紅商網訊：12月15日，盡管是周末，位于紅谷灘的幾家商業(yè)廣場卻沒有顯出假日應有的熱鬧，稀落的人群猶如街外的冬雨一般，分外冷清。
據統(tǒng)計，南昌已經面世及正在建設的城市商貿綜合體項目有10多個，總面積接近300萬平方米，其中多數集中在紅谷灘。
繼紅谷灘萬達廣場、聯(lián)發(fā)廣場開業(yè)后，在紅谷灘“地王”上建起的世茂廣場近日也掀開了蓋頭。預計2014年，總建筑面積達42萬平方米的綠地中央廣場也將開業(yè)。據統(tǒng)計，南昌已經面世及正在建設的城市商貿綜合體項目有10多個，總面積接近300萬平方米，其中多數集中在紅谷灘。
突然涌現出這么多城市綜合體，紅谷灘容納得下嗎?現在已經開業(yè)的就已經“吃不飽”了，新開業(yè)的怎么辦?綜合體建設熱出現，是開發(fā)商希望通過商業(yè)拉動地產，還是真的看中南昌的消費能力?
現狀：7家綜合體落戶紅谷灘
11月29日，位于紅谷灘總建筑面積約40萬平方米的世茂廣場開業(yè)。這塊曾經創(chuàng)下南昌“地王”價格的土地上，商業(yè)廣場先行一步開門納客，寫字樓、住宅亦在緊張施工中。
這是今年南昌市繼聯(lián)發(fā)廣場之后開業(yè)的第二家商業(yè)綜合體。據南昌市商貿委相關人士介紹，南昌目前已經建成開業(yè)的城市綜合體有萬達廣場、綠地新都會、聯(lián)發(fā)廣場、世茂廣場等，而規(guī)劃在建的城市綜合體至少超過5家，分別是位于紅谷灘的綠地中央廣場、銅鑼灣廣場、嘉里世貿路項目、萊蒙都會項目以及北京路上的恒茂夢時代廣場等。
上述項目都集中在這兩年推出，城市綜合體的發(fā)展呈現雨后春筍的態(tài)勢。據統(tǒng)計，南昌已經面世以及正在建設的綜合體項目有10多個，總面積接近300萬平方米，其中有7家綜合體落戶紅谷灘。
調查：業(yè)態(tài)雷同逛街者寥寥
如此大體量的綜合體突然涌現，市民是否買賬?
12月15日，記者探訪了紅谷灘已經開業(yè)的幾家綜合體。盡管是周日，記者發(fā)現前來逛街的人并不多，不少店鋪顯得冷冷清清。因為沒有生意做，店員們也站在一塊兒聊天。
世茂廣場和聯(lián)發(fā)廣場相距僅百余米，商業(yè)重疊率高。一名經營服裝的店主說，紅谷灘相對老城區(qū)來說，人本來就少，加之周邊又有類似的商業(yè)廣場，因此平常進店的顧客很少，只有在節(jié)假日搞活動和打折的時候人氣稍微旺一點。
家住紅谷灘新區(qū)的劉先生告訴記者，以前只有萬達廣場一家綜合體時，他很喜歡帶著朋友去逛，因為在那里真正實現了吃喝玩樂于一體的一站式消費體驗。但是當綜合體多了之后，他反而不愿去了：“每家都差不多，品牌雷同，沒有新鮮感。”劉先生頗感失望。
記者走訪發(fā)現，新開業(yè)的綜合體在廣告語中打出的仍然是“星巴克、H&M、肯德基、必勝客、味千拉面、大潤發(fā)等強勢入駐”等等，業(yè)態(tài)同質化現象嚴重。
專家：10萬人才能支撐起一個綜合體
常年研究地產開發(fā)和商場招商的業(yè)內人士曹裕生認為，多達7個綜合體項目集中在紅谷灘，從人口和消費能力來看，已經不僅僅是飽和的問題，而是超“負荷”了。
按地產界的說法，城市人均GDP達到4000美元/年，就具備了發(fā)展城市綜合體的初步條件，人均1萬美元/年將進入城市綜合體快速發(fā)展階段。一般而言，在發(fā)達國家，中產階層每人每年大概消費10萬元人民幣，1萬人可以維持一個綜合體的運營，也就是需要10億元。
以南昌為例，2012年統(tǒng)計表明，人均GDP已達到9301美元/年，具備了進入城市綜合體快速發(fā)展階段。樂觀估計，按照人均年消費1萬元來計算，10萬人口可以支撐起一個綜合體。但根據第六次全國人口普查數據，紅谷灘常住人口僅為22萬多人，最多也只能容納2-3個城市綜合體。即便按照遠景規(guī)劃，紅谷灘成為百萬人口新城，以目前的綜合體建設速度來說，也是大大超前了。
建言：避免同質化競爭是關鍵
“隨著國家對住宅地產調控力度的不斷加大，開發(fā)商更多地將新增長點的希望放在了商業(yè)地產、尤其是高端區(qū)域的商業(yè)地產上。”曹裕生認為，綜合體做得好，有利于提升城市的形象，但如果沒有規(guī)劃，盲目發(fā)展，未來可能會形成同質化競爭的惡性循環(huán)，甚至出現爛尾現象。
省商務廳相關人士認為，城市綜合體數量多并不可怕，可怕的是開發(fā)商沒有成熟的后期商業(yè)運營模式，將同質化的產品推向市場。
南昌目前的綜合體針對的依然是大眾消費市場，國際頂尖品牌、尤其是處于商業(yè)品牌金字塔尖的奢侈品牌依然罕見。不僅僅是南昌，城市商貿綜合體建設的浪潮已經蔓延至全省各地。根據規(guī)劃布局，我省將在除南昌市外10個設區(qū)市規(guī)劃建設30個左右大中型商貿綜合體。
這些綜合體怎么建，才能真正興商繁商，恐怕還需要相關部門多想想。
（江南都市報 陳文秀）
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