紅商網(wǎng)訊：據(jù)壹地產(chǎn)報道 在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，歷來被視為外資投資風(fēng)向標(biāo)的黑石集團(tuán)近期再出新動作。據(jù)英國《金融時報》報道，黑石集團(tuán)計(jì)劃籌集40億美元房地產(chǎn)基金。這是黑石首只專注于亞洲市場的房地產(chǎn)基金，專門投資中國和其他亞洲國家房地產(chǎn)公司的股票和債券。
黑石進(jìn)入中國已有數(shù)年，除了備受矚目的掌門人梁錦松之外，黑石上次引發(fā)關(guān)注是2011年出售上海一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)時業(yè)內(nèi)大量評論認(rèn)為，黑石的退出標(biāo)志著外資看空中國樓市。
從2012年底至今，黑石再度對中國房地產(chǎn)表現(xiàn)出濃厚興趣。此次募集的新基金將有多大比例用于中國，尚不得而知，但多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，作為全球最大房地產(chǎn)投資商之一的私募股權(quán)公司，黑石所代表的房地產(chǎn)私募模式在中國還遠(yuǎn)未成為主流。
3+1投資模式
這只規(guī)模目標(biāo)為40億美元的新基金，也將是亞洲最大的房地產(chǎn)基金。據(jù)本港媒體報道，黑石承諾提供其中的15億美元資本，目前基金即將進(jìn)入投資階段，投資區(qū)域聚焦于中國、日本、印度和澳洲。
黑石是全球最大的房地產(chǎn)私募股權(quán)公司，管理資產(chǎn)總額達(dá)到600億美元，業(yè)務(wù)遍及美國、歐洲、亞洲和拉丁美洲，業(yè)務(wù)涵蓋酒店、寫字樓、零售業(yè)、工業(yè)、住宅等各種投資。
自2009年年末以來，其用于債務(wù)及股權(quán)投資的房地產(chǎn)基金，已經(jīng)投資或承諾投資多達(dá)228億美元。“尋找優(yōu)質(zhì)、能夠創(chuàng)收的低成本資產(chǎn)進(jìn)行資本重置，我們通過親自參與管理和進(jìn)行定向投資提升資產(chǎn)價值。”黑石在其官網(wǎng)上如此闡述其投資模式。業(yè)內(nèi)人士解讀黑石這種模式，是以相對較低的價格收購資產(chǎn)，派出資產(chǎn)管理公司進(jìn)入，解決資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營等問題，使得項(xiàng)目升值，一段時間后出售，獲利退出。
記者了解到，黑石對項(xiàng)目的平均持有期略超過3年，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和私募基金業(yè)務(wù)方面，黑石過去10年的年均收益率都保持在26%以上。
在中國上海，黑石曾因一項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)投資而成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。2011年9月，黑石將其在上海Channel 1購物中心95%的股權(quán)作價14.6億美元出售給了新世界發(fā)展有限公司。該項(xiàng)目是黑石在2008年買入的，總面積為4.2萬平方米，當(dāng)時價格為10億美元，在黑石接手后，其出租率提高到90%以上。
由于黑石出售該項(xiàng)目時中國房地產(chǎn)并不景氣，此舉被視為外資對中國樓市的看空，一度引發(fā)“外資撤離中國樓市”的不安觀點(diǎn)，其影響甚至波及中國股市。但更多的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從2008年到2011年，黑石接手三年多，也到了合理的退出時間，出售溢價也差強(qiáng)人意。
然而，克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，房地產(chǎn)私募的慣用模式是“3+1”，即用3年時間“還本”，再用一年時間擇機(jī)退出。通�？蛻粢箜�(xiàng)目達(dá)到50%的獲利，而管理公司的運(yùn)營費(fèi)用也要占到50%左右，因此投資翻倍才是理想的結(jié)果。10億美元買入，14.6億美元賣出，黑石在Channel 1項(xiàng)目上的獲利不算豐厚。
黑石歸來
此后，在中國房地產(chǎn)市場上，黑石沉寂了一段時間。在這段時間，中國房地產(chǎn)投資中外資利用額大幅走低，公開資料顯示，2012年同比下降可能高達(dá)50%，創(chuàng)下人民幣升值7周年以來最差投資行情。
當(dāng)年，受金融危機(jī)后資金鏈吃緊的拖累，內(nèi)地房地產(chǎn)公司紛紛拋售手中項(xiàng)目以回籠資金。8月，被稱為“美國頭號房企”的鐵獅門拋售其在上海的兩宗地塊，其建筑面積分別為11.4萬平方米和19.47萬平方米，總價款分別達(dá)到16億元和32億元。此舉被業(yè)內(nèi)人士解讀為在國內(nèi)樓市調(diào)控的背景下，鐵獅門為控制投資風(fēng)險而部分退出中國市場。
