紅商網(wǎng)訊：作為全國(guó)銷售面積冠軍的房地產(chǎn)藍(lán)籌公司，恒大地產(chǎn)再譜新篇，1.45億平方米低成本土地儲(chǔ)備傲視群雄，一線城市的攻城掠地讓庫(kù)存結(jié)構(gòu)更加均衡。債務(wù)結(jié)構(gòu)趨向合理，凈負(fù)債率的下降使其發(fā)展更為安全穩(wěn)健。多元化漸結(jié)碩果，非地產(chǎn)業(yè)務(wù)步入收獲期。登頂亞冠足球之巔提升品牌價(jià)值，足球業(yè)務(wù)步入贏利期，恰適其時(shí)進(jìn)軍礦泉水業(yè)，帶來(lái)新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。股票4.1倍的動(dòng)態(tài)市盈率，股價(jià)僅相當(dāng)于凈資產(chǎn)值（NAV）的66%，具備較高投資安全邊際。于恒大地產(chǎn)步入新起點(diǎn)之際，深挖其被低估的價(jià)值，投資是否正當(dāng)其時(shí)？
【價(jià)值發(fā)現(xiàn) 土地儲(chǔ)備】
1.45億平方米低成本土儲(chǔ)
在房地產(chǎn)行業(yè)，土地儲(chǔ)備的數(shù)量和質(zhì)量決定了企業(yè)的價(jià)值和潛力。
對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，低成本、大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，是其在銷售額達(dá)到近千億時(shí)依然保持增速的基礎(chǔ)，也使其項(xiàng)目在市場(chǎng)上定價(jià)的空間更大，在主打剛需項(xiàng)目的同時(shí)保證利潤(rùn)率。
截至2013年6月30日，恒大的土地儲(chǔ)備量為1.45億平方米，連續(xù)三年在全國(guó)房企中排名第一；分布于中國(guó)140個(gè)城市，項(xiàng)目總量總計(jì)262個(gè)，是進(jìn)入城市數(shù)量最多、規(guī)模最大的房企；土地儲(chǔ)備平均成本僅800元/平方米，仍處于業(yè)內(nèi)較低水平；項(xiàng)目中有2.7%位于一線城市，39.7%位于二線城市，57.6%位于三線城市。
注重二三線、多城市的布局優(yōu)點(diǎn)在于擴(kuò)大品牌影響范圍和分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并且受益于前幾年全國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和地方政府主導(dǎo)的新城建設(shè)，恒大迅速擴(kuò)張成為年銷售額近千億的房企。
而在2013年，房企“回歸一二線城市”被普遍認(rèn)同時(shí)，恒大也及時(shí)調(diào)整了拿地策略，并迅速執(zhí)行。
恒大2013年中報(bào)指出，鑒于集團(tuán)已經(jīng)完成全國(guó)戰(zhàn)略布局，未來(lái)將繼續(xù)優(yōu)化住宅地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位布局，項(xiàng)目拓展集中一二線城市，項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)一步向市中心靠攏，將維持土地儲(chǔ)備總量基本穩(wěn)定，更加注重一二三線城市項(xiàng)目數(shù)量的合理及均衡，更加注重項(xiàng)目的均好性；三線城市新購(gòu)?fù)恋貙⒏鼮閷徤鳎瘓F(tuán)將對(duì)所在城市的人口數(shù)量，GDP總量，地域區(qū)位，規(guī)劃條件以及付款條件依據(jù)更加嚴(yán)格的量化標(biāo)準(zhǔn)去衡量，以進(jìn)一步提高項(xiàng)目溢價(jià)水平，提升集團(tuán)整體盈利能力。
恒大的轉(zhuǎn)型意圖在其對(duì)一線城市的布局中體現(xiàn)得最為明顯，除了廣州這一大本營(yíng)外，恒大此前在北京、上海和深圳均未展開較大規(guī)模的布局。
而從恒大轉(zhuǎn)型后在北、上、深三地土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)，可看出其拿地的三大邏輯：
一、城市深耕。恒大今年在北京共耗資127億元拿下三幅地塊：首幅沙河地塊為“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的特殊地塊，一部分將被政府以11000元/平方米回購(gòu)作為公租房，另一部分則將為限售價(jià)14000元/平方米的“園區(qū)安置房”，均高于恒大拿地5374元/平方米的樓板價(jià)，雖然利潤(rùn)不高，但風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，可供恒大“練兵”；豆各莊地塊同樣為該類型土地；東壩地塊則地理位置有著極好的地理位置，可用于打造“標(biāo)桿”項(xiàng)目。
二、曲線收購(gòu)。恒大近期控股了國(guó)香地產(chǎn)，并由此獲得了深圳300-400萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，其中國(guó)香山項(xiàng)目已能直接投入銷售。在一級(jí)市場(chǎng)的土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，通過(guò)并購(gòu)小公司的方式曲線獲得一線城市的項(xiàng)目和土地，也為如今品牌房企喜歡采用的策略。
三、集中執(zhí)行。11月，恒大參與了三幅松江地塊的拍賣，但均未“充分發(fā)揮”，或是為熟悉上海土地市場(chǎng)的情況，并為之后拿地做準(zhǔn)備。12月4日，恒大耗資近42億元，一舉拿下了上海當(dāng)日出讓的位于松江和嘉定的全部四幅宅地，其中兩幅為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，兩幅為暗標(biāo)出讓，可見恒大一旦制定目標(biāo)后，執(zhí)行能力極強(qiáng)、成功率高。
【價(jià)值發(fā)現(xiàn) 風(fēng)險(xiǎn)控制】
摘掉高負(fù)債的帽子
恒大的高負(fù)債率一直為人所詬病，2012年中期高達(dá)95%，2012年末高達(dá)84%。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在分析恒大時(shí)均會(huì)指出其負(fù)債帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，使得不少投資者對(duì)于恒大的股票望而卻步。
2013年，恒大針對(duì)負(fù)債率采用了一系列措施，并起到了良好的作用，負(fù)債率顯著下降。2013年中報(bào)顯示，公司通過(guò)強(qiáng)化銷售和銷售款回收、盤活存量資產(chǎn)、策略性出售投資物業(yè)，將凈負(fù)債率降至58.4%，較2012年下降37.7%。
良好的銷售業(yè)績(jī)對(duì)于恒大負(fù)債率的降低做出了支撐，恒大10月的銷售額達(dá)到166.2億元，同比增長(zhǎng)16.6%，環(huán)比增長(zhǎng)57.8%，創(chuàng)下了單月銷售最高紀(jì)錄；10月銷售面積250.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)60.8%；1-10月累計(jì)銷售金額912.7億元，同比增長(zhǎng)25.3%；1-10月累計(jì)銷售面積1352.7萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)10.1%。
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