房企出海首選美英
“說英語的金融中心城市要比不說英語的金融中心城市更吸引房企，因為其在合同和談判上更容易操作。”夏飏飏向《證券日報》記者表示，房企投資的國家和地區(qū)主要是金融中心，教育資源，生態(tài)環(huán)境和投資回報優(yōu)勢比較明顯的城市，同時還包括中國人喜歡去的移民城市。
仲量聯(lián)行研究報告顯示，中國房地產(chǎn)投資者在美國紐約、英國倫敦、新加坡和澳大利亞悉尼的表現(xiàn)最為活躍。
該報告顯示，2013年，美國和英國房地產(chǎn)市場吸引中國資本最多，其中美國由2012年的2.64億美元飆升至31億美元，同比暴漲10倍;英國由2012年的13億美元上升至23億美元，同比上漲77%。在亞太地區(qū)，中國對外商業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中在澳大利亞和新加坡兩個市場，分別吸引7億美元和10億美元資金。相比之下，2012年，澳大利亞吸引的中國資本僅為2.09億美元，而新加坡在2012年無中國資本進駐商業(yè)房地產(chǎn)領域。
值得一提的是，紐約和倫敦成為全球吸引中國資本最多的城市。中國投資者在紐約房地產(chǎn)市場的投資額達29億美元，遠遠超過2012年的2億美元。而2013年倫敦吸引中國房地產(chǎn)投資者的投資總額為21億美元，倫敦也仍是包括中國投資者在內(nèi)的海外投資者的首選城市。
對于登陸歐洲首選英國倫敦投資住宅項目，綠地集團董事長、總裁張玉良表示：“倫敦是全球金融中心，也是歐洲大陸最為國際化、經(jīng)濟發(fā)展最為成熟且最具開放性和多樣性的城市，是投資歐洲的首選城市。特別是近兩年倫敦房地產(chǎn)市場交易活躍，2013年內(nèi)住宅均價平均上升10%，預計2014年總體需求還將呈現(xiàn)上升態(tài)勢。而越來越多個人投資者青睞于英國市場則主要基于以下原因：穩(wěn)定的資產(chǎn)回報、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、良好的市場流動性。”
“推動中國海外投資大幅攀升的主要動力，來自于中國政府推行的‘走出去’政策。政策的放寬，促成并帶動了各行各業(yè)的對外投資。”仲量聯(lián)行國際資本集團亞太區(qū)總監(jiān)Alistair Meadows表示：“其結果是，在過去的12個月至18個月，保險集團、開發(fā)商以及超高凈值人群均在全球范圍內(nèi)不斷尋求房地產(chǎn)投資機會，以將其資產(chǎn)組合多樣化。這是一個長期的結構性轉(zhuǎn)變的標志 ，中國資本將成為全球房地產(chǎn)市場一個長期且不斷增長的重要因素。”
追逐高收益
“從投資角度來看，企業(yè)到哪里去都要講究投資回報和風險控制，但在政府鼓勵企業(yè)‘走出去’的背景下，每個企業(yè)可能要根據(jù)自身情況做出投資決策。” 泰禾集團董事長黃其森則向《證券日報》記者表示，有些企業(yè)更專注于國內(nèi)市場這個大盤子，比如，“北京就相當于歐洲了”，“福建的GDP也已經(jīng)超過了馬來西亞”。而在黃其森眼里，“去海外投資，短期內(nèi)仍不會是主流”。
不過，在張玉良眼中，海外房地產(chǎn)市場儼然是一塊大蛋糕。
在2013年實現(xiàn)狂飆突進式的拓展，并以超預期的30億元人民幣銷售收入成功收官后，綠地集團海外投資擴張計劃迅速擴容。綠地集團表示，基于對海外市場的樂觀預期及現(xiàn)有項目儲備規(guī)模，綠地對2014年海外板塊業(yè)績調(diào)高預期，預計2014年新增投資50億美元至80億美元，預計全年海外業(yè)務收入將突破130億元人民幣。
綠地集團稱，2014年，綠地海外業(yè)務將實施“拓展與提升并進”。一方面深耕優(yōu)質(zhì)市場，在已進駐并產(chǎn)生可觀效益、擁有較好前景的國家及城市適時追加投資;另一方面將新辟潛力市場，繼續(xù)依托國內(nèi)富裕及中產(chǎn)階層拓展市場，擇優(yōu)儲備成本合理、杠桿性強、盈利水平較高的項目，形成更加優(yōu)化合理的海外投資布局。
對此，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，合理化布局海外市場更重要的是如何設計投資的產(chǎn)品業(yè)態(tài)以及控制風險。
仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年，在商業(yè)房地產(chǎn)細分市場中，辦公樓市場繼續(xù)成為中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者的首選資產(chǎn)類別，占其總交易額的85%。同時，中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資者對商鋪和酒店市場以及住宅土地開發(fā)的興趣不斷增長。
對此，夏飏飏接受《證券日報》記者采訪時稱，從投資回報和風險管控上來看，房企收購帶有一定租戶的商業(yè)寫字樓開發(fā)風險相對較小，不過，其回報率要比直接投資開發(fā)項目的回報率低。相對而言，房企去海外主導開發(fā)住宅、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)的產(chǎn)品回報率較高，但也伴隨著相應的高風險。
更為值得注意的是，夏飏飏向《證券日報》記者透露，個別房企希望海外市場投資能占其全部地產(chǎn)業(yè)務投資的30%以上，這可能是企業(yè)多元化布局的重要考量，比如為了尋求外匯、融資和市場的多元化布局而“走出去”。
事實上，夏飏飏強調(diào)，每個公司有各自走出去的因素，“我不排除現(xiàn)在的海外市場是一個好的市場，但有些企業(yè)除了尋找新的利潤增長點外，也不排除其有拓展融資渠道的意圖”。以英國倫敦和美國一些城市來說，有些項目的開發(fā)資金可能有60%來自銀行貸款，其貸款利率約為3%。不過，每個國家的融資成本和項目貸款額度占其整體投資比例并不相同，澳大利亞的貸款利率就約為6%。
顯然，3%-6%的利率與國內(nèi)時而出現(xiàn)的10%以上利率相比，資金成本的高低不言而喻，這也是未上市房企爭取赴港上市，而已登陸A股市場的房企爭相買殼擠入海外資本市場的重要因素。(證券日報)
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