與鐵獅門退出迥異的是，這年10月，黑石集團(tuán)高級董事總經(jīng)理、大中華區(qū)主席梁錦松對外表示，未來黑石在中國內(nèi)地的投資會更激進(jìn)一些，尤其是在房地產(chǎn)投資方面。
在梁錦松做出上述表示兩個月后，黑石又“殺回”上海。2012年12月，黑石集團(tuán)與中國臺灣頂新集團(tuán)聯(lián)手買下了位于上海靜安區(qū)北京西路968號的華敏帝豪大廈5層～33層，約4.75萬平方米，收購總價人民幣23億元。
薛建雄認(rèn)為，黑石此次出資意在為頂新集團(tuán)提供資金支持，持有一段時間后，黑石很可能將自己手中的股份溢價賣給頂新，從而退出。
2013年4月的博鰲論壇上，梁錦松再次表示，“黑石非�？春弥袊康禺a(chǎn)的長期表現(xiàn)，投資很多，除了住宅地產(chǎn)，其他跟地產(chǎn)有關(guān)的物流等也都有很多機(jī)會。”
此后不久，黑石房地產(chǎn)部門收購了總部位于深圳的購物中心公司SCP（深圳商置商業(yè)咨詢管理有限公司）40%的股份�！督鹑跁r報》在報道中引用知情人士的話說，在這一交易中黑石投資了4億美元左右。
12月9日，方興地產(chǎn)（中國）有限公司發(fā)布公告稱，黑石以1.28億美元增資認(rèn)購方興旗下某全資子公司49%的權(quán)益，雙方聯(lián)手開發(fā)寧波一個綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
這次黑石募資總額40億美元的房地產(chǎn)基金，考慮到其面對的是整個亞洲市場，投入到中國市場的部分可能“只購買兩三幢樓”。上海東方高圣投資顧問有限公司董事總經(jīng)理沈隆告訴記者，黑石此次募資不能僅僅視為對內(nèi)地房地產(chǎn)市場走向的一種反映，更有可能是基于對集團(tuán)自身資產(chǎn)組合配置、全球貨幣動態(tài)的綜合考慮。
黑石旗下有多只基金，各自針對不同的方向和領(lǐng)域，有其特定偏好。黑石和上海市政府亦有合作成立的基金。沈隆認(rèn)為，由國內(nèi)政府引導(dǎo)的基金與此類外資私募合作后，政府會引導(dǎo)基金將錢更多投向本地企業(yè)，支持本地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而黑石在全球各地都有多個不同類型合作伙伴，彼此之間都是互補(bǔ)的。黑石在內(nèi)地最為活躍的合作伙伴是“盈石資產(chǎn)管理有限公司”，后者成立于2008年，是黑石在中國第一次大規(guī)模斥資設(shè)立的資產(chǎn)管理公司。盈石為黑石的投資提供管理，也與其他開發(fā)商合作。
外資重返中國？
過去一年內(nèi)隨黑石同返內(nèi)地房地產(chǎn)市場的外資機(jī)構(gòu)，還有鐵獅門、凱德商用等知名企業(yè)。2013年7月2日，凱德商用宣稱將成立一只10億美元的私募股權(quán)基金，用于投資中國的零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這也是凱德商用迄今設(shè)立的最大規(guī)模的地產(chǎn)基金。
美國最大的房地產(chǎn)企業(yè)鐵獅門也新籌集了30億元人民幣基金，主要用于上海前灘項(xiàng)目投資。地方政府希望將前灘改造為一個新的商業(yè)區(qū)。在該項(xiàng)目中，鐵獅門將與國有房地產(chǎn)開發(fā)商上海陸家嘴集團(tuán)(Shanghai Lujiazui Group)合作，在前灘開發(fā)一個400萬平方英尺的多功能綜合體。
在目前政策緊縮的情況下，外資重返中國房地產(chǎn)行業(yè)，最顯著的作用之一就是緩解地產(chǎn)企業(yè)的融資困難和開發(fā)商的資金壓力。但是，黑石所代表的房地產(chǎn)私募模式，在中國迄今還遠(yuǎn)未成為主流。
“私募”模式在美國房地產(chǎn)行業(yè)早已運(yùn)作成熟，私募機(jī)構(gòu)在整個過程中扮演資本和項(xiàng)目“中介”的角色：給出一定的認(rèn)購目標(biāo)后，多方募集資金投向房地產(chǎn)行業(yè)，再獲利退出。以鐵獅門為代表的美國房地產(chǎn)公司，目前開始在中國嘗試這種成熟的運(yùn)作模式，其在上海對國內(nèi)房企的股權(quán)投資，已經(jīng)進(jìn)入到拿地等開發(fā)階段。
中國內(nèi)地房企中，以復(fù)星牽頭的星浩資本等基金為代表，多次對外強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)私募是其未來的重要發(fā)展方向。然而，對于私募這種“來去匆匆”的資本，中國房企從陌生到接受，還有一個逐步適應(yīng)的過程。因此，業(yè)內(nèi)有人認(rèn)為黑石此次募資，是未雨綢繆，等待機(jī)會的出現(xiàn)。（來自：地產(chǎn)中國網(wǎng)）
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