紅商網(wǎng)訊：“買住宅坐等快速升值的機率，目前基本上不可能，就是買商鋪，要想買了就賺更不容易。”佳宇商業(yè)投資有限公司副總裁陳正斌表示，伴隨著樓市黃金十年的過去，商鋪投資需要越來越專業(yè)化的眼光。
陳正斌認為，可能很多人對商業(yè)地產(chǎn)的投資都有一定認識，但真正要買到能有快速增值的商業(yè)地產(chǎn)，已很不容易。目前的商業(yè)地產(chǎn)，要么價格過高透支掉未來前景，要么就因地段差人氣不足導致租金收益低下，要么項目規(guī)劃定位呈現(xiàn)問題。
“從目前重慶主城區(qū)的商鋪投資回報率來看，三年前還可以達到8%左右，但現(xiàn)在大多只達5%。”陳正斌分析認為，隨著這幾年商業(yè)地產(chǎn)的大量增加，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率還將呈下降趨勢，一鋪養(yǎng)三代的旺鋪越來越難尋找。
以重慶江北區(qū)某非商圈地段商鋪為例，一平方米最高賣到13萬元，按照合理的年回報率8%反推，13萬元/平方米的商鋪需要月租金達867元/平方米才夠，“什么樣的商業(yè)形態(tài)才能支付如此高額的租金?投資者又需要多少年才能回收其成本?”陳正斌提醒商鋪投資者一定要警惕風險。
系列解讀之一
2014剛剛啟幕，關于樓市風險的聲音便不絕于耳。
一向看多的任大炮更是非常罕見地發(fā)出了盛世危言：“太樂觀了，很危險”。姑且不論任大炮的觀點到底是不是危言聳聽，但可以肯定的是，樓市發(fā)展到今天，買房子坐等快速升值的時代已一去不復返。
就算是商業(yè)地產(chǎn)，如今要尋找到高增速的樓盤也越來越不容易。近日，晟城地產(chǎn)發(fā)布2014年樓市投資報告顯示，商業(yè)地產(chǎn)售價被開發(fā)商提前透支的項目越來越多，風險也越來越大。
對此，樓市投資專家、佳宇國際商業(yè)投資有限公司副總裁陳正斌表示，不是所有商業(yè)地產(chǎn)都值得投資，對于普通投資者來說，要涉足這是個水很深的投資領域一定要看清項目涉及的規(guī)劃、人氣、品牌影響力等因素。
商業(yè)地產(chǎn)越來越考驗眼光
投資回報增速才是關鍵
“商鋪的投資回報增速，往往是考量這個商鋪是否值得投資的關鍵。”晟城地產(chǎn)商業(yè)總監(jiān)李亞鵬表示，從重慶目前的市場上看，一些有潛力的新商圈核心物業(yè)機會比較大。
以巴南萬達廣場為例，無論是從人氣、政府規(guī)劃還是萬達品牌本身，都無愧于去年底亮相21天就賣出7個億的銷售佳話。
首先，從政府規(guī)劃上看，巴南萬達廣場地處龍洲灣新商圈核心;其次，周邊將有數(shù)十萬人口入駐，根本不需要擔心人氣問題;再加上萬達作為中國商業(yè)地產(chǎn)航母的品牌號召力，其自身所擁有的龐大商業(yè)體系和超強的運營能力，為巴南萬達廣場商業(yè)氛圍提供強力支撐。據(jù)了解，萬達旗下已擁有連鎖百貨如萬達百貨;文化產(chǎn)業(yè)如萬達電影院線、大歌星KTV等品牌;酒店產(chǎn)業(yè)以及旅游產(chǎn)業(yè)等多個品牌支撐，加上近5000個品牌商家的聯(lián)動效應，讓巴南萬達廣場更具競爭力。
在其商鋪價格上，擁有人氣、規(guī)劃、強大品牌三大優(yōu)勢的巴南萬達廣場，其商鋪大多數(shù)都在3—7萬元/平方米，與目前商圈商鋪每平方米動則10余萬元相比，巴南萬達廣場已成為重慶主城區(qū)商圈物業(yè)中非常難得的低價商鋪。更何況，整個項目預計2015年4月就將建成營業(yè)。對于其投資回報速度的快慢，相信地球人都知道。
除此之外，巴南萬達廣場提出包括十字步行金街、三大中心廣場、中央公園與大型購物中心等在內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃，首創(chuàng)的城市綜合體模式，避免了社區(qū)商業(yè)等商鋪因功能單一留不住客源的盈利弊端。同時，巴濱路、渝南大道與輕軌3號線的立體交通網(wǎng)覆蓋，將帶來的消費人潮不可小覷。
在總體量上，巴南萬達廣場也足以肩負一個商圈核心商業(yè)的重任，巴南萬達廣場總開發(fā)體量達100萬平方米，其中有56萬方都是商業(yè)項目，而純商業(yè)業(yè)態(tài)占據(jù)10萬平方米。加上龍洲灣商圈其他項目商業(yè)的集合、補充效應，龍洲灣商圈繁華更是指日可待。
據(jù)了解，整個巴南萬達廣場包括大型購物中心、甲級寫字樓、商業(yè)街區(qū)、高端住宅和SOHO公寓，如今，除住宅外，SOHO公寓、寫字樓、商鋪正全方位呈現(xiàn)，給投資者多樣的選擇空間。
巴南萬達廣場：重慶1號投資品
從重慶主城格局來看，隨著時代天街等大型城市綜合體進入銷售尾聲，在重慶主城區(qū)具備大體量格局、地處城市新興商圈核心肩負改寫商圈商業(yè)現(xiàn)狀重任、又具備強大品牌號召力的城市綜合體，似乎只有巴南萬達廣場等為數(shù)不多的項目。
對此，巴南萬達廣場相關負責人也表示，巴南萬達廣場按計劃也被定位為2014年重慶商業(yè)地產(chǎn)的1號投資作品打造。
市場觀察人士認為，買商鋪傍“大款”是很多非專業(yè)人士投資的一道捷徑。在實際過程中，辨別“大款”就要看商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是否擁有足夠多的聯(lián)盟品牌，其自身的商業(yè)運營管理能力等。
作為中國商業(yè)地產(chǎn)航母的萬達為龍洲灣帶來了城市綜合體，不僅承載著改寫龍洲灣商圈商業(yè)格局的重任，還將帶來一大批品牌商家，讓整個萬達廣場一開業(yè)便呈現(xiàn)出火熱之勢。
縱觀萬達廣場在全國的布局來看，萬達廣場也有足夠成熟的經(jīng)驗。目前全國80余城市擁有萬達廣場，而巴南萬達廣場是重慶范圍內(nèi)繼南坪、萬州之后的第三座。萬州萬達廣場更是在開業(yè)3天人流量突破百萬大關，吸金力不可謂不驚人，而南坪萬達廣場如今每天平均人流量也達7—8萬人，節(jié)假日更是達數(shù)十萬人流。
去年底亮相的巴南萬達廣場，也是萬達在渝的第三個萬達廣場，其品牌的強大號召力通過南坪萬達廣場和萬州萬達廣場的實例見證，加上龍洲灣商圈的核心地位，以及具備競爭力的銷售價格，奠定2014年重慶1號投資品的江湖地位似乎不在話下。
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