紅商網訊：據了解，中冶計劃退出1號地塊，并單獨運作3號地塊。而為確保成功退出1號地塊，減少轉讓難度，中冶將1號地塊分割成十幾幅土地。而近日，在上海產權交易中心掛牌的南京龍江灣置業(yè)、南京港寧置業(yè)、南京立方置業(yè)三個項目公司，只是1號地塊轉讓計劃的一部分。

　　不過，一直以開發(fā)商業(yè)地產而著稱的上海證大，在2011年年底退出上海外灘項目（BFC）后，其負債率由2011年的98%降至2013年年中的63.2%。據了解，去年年底上海證大將總部移至南京，目前上海證大在南京正在開發(fā)南京火車南站和雨花臺兩個項目。

　　第一位接盤人

　　央企中冶將南京下關地王項目在上海產權交易中心掛牌后，第一個接盤人浮出了水面。欲接手的公司，是2011年年底從上海外灘金融中心BFC項目中退出的上海證大。

　　上海證大2月17日公告稱，公司計劃以最高11.94億元的價格收購南京立方置業(yè)有限公司。資料顯示，南京立方置業(yè)所持有的“09-09地塊”，正是中冶在南京地王1號地塊的一部分。

　　“交易仍在進行中，最終結果還沒有出來。”上海證大香港方面2月19日向記者表示。

　　這一交易之所以受人關注，是因為中冶在南京的這一項目是全國知名的總價地王。而后來，中冶則因這一項目耗資巨大、無力開發(fā)，在南京受到重挫。

　　2010年9月中冶旗下的中冶置業(yè)以200.34億元的價格，競得南京下關區(qū)濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊。2012年11月底中冶置業(yè)又以56.2億元的價格拿下與1、3號相鄰的2號地塊。三塊地共花費中冶256.54億元，成為全國總價地王。

　　然而南京地王為舊改項目，所涉地塊拆遷工作量大，中冶因此深陷其中。為此，中冶置業(yè)董事長劉福明指示，2014年要爭取全面解決歷史遺留問題，抓好“兩退”項目和南京下關1號地塊收尾，確保資金的回收。

　　2月13日，中冶將南京地王拆分后，通過上海聯(lián)合產權交易所進行公開轉讓。

　　據上海聯(lián)合產權交易所的公告，中冶轉讓的三家公司分別為：南京龍江灣置業(yè)、南京港寧置業(yè)、南京立方置業(yè)，評估作價29.7億元。這三家公司均為南京臨江老城改造建設投資的全資子公司。

　　在上述公告掛出來不到一周，上海證大就做出回應，有意以最高11.94億元的價格接手1號地塊中的南京立方置業(yè)。

　　“雖然上海證大的大本營在上海，但近幾年在南京的投資力度卻越來越大。這次接手中冶1號地塊部分項目，是證大準備在南京持重倉的一個重要表現(xiàn)。”中國指數研究院南京總經理曹旭東表示。

　　“我們已將總部移到南京。開發(fā)團隊和證大房產的高管都在南京辦公。”上海證大上海公司人士2月19日告訴記者，將總部移至南京“是去年年底的事”。

　　對于已將總部移至南京，記者向證大香港投資者關系部進行求證時，香港方面向記者表示說法不太準確。“證大房產的項目執(zhí)行團隊和部分公司高層的確移到南京了，因為南京的項目比較多。但也不能說總部搬到南京，我們在上海還有項目。”上海證大香港投資者關系部人士說。

　　“難啃的骨頭”

　　對于證大接手南京濱江地王1號地塊中的“09-09地塊”，業(yè)界人士指出證大在這一項目上可能還需要闖過幾道看不見的關卡。

　　易居中國南京公司分析人士表示，南京下關濱江項目雖然地段優(yōu)勢相當明顯，項目前景相當可觀。但證大要開發(fā)的“09-09地塊”項目，在規(guī)劃審批上將面對一些困難。

　　據了解，中冶將1號地塊分割成了十幾幅土地，計劃分批轉讓。而證大所接盤的“09-09地塊”正是分割出讓地塊中，面積較大的地塊之一。

　　而分割出讓后，未來可能會在規(guī)劃方面遇到一些障礙。知情人士透露，原先的1號地塊有自己的定位和規(guī)劃，分割成十幾幅地塊后怎么獲得規(guī)劃許可證是一個問題。

　　“如果仍延用原先的規(guī)劃，證大可能得等到1號地塊全部出讓完后，才能獲得規(guī)劃和建設部門認可進行開工。如果單獨獲得規(guī)劃許可證，可能會涉及到這一片區(qū)的規(guī)劃調整，或項目規(guī)劃調整。而規(guī)劃的調整，往往需要較長的時間。”一位業(yè)界人士表示。

　　就此問題，記者也向證大方面提出了疑問，但證大向記者表示目前暫不方便做出回應。

　　除了規(guī)劃方面可能遇到的問題，地塊的所處區(qū)域成熟度有待提高，也對證大的投資實力提出了較高的要求。

　　在上海證大2月17日的公告中，該公司并未披露2013年的年度財務數據，仍引用了2012年的財報數據，并表示“公司有充裕的運營資金應對資金需求”。

　　據證大2013年上半年報告，2013年上半年證大的資產總額171.5億港元（約合134.3億元人民幣），較2012年同期的158.6億港元（約合124.2億元人民幣）上升了近12.1億元人民幣；而2013年上半年證大的總負債為108.5億港元（約合85億元人民幣）。其資產負債率約為63.2%。

　　“下關濱江區(qū)的拆遷工作難度比較大，是塊難啃的骨頭。其中有一部分還涉及到軍區(qū)房產的拆遷，比較復雜。”曹旭東表示。

　　就涉及到的拆遷問題，證大房產董事局主席戴志康稱，“09-09地塊的拆遷工作大部分已完成，開發(fā)難度不大。”

　　“1號地塊的位置很好，但卻是南京的老城區(qū)，目前的情況可以用臟亂差來形容。做商業(yè)開發(fā)的房企來說，這一區(qū)域成熟起來至少需要五年左右的時間。即使證大所拿地塊的拆遷工作不大，但較長的投資周期，對開發(fā)商的實力是一個考驗。”曹旭東說。（來自：華夏時報）

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