紅商網(wǎng)訊：在多年的準(zhǔn)備與磨礪之后，由易小迪領(lǐng)銜的陽光100將有望登陸香港聯(lián)交所。
12月20日，記者獨(dú)家獲悉，陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“陽光100”）已經(jīng)成功通過香港上市聆訊。知情者還透露，中金公司和花旗銀行有可能成為股票承銷商。
作為一家專注于二三線城市的開發(fā)商，陽光100已經(jīng)在一些城市儲(chǔ)備了大量優(yōu)質(zhì)土地。沖刺IPO融資或許意味著，易小迪的陽光100志在突破資本瓶頸為偏重開發(fā)綜合體而打下基礎(chǔ)。
8年上市傳聞史
上市傳聞，一直在易小迪和陽光100身邊縈繞。被譽(yù)為“萬通六君子”之一，易小迪在2003年創(chuàng)建陽光100。這家公司在北京僅有位于CBD附近的“陽光100”綜合體。其余產(chǎn)品均分布二三線城市。
兩年后，易小迪對(duì)外透露了準(zhǔn)備在兩年內(nèi)完成上市計(jì)劃的消息。易小迪認(rèn)為制約陽光100規(guī)模擴(kuò)張的原因就是土地和資金，而資金又是規(guī)模發(fā)展的根本保證。
隨后陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受媒體采訪時(shí)也說，正在加緊上市前的內(nèi)部籌劃和準(zhǔn)備工作。籌備工作主要包括企業(yè)制度和內(nèi)部股權(quán)的梳理，以及項(xiàng)目結(jié)算和土地評(píng)估等方面。
不過，當(dāng)時(shí)的股權(quán)重組并不順暢。陽光100的股東分別來自廣西的集體企業(yè)和境外注冊(cè)的離岸公司，股東們希望能分享公司上市后的收益。所以小股東們并不同意陽光100購回其股份的提議。
內(nèi)部的困阻或許拖累了陽光100IPO的腳步。時(shí)間轉(zhuǎn)眼至2008年。次債危機(jī)的恐慌早已刺穿中國房地產(chǎn)市場的信心。當(dāng)時(shí)，北上廣等一線城市新房與存量房價(jià)格都出現(xiàn)了明顯下降。資本市場的低迷亦打消了陽光100堅(jiān)持的信心。“那時(shí)，陽光100只能等待下一個(gè)窗口期。2007年的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，如果那時(shí)做好準(zhǔn)備上市，那么現(xiàn)在這家企業(yè)一定會(huì)有明顯擴(kuò)張。”一位接近陽光100的知情者置評(píng)說。
下一個(gè)合適的窗口期似乎不久便來到易小迪面前。在前期中央政府對(duì)房地產(chǎn)放松調(diào)控，地方政府紛紛出手救市等猛藥重催之下，中國房地產(chǎn)市場在2009年年中開始大幅復(fù)蘇。這樣讓原本蟄伏的房地產(chǎn)企業(yè)再度開始進(jìn)軍資本市場。華南城、寶龍地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)等內(nèi)地房企向香港聯(lián)交所一擁而上。
那一年的7月，易小迪亦追隨大軍卷土重來。他對(duì)媒體說，陽光100已經(jīng)具備上市條件，并會(huì)綜合考慮H股和A股市場。
這一年，陽光100的任何一個(gè)動(dòng)作都會(huì)被觀察家解讀為“為上市做準(zhǔn)備”。當(dāng)時(shí)A股上市公司京投銀泰1.2億元收購了陽光壹佰（湖南）置地投資有限公司80%股權(quán)。媒體猜測為套現(xiàn)以充實(shí)資金滿足上市標(biāo)準(zhǔn)。但這被公司否認(rèn)。不久，陽光100與國企天津農(nóng)墾集團(tuán)達(dá)成合作意向以開發(fā)京津區(qū)域的大型生態(tài)水城項(xiàng)目，這亦被解讀為“豐富資產(chǎn)包，以備上市”。隨后易小迪再度否認(rèn)。
陽光100的上市史似乎就是“一個(gè)傳聞緊跟著又一個(gè)傳聞”。但上市的目標(biāo)卻一直成空。2013年12月，一位接近陽光100的人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)透露，陽光100已于12月20日通過香港聯(lián)交所聆訊。這意味著經(jīng)過8年的時(shí)間，易小迪終于正式踏上上市旅途。
IPO或是戰(zhàn)略所決定
