紅商網(wǎng)訊：近日，本網(wǎng)分析了蘇州高新區(qū)即將面世的龍湖天街系綜合體項(xiàng)目的前景。據(jù)了解，龍湖地產(chǎn)天街憑借“天街+地鐵”的開發(fā)模式，在重慶、北京、上海、成都等9座城市，分布了13個(gè)商業(yè)綜合體。同一種商業(yè)模式在短期內(nèi)被集中“批量復(fù)制”，是否真如想象中一樣，所到之處均人流、錢流涌動(dòng)呢？
重慶龍湖時(shí)代天街
有街無(wú)市遭遇冷清
重慶大坪龍湖時(shí)代天街是龍湖地產(chǎn)在大本營(yíng)重慶的一個(gè)“天街項(xiàng)目”樣本。據(jù)重慶當(dāng)?shù)孛襟w調(diào)查，開業(yè)以來(lái)遭遇有街無(wú)市人氣冷清的窘境。
某媒體記者選在一個(gè)周五光臨該項(xiàng)目，商店人流和平時(shí)差別不大，客人和店員們顯得較為冷清。雖然大多數(shù)門面都是早已開門營(yíng)業(yè)，但大多也沒(méi)有顧客光臨。其中更多的本應(yīng)在晚餐時(shí)段極為火爆的餐飲店，在這個(gè)時(shí)候也是不溫不火。一位大坪龍湖時(shí)代天街二層的經(jīng)營(yíng)者向記者抱怨，一天下來(lái)，光顧的客人少得可憐，甚至在早上經(jīng)常出現(xiàn)整個(gè)樓層都沒(méi)有人逛街的場(chǎng)面，一天都賣不出一件東西的情況也不是一兩次了，相比同品牌在重慶其他商圈的分店，一個(gè)月下來(lái)的營(yíng)業(yè)額不及別人的六分之一，每天都在往里搭錢。“當(dāng)時(shí)開街儀式動(dòng)靜挺大，來(lái)了不少領(lǐng)導(dǎo)，感覺(jué)還挺不錯(cuò)，后來(lái)就一點(diǎn)動(dòng)靜也沒(méi)有了，大家也很沒(méi)辦法。”
某媒體記者周五中午時(shí)分來(lái)到龍湖時(shí)代天街進(jìn)行統(tǒng)計(jì)：以半小時(shí)計(jì)算，從AB兩個(gè)主要入口進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。進(jìn)入A館和B館的人大約在279人左右，約50個(gè)人左右出來(lái)。以此樣本算來(lái)，每日時(shí)代天街人流量不到7000。記者在采訪多個(gè)店鋪的經(jīng)營(yíng)者時(shí)了解到，人氣不足、消費(fèi)人群消費(fèi)力不夠、商場(chǎng)優(yōu)惠活動(dòng)太少是導(dǎo)致現(xiàn)在龍湖時(shí)代天街冷清現(xiàn)狀的主要原因。位于低層的HTC手機(jī)專賣店的店員告訴記者：“除了開業(yè)當(dāng)周周末，人流量大，給店面帶來(lái)些營(yíng)業(yè)外，平時(shí)來(lái)逛街的人都太少，而相比其他商圈購(gòu)房的消費(fèi)者來(lái)講，帶孩子來(lái)玩的周邊居民倒是很多，但是這些顧客的消費(fèi)能力有限，不太可能有太多消費(fèi)。”
同時(shí)，在記者實(shí)地調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者都認(rèn)為龍湖時(shí)代天街相比其他商圈要大，但對(duì)目前慘淡經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀卻顯得十分無(wú)奈，不僅百貨店面是這樣，位于四層的餐飲店也是發(fā)出同樣的感慨：“如果不是做團(tuán)購(gòu)給出相應(yīng)優(yōu)惠，吸引了些消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，那么平日的客流量還真的不知道會(huì)是怎么樣。”
成都龍湖天街三千集購(gòu)物中心
體量尷尬人氣難聚集
龍湖天街三千集購(gòu)物中心位于成都市二環(huán)路和建設(shè)北路的交匯處，總建筑面積12萬(wàn)方。由天街三千集、龍湖春風(fēng)里商業(yè)街，以及SOHO公寓組成，其中三千集購(gòu)物中心面積為3萬(wàn)方，就商業(yè)中心體量而言，可謂不大不小。
在大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)內(nèi)搜索“成都龍湖天街三千集購(gòu)物中心”，消費(fèi)者們的點(diǎn)評(píng)紛紛表示該商場(chǎng)實(shí)在沒(méi)什么好逛的，業(yè)態(tài)不合理，體量也太小。“很小型的一個(gè)購(gòu)物中心，要不是來(lái)頂層看電影，應(yīng)該不會(huì)逛這里，買衣服的店沒(méi)幾家，吃飯的店倒是不少。”；“居然沒(méi)有大型超市啊，綜合商場(chǎng)沒(méi)有超市，這點(diǎn)算是硬傷。后面有龍湖三千集的住宅樓，但人氣不是太旺，即使是周末，人也不多，逛起來(lái)倒是輕松隨意。看到三樓和四樓有些商戶已經(jīng)在更換了，不知道新入駐的商家能不能經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)。”……據(jù)了解，成都龍湖天街三千集購(gòu)物中心開業(yè)以來(lái)，商家進(jìn)進(jìn)出出一直在調(diào)整，截止目前，很多店鋪還在調(diào)整裝修中。
北京龍湖時(shí)代天街
同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)慘烈 投資者被套牢
北京龍湖時(shí)代天街位于大興天宮院板塊，短短一站地的距離，就有龍湖時(shí)代天街、凱德MAll兩個(gè)大體量的商業(yè)配套，供大于求十分明顯。戴德梁行報(bào)告顯示，截至2012年底，北京購(gòu)物中心整體市場(chǎng)存量達(dá)625萬(wàn)平方米，商鋪空置率達(dá)13%，而2013年還有超過(guò)83萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心項(xiàng)目入市。
北京漢博商業(yè)投資管理有限公司副總裁李亞明認(rèn)為，投資商鋪不能蜂擁而上，要結(jié)合項(xiàng)目位置、體量關(guān)系、業(yè)態(tài)搭配、有無(wú)主力店、周邊人口、消費(fèi)水平等因素來(lái)綜合判定。
可見(jiàn)，輻射能力與空置的雙重尷尬困擾著那些待租的商鋪。
更重要的是，現(xiàn)階段，越來(lái)越多的投資人去購(gòu)買分散銷售的項(xiàng)目，而像龍湖這樣作為自持的商業(yè)地產(chǎn)并不像供應(yīng)方鼓吹的那樣前途似錦。
國(guó)奧集團(tuán)董事長(zhǎng)張敬東曾向記者表示，“有不少開發(fā)商以營(yíng)銷為目的，不管后期運(yùn)營(yíng)，不管后期業(yè)態(tài)規(guī)劃，拿出最拿手的營(yíng)銷手段，能賣8萬(wàn)就賣8萬(wàn)，能賣10萬(wàn)就賣10萬(wàn)，不跟后期經(jīng)營(yíng)掛鉤，不跟投資者盈利掛鉤，把投資者都套住了，有不少這樣的例子。”
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