量，如果實現(xiàn)70%-80%的去貨率，即可被認作完成目標。保利地產(chǎn)方面亦對本報表示，除非出現(xiàn)特殊情況，2012年銷售與2011年持平即是勝利。
“對于開發(fā)商而言，2012年看重的將是現(xiàn)金流量而非土地儲備。很少有開發(fā)商在土地市場上有競爭力。”有中介機構對本報表示。
內(nèi)地開發(fā)商缺乏土地市場的競爭能力，似乎為和記黃埔?guī)砹舜蠓黾油恋貎涞目赡堋?/p>
此前長江實業(yè)執(zhí)行董事趙國雄曾公開表示，受政府緊縮房地產(chǎn)貸款影響，土地價格在過去三年，已經(jīng)從紀錄高位回落到合理水平，其認為內(nèi)地土地競標趨于理性。
“這符合李嘉誠的風格，1998年金融危機之后，他是香港土地市場最大的買家。”有香港地產(chǎn)界人士對本報表示，“抄底的時機并非僅看當前土地市場如何，另一個考察目標是市場中的對手是否有競爭力。”
此外，亦有香港媒體報道，李嘉誠認為未來內(nèi)地房地產(chǎn)尚有發(fā)展空間。
資本的力量
“對于目前的內(nèi)地市場而言，港商的核心競爭力可能更高，這與內(nèi)地開發(fā)商強調(diào)土地儲備的能力不同。”上述香港地產(chǎn)界人士表示。
該香港地產(chǎn)界人士認為，同樣受到政策影響，大多數(shù)香港開發(fā)商應對調(diào)控的能力較內(nèi)地開發(fā)商更強，因為港商在內(nèi)地的發(fā)展過程中并非強調(diào)規(guī)模，而是強調(diào)土地質量與資本運作的空間。
“內(nèi)地開發(fā)商主要依賴銀行，除銀行外，任何高息融資行為對其而言都是高風險的。他們在資本市場上的議價能力相對較弱。”該香港地產(chǎn)界人士稱，“港商國際資本市場融資能力強，資本市場議價能力更高。”
在該香港地產(chǎn)界人士看來，這不僅與港商長期在國際資本市場浸淫相關，另一層面也與港商資產(chǎn)質量相對較好相關。
“核心是港商的抗風險能力。”該香港地產(chǎn)界人士稱，“國際資本市場對內(nèi)地房地產(chǎn)商不信任的一個核心因素是這些地產(chǎn)商大多重視規(guī)模，而非資產(chǎn)質量。資產(chǎn)質量不僅僅取決于土地質量，同時取決于資產(chǎn)配置能力，但內(nèi)地開發(fā)商往往只有規(guī)模，規(guī)模意味著高杠桿和高融資成本。那些運作上市時對外宣稱的模式是希望獲取資本市場的認同，但這些模式均未接受過市場周期的檢驗。”
該香港地產(chǎn)人士補充稱，對于港商而言，所謂的資產(chǎn)配置并非僅僅是地產(chǎn)業(yè)務配置，抑或內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務配置，事實上港商的國際化程度更高。
“香港的不動產(chǎn)，除銷售外有很多用途，例如香港商場和寫字樓可以整棟交易，亦可用于出租，李嘉誠還通過旗下出租物業(yè)運作REITs。但在內(nèi)地寫字樓整棟出租與出售都受到相關政策限制，這就使得內(nèi)地開發(fā)商在現(xiàn)金籌集上無法與港商相比。”上述香港地產(chǎn)界人士對本報表示。
另一層面，種種限制以及規(guī)模化的發(fā)展模式，使得內(nèi)地開發(fā)商的現(xiàn)金水平往往與政策調(diào)控相關，當銀行能大規(guī)模地發(fā)放貸款的時候，這些貸款被用于炒高地價，而一旦銀行緊縮銀根，內(nèi)地開發(fā)商幾乎無力進入土地市場。此時的港商則因為現(xiàn)金水平及資本運作能力均高于內(nèi)地開發(fā)商而在土地市場具有競爭力。
事實上并非僅僅是和記黃埔，近期在內(nèi)地土地市場上表現(xiàn)積極的均為港商，2011年9月，在昆明誕生了2011年以來少有的地王地塊，其中爭奪者為香港恒隆地產(chǎn)和新加坡烏節(jié)地產(chǎn)，在83輪的爭奪之后，恒隆地產(chǎn)最終以接近35億元的價格拿下該幅土地。
“這說明在重點地塊及重點項目上，內(nèi)地開發(fā)商基本退場，爭奪者變成那些具有雄厚資本實力的港商。”上述香港地產(chǎn)界人士稱。（來自：經(jīng)濟觀察報 記者：鄔瓊）
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