接近陽光100的人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者說：“過去幾年陽光100一直在籌備上市，卻一直沒有交過IPO申請(qǐng)。”在這位觀察者眼中，易小迪和陽光100在此前的上市歷程中“可能一直沒下定決心，現(xiàn)在是第一次提交申請(qǐng)報(bào)，以前連準(zhǔn)備提交的動(dòng)作都沒有。”
“一直以來，陽光100在股東支持等助力下并不缺乏資金。所以上市對(duì)其吸引力似乎不大。如果當(dāng)初能在2007年上市，那么現(xiàn)在的陽光100將有更大的擴(kuò)張。但是隨著總體市場形勢不斷下行，再選擇合適的窗口期就很難了。”
這位人士認(rèn)為，陽光100上市的一個(gè)亮點(diǎn)在于其豐富的土地儲(chǔ)備。此前有報(bào)道援引未具名旁觀者觀點(diǎn)質(zhì)疑，陽光100的土地儲(chǔ)備較少且不看好市場潛力。但是接受本報(bào)記者采訪的人士說：“恰恰相反，陽光100的土地儲(chǔ)備可能已經(jīng)達(dá)到上千萬平方米。而且這些土地都集中在二三線城市，各個(gè)項(xiàng)目也都有新的期數(shù)。即便現(xiàn)在不拿地，它們也可以撐幾年。”
盡管如此，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷加劇，陽光100或許已經(jīng)感知突破瓶頸刻不容緩。
多位券商分析師對(duì)本報(bào)置評(píng)說，在招拍掛的拿地方式下，土地市場的量價(jià)齊升必將導(dǎo)致拿地門檻的提高。
接近陽光100的人士分析說：“現(xiàn)在陽光100上市是戰(zhàn)略所必須的，而不是為了融資還債。隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，拿地的門檻以及資金要求越來越高。如果沒有資本支持，單一依靠股東，效果十分有限。以前它們開發(fā)能力不錯(cuò)，借助股東支持亦不需要太多資金。但是隨著市場發(fā)展，資金問題愈加成了制約其突破升級(jí)的瓶頸。所以從戰(zhàn)略上考慮，陽光100上市是必要的。同時(shí)，股東也希望通過去香港上市讓企業(yè)治理更加高效透明。”他分析說，上市是陽光100未來做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)。
不過上市融資可能并不意味著易小迪會(huì)跟隨其他企業(yè)一樣回歸一線城市。
本報(bào)記者整理此前對(duì)范小沖的采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，這位負(fù)責(zé)拿地的集團(tuán)常務(wù)副總裁認(rèn)為，一線城市的城市化進(jìn)程已基本完成。接下來的城鎮(zhèn)化主要體現(xiàn)在一線城市的郊區(qū)城鎮(zhèn)化以及二三線城市的城鎮(zhèn)化。他的觀察結(jié)論是有些企業(yè)在二三線城市遇到困境是因?yàn)樗鼈兌ㄎ辉诙�城市的郊區(qū)發(fā)展。
陽光100的戰(zhàn)略并不是簡單的聚焦二三線城市，而是選擇大型城市帶或城市圈上的關(guān)鍵點(diǎn)，比如武漢、長沙等地。范小沖認(rèn)為，這些地方才是增長最快的節(jié)點(diǎn)。在業(yè)態(tài)方面，范小沖亦看中這些城市升級(jí)機(jī)遇，所以陽光100正在偏重打造一些多功能的綜合體項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的回報(bào)要遠(yuǎn)高于住宅。
上述匿名知情者分析說：“上市的另一個(gè)原因可能是作為股東的美國華平基金也在不斷催促。因?yàn)檫@家基金已經(jīng)進(jìn)入陽光100多年。”此前有媒體報(bào)道稱山東兗礦、美國華平基金、杭州工商信托、湖南信托、天津農(nóng)墾集團(tuán)、五礦置業(yè)等均在資本擴(kuò)張方面助力陽光100。但實(shí)際上目前陽光100的股東除了早先的老股東就只有美國華平基金一家機(jī)構(gòu)。
“山東兗礦等企業(yè)是它們的項(xiàng)目合作公司，杭州工商信托是融資合作對(duì)象。但是它們都不是股東。”這位知情者說，與華平基金的合作肇始于2006年在成都項(xiàng)目的合作。當(dāng)時(shí)華平看好陽光100在二線城市開發(fā)的模式和出色的管理團(tuán)隊(duì)。（來源：中國房地產(chǎn)報(bào)）
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