《慧眼識(shí)金鋪》
系列解讀之二
住宅的調(diào)控，讓大量資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但因項(xiàng)目選址、定位、規(guī)劃、招商等多種原因，以商業(yè)為主導(dǎo)的城市綜合體，其“百慕大”現(xiàn)象越來越普遍：大量城市綜合體的上馬，導(dǎo)致商業(yè)空置率居高不下的不在少數(shù)，勉強(qiáng)維持運(yùn)營難聚人氣的綜合體，更是數(shù)不勝數(shù)。
縱觀重慶主城區(qū)大型城市綜合體的格局，大量不切實(shí)際，貪大求全以及同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，不少城市綜合體維持在“不溫不火”的狀態(tài)，由于定位、招商、運(yùn)營等系列問題，類似于大石楊板塊某大型綜合體的尷尬現(xiàn)狀比比皆是。
如何尋找綜合體商鋪的“高富帥”，在如今商業(yè)地產(chǎn)遍地開花的格局中已成為令投資者最受關(guān)注的問題。
現(xiàn)狀>
綜合體
“百慕大”現(xiàn)象要警惕
在過去一年多的報(bào)道中，《重慶晨報(bào)》曾多次報(bào)道綜合體商業(yè)“百慕大”案例：渝中區(qū)某綜合體項(xiàng)目、渝北區(qū)某綜合體項(xiàng)目……諸多綜合體商業(yè)空置率偏高、人氣難聚成為城市綜合體運(yùn)營過程中的首要問題。
商業(yè)資產(chǎn)提升機(jī)構(gòu)獵鋪網(wǎng)負(fù)責(zé)人介紹，城市綜合體在最近五年時(shí)間中大量涌現(xiàn)，確實(shí)給其商業(yè)運(yùn)營帶來系列問題。
首先是地段，大量非商圈地段綜合體的亮相，因其定位不清等原因，導(dǎo)致其商業(yè)人氣難以聚集，而這些綜合體因?yàn)闆]有強(qiáng)大商業(yè)品牌的支撐，運(yùn)營過程中人氣難以支撐就不足為奇了。
其次是招商，很多綜合體項(xiàng)目都是先建后招，因其設(shè)計(jì)的不合理，導(dǎo)致無法滿足商家需求，就算是設(shè)計(jì)合理，要想找到合適的商家資源入駐，就更考驗(yàn)其開發(fā)商的招商運(yùn)營水平了。
很多城市綜合體的開發(fā)商，都是從住宅開發(fā)領(lǐng)域逐步覆蓋到商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域，其招商、運(yùn)營管理水平都處于探索階段，無法在短時(shí)期內(nèi)給商鋪投資者快速回報(bào)。
“這三方面原因，直接導(dǎo)致城市綜合體運(yùn)營過程中的尷尬現(xiàn)狀。”獵鋪網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于普通投資者而言，要尋找真正具有投資價(jià)值的“高富帥”項(xiàng)目，一定要慎之又慎，上述三點(diǎn)可以作為其首要參考要素。
商業(yè)地產(chǎn)航母改寫龍洲灣格局
機(jī)遇>
城市綜合體商業(yè)“百慕大”的現(xiàn)象，為更多投資者提出了風(fēng)險(xiǎn)警示。那么，在重慶主城區(qū)大型綜合體林立的當(dāng)下，哪些商鋪風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低？傳統(tǒng)的商圈物業(yè)，其鋪位價(jià)格被嚴(yán)重透支將嚴(yán)重影響其未來租金收益。而地處新商圈的綜合體商鋪，如果遇到招商、運(yùn)營水平強(qiáng)大的物業(yè)，建議投資者重點(diǎn)關(guān)注。
以巴南萬達(dá)廣場為例，系投資者最關(guān)心的地段，項(xiàng)目位于龍洲灣核心商圈，而巴南萬達(dá)廣場是整個(gè)商圈核心部分，加上周邊原住民和新增人口共計(jì)數(shù)十萬，留給龍洲灣商圈的人氣可以想象。而預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在2015年上半年就將營業(yè)，縮短了很多綜合體需要多年才能完成運(yùn)營的時(shí)間差。
其次，巴南萬達(dá)廣場的招商與其他綜合體相比更有優(yōu)勢。萬達(dá)作為中國商業(yè)地產(chǎn)航母的品牌號(hào)召力，其自身所擁有的龐大商業(yè)體系和超強(qiáng)的運(yùn)營能力，為巴南萬達(dá)廣場商業(yè)氛圍提供強(qiáng)力支撐，更肩負(fù)著改寫龍洲灣商圈商業(yè)的重任。
據(jù)了解，萬達(dá)旗下已擁有連鎖百貨如萬達(dá)百貨；文化產(chǎn)業(yè)如萬達(dá)電影院線、大歌星KTV等品牌；酒店產(chǎn)業(yè)以及旅游產(chǎn)業(yè)等多個(gè)品牌支撐，加上近5000個(gè)品牌商家的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，讓巴南萬達(dá)廣場更具競爭力。
在2月22日巴南萬達(dá)廣場的產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，萬達(dá)集團(tuán)重慶巴南項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)槿f達(dá)自身旗下商業(yè)品牌的支撐，加上其他戰(zhàn)略商業(yè)品牌，在全國的數(shù)十個(gè)萬達(dá)廣場，幾乎每個(gè)開業(yè)都是100%的開張率。如此高的開張率，為人氣聚集提供有力支撐。（來自：重慶晨報(bào)）
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