紅商網(wǎng)訊：作為房企“華南五虎”之一，近幾年雅居樂雖也在穩(wěn)步成長，但與昔日“小伙伴”恒大、碧桂園等差距愈發(fā)明顯。2014年雅居樂決定奮起直追，在2013年實現(xiàn)403億元銷售額的基礎(chǔ)上，雅居樂將今年的銷售目標(biāo)定為700億元。加快項目周轉(zhuǎn)速度、加大國內(nèi)重點市場拿地規(guī)模、開拓海外市場，雅居樂的“進攻號角”已經(jīng)吹響。

　　700億進取心

　　在2011年萬科率先進入銷售額千億時代后，房企千億時代加速到來。2012年萬科、綠地、保利三家房企銷售額達到千億后，2013年進入千億俱樂部的房企數(shù)量再翻倍，中海、碧桂園、恒大成為新加入的三家“千億新貴”。與碧桂園、恒大同為昔日房企“華南五虎”的雅居樂在2013年的業(yè)績相對平淡很多。2013年雅居樂實現(xiàn)銷售額403.4億元，同比增長22%，不過依然未能完成去年年初制定的420億元的銷售目標(biāo)。這已經(jīng)是雅居樂連續(xù)第三年沒有完成管理層年初制定的銷售目標(biāo)，近四年雅居樂銷售額僅增長78.5%。

　　與萬科、綠地、中海等傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)相比，昔日同時起步的“小伙伴”碧桂園和恒大同時跨入千億陣營，無疑對雅居樂產(chǎn)生了更大的觸動。雅居樂錯過了近幾年的快速發(fā)展期，沒有跑贏大市，成為業(yè)內(nèi)對雅居樂近幾年發(fā)展現(xiàn)狀的共識。摩根大通在一份研究報告中指出，雅居樂在 2009和 2010年購入過多昂貴的土地，因此被迫開發(fā)高端項目，但目前的政策環(huán)境不利于這類項目，因此導(dǎo)致了雅居樂的增長緩慢。

　　“慢節(jié)奏”的雅居樂坐不住了，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司集團主席陳卓林將2014年的銷售目標(biāo)定為700億元，照此計算，雅居樂需要在2014年做到將銷售額提高73.5%，這幾乎是雅居樂過去四年才實現(xiàn)的增長幅度。2014年伊始，雅居樂就將銷售任務(wù)迅速分配到各個區(qū)域公司，大本營華南區(qū)域就被分配了增長100億元的銷售任務(wù)，海南區(qū)域的銷售目標(biāo)在去年78億元的基礎(chǔ)上提高到85億元，剛剛進入銷售周期的云南區(qū)域分配了10多億元的增長目標(biāo)。過去一直將下半年甚至四季度作為銷售重點推廣窗口期的雅居樂，在開年就將促進銷售放在首位。

　　轉(zhuǎn)型“短平快”

　　為了完成700億元的銷售任務(wù)，雅居樂提出了一系列改革措施。其中一改過去緩慢的開發(fā)速度，轉(zhuǎn)型“短平快”成為最主要的舉措。雅居樂為此制定了一套時間表，要求項目公司拿地之后5天內(nèi)進場探察，15天內(nèi)定方案，30天內(nèi)申報，150天進行開工，240天內(nèi)涉及政府領(lǐng)域，320-420天內(nèi)開售，開售之后，3-6個月之內(nèi)現(xiàn)金流要回正。雅居樂在去年的拿地過程中，開始多拿“短平快”項目，即建筑面積在 30萬平方米左右，銷售額 5億元至10億元，拿地一年左右就能出售，加速資金回籠，這些項目將成為2014年的銷售主力。

　　項目過于集中，也是過去幾年限制雅居樂業(yè)績增長速度的重要原因。以最為知名的海南雅居樂清水灣為例，銷售曾占到雅居樂總銷售額的四成，但隨著海南樓市的波動，清水灣的銷售變化也直接影響著雅居樂業(yè)績的增長幅度。2013年，廣東省項目的銷售金額占雅居樂總銷售額的61%，海南及云南省的旅游房地產(chǎn)項目銷售金額占21%，東北、華北、華東、華中、西南等幾個區(qū)域卻只貢獻了18%。

　　針對項目過于依賴華南和海南區(qū)域的局面，雅居樂加速了全國擴張的步伐。在華東、云南、西安等地拿下多幅地塊。在作為重點發(fā)展區(qū)域的華東，雅居樂在上海成立了一個區(qū)域辦公室，雅居樂集團總經(jīng)理衛(wèi)靜心表示，未來雅居樂將重兵布局華東區(qū)域，以改善雅居樂不平衡的區(qū)域布局，增加新增長點。雅居樂2012年和213年新購入的1600多萬平方米土地儲備，將有很大一部分能夠在2014年成為可售貨量，用來保證業(yè)績增長。

　　在碧桂園、富力等華南起家房企先后試水海外市場后，雅居樂也在2014年落子馬來西亞。由雅居樂地產(chǎn)控股有限公司占股70%在馬來西亞成立合資公司AgilePJD Development，于1月20日訂立協(xié)議，以4.3億元的作價收購吉隆坡一幅4.1萬平方米的地皮。衛(wèi)靜心表示，作為公司于海外市場首個“試水”項目，規(guī)模不大，保守估計項目回報率可達現(xiàn)有內(nèi)地樓盤15%的水平以上。

　　執(zhí)行力考驗

　　對于任何開發(fā)商來說，一年之內(nèi)將銷售額從403億元提高到700億元都將面臨不小的考驗。作為一家典型的家族企業(yè)，雅居樂的各個核心環(huán)節(jié)均掌握在陳氏家族成員手中，對職業(yè)經(jīng)理人的激勵機制與其他同行相比顯得不足，一定程度上影響了企業(yè)的管理效率。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，雅居樂拿地擴張背后，體現(xiàn)了庫存補給不連續(xù)的特點。目前看土地儲備并沒能快速轉(zhuǎn)化為物業(yè)，說明高周轉(zhuǎn)模式并沒有很好地展開，企業(yè)內(nèi)部的管理與成本控制能力有所欠缺。能否提高對高周轉(zhuǎn)策略的執(zhí)行力，將成為雅居樂今年銷售任務(wù)能否完成的關(guān)鍵。與此同時，加速拿地、加快周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，將對雅居樂在財務(wù)方面提出較高要求。（來自：天津網(wǎng)）

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