● 對于大陸商業(yè)地產(chǎn)的狂奔，施懷雅家族一直視而不見
● 與200年前一樣，太古還活在緩慢的節(jié)奏中
紅商網(wǎng)訊：2011年是電商沖擊零售商的元年。經(jīng)過三年的發(fā)展，國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)購物總量已經(jīng)接近2萬億。在這三年時間里，電商的迅猛發(fā)展把馬云送上了神壇，而商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張，則成就了中國首富王健林。
但兩列高速運行的火車爭相運載的其實是同一批人群。電商沖擊讓越來越多的商場淪為“試衣間”，壓力之下的零售品牌也不再輕易進(jìn)駐購物中心之內(nèi)。
營造體驗式購物環(huán)境，加強(qiáng)運營團(tuán)隊已成為行內(nèi)共識。他們的商場往往擁有更好的地理位置，國際一流的建筑設(shè)計，同樣的品牌租戶，高薪挖角過來的人才……國內(nèi)“土豪”們幾乎全盤復(fù)制了港企甚至歐美的購物中心模式，但效果并不明顯，已經(jīng)赴港上市或是推出REITs的商業(yè)地產(chǎn)商們，紛紛遭到破發(fā)或徘徊在極低的市盈率。
到底要學(xué)些什么？沒人清楚，但三里屯太古里給出了一個關(guān)鍵詞：淡定。
一直以來，太古地產(chǎn)被認(rèn)為是一個節(jié)奏太慢、不溫不火的講述者。在中國內(nèi)地，太古總計擁有85萬平方米物業(yè)投資組合。如果不計其與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合作的項目，三里屯太古里已是發(fā)展最快的一個。廣州太古匯被譽為“十年磨一劍”，而2006年購入的上海大中里項目預(yù)計要到2016年開盤，也耗了十年之功。
2011年，三里屯Village第一批租戶三年租約到期，續(xù)租率僅為10%。這是太古地產(chǎn)主動調(diào)整的結(jié)果，決策層已決定要去遴選“真正被認(rèn)可的國際品牌”。
太古目標(biāo)消費群體被稱為“小資”，其特點是對文化和時尚有更高品位與追求，在經(jīng)濟(jì)能力上卻與中產(chǎn)階級有距離。輕奢品與快時尚品牌是他們的主要消費目標(biāo)，和普通大眾對折扣較為敏感相比，小資們更偏愛獨特設(shè)計和體驗。
太古地產(chǎn)重新對三里屯南區(qū)進(jìn)行定位。除了自己合作過的品牌商之外，他們要求第三方服務(wù)公司向其推薦風(fēng)格獨特，線上線下定位明確的租戶。2011年、2012年兩年時間中，至少有60家新租戶被引入其中，占比整個南區(qū)項目原有租戶數(shù)量的46%。更大投入是對動線和建筑進(jìn)行改造和調(diào)整，這花掉太古地產(chǎn)5億港元。
2013年5月，三里屯Village正式更名為“三里屯太古里”，這已是它運營第六年。而在國內(nèi)，他們愿意接受購物中心的培育期往往是2-3年，這其中也包括太古合作方遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。
太古集團(tuán)董事層為何愿意接受這樣長的一個周期？太古地產(chǎn)中國區(qū)行政總裁白德利認(rèn)為，“要知道，我們最古老的股東施懷雅，已經(jīng)快200歲了。”白德利如此回答。我想他的意思是，老人總是更富有耐心。而施懷雅家族的哲學(xué)理念是，追求事物長期價值，這同時也是整個太古集團(tuán)的價值標(biāo)準(zhǔn)。
“我想，他們還想再繼續(xù)200年。”白德利告訴本刊，這個故事在中國會更加跌宕起伏。但他表示，太古地產(chǎn)絕不會復(fù)制所謂的模式，復(fù)制的只有理念。
約翰·施懷雅（John Swire）是太古集團(tuán)創(chuàng)始人。這位靠貿(mào)易起家的商人，在亞洲的生意其實源起于上海。從1881年開始，太古在當(dāng)時荒蕪的港島鲗魚涌區(qū)域建立起當(dāng)時香港最龐大的工業(yè)區(qū)，設(shè)立太古船塢、太古糖廠以及汽水廠。這是一個不相信“商者無域”的公司，他們不進(jìn)入任何投資領(lǐng)域，“我們只做自己能夠勝任的工作。”太古地產(chǎn)主席白紀(jì)圖曾在接受媒體采訪時如是說，他不認(rèn)為整個太古集團(tuán)具有Facebook這樣公司的基因。
太古的基因是什么？需要沿著施懷雅家族的軌跡來到香港。雖然在香港有著40余年發(fā)展歷史，但太古地產(chǎn)所擁有的物業(yè)投資組合不過134萬平米，最核心的物業(yè)為港島東和太古廣場。
人們可以從地鐵“太古”站直接到達(dá)太古城購物中心，通過行人天橋，便可直達(dá)太古坊商務(wù)辦公區(qū)。
圍繞太古城中心，共有十二幢甲級寫字樓以及三座科技中心，所有辦公樓之間都由設(shè)有空調(diào)的、落地玻璃幕墻的行人道貫穿。私人住宅、購物中心、休閑式酒店與辦公樓共同構(gòu)成了占地82萬平米的香港最大商業(yè)園區(qū)。
在項目發(fā)展之初，太古地產(chǎn)最關(guān)注的是項目連接度和建筑群規(guī)劃設(shè)計。這既包括項目與地鐵、公交對接程度，也包括項目之間的連接度。同時，建筑比例也要與周圍環(huán)境相適應(yīng)，其功能也要多樣化。
但是在余下數(shù)十年時間里，太古地產(chǎn)始終如一的目標(biāo)是，盡量把人們留在同一個社區(qū)里。“如何讓一個社區(qū)展示它的特點，帶給人們與眾不同的體驗，既是一門藝術(shù)，也是一門科學(xué)。”太古地產(chǎn)公關(guān)相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣告訴《中國企業(yè)家》，“這是租戶管理和空間管理的學(xué)問。”
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