在不少市場(chǎng)人士眼里，住宅開(kāi)發(fā)和購(gòu)物中心的資源投入和現(xiàn)金回收模式處于正反兩端，長(zhǎng)于住宅的開(kāi)發(fā)商幾乎無(wú)法具備批量運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心的素質(zhì)稟賦。保利地產(chǎn)卻決意將商業(yè)地產(chǎn)作為自身持續(xù)增長(zhǎng)的一極，并且找到適合自己的方法，穩(wěn)健地步入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的行列。

　　今年上半年，商業(yè)物業(yè)對(duì)保利整體業(yè)績(jī)有了更顯著的貢獻(xiàn)。在廣東根據(jù)地市場(chǎng)，佛山保利水城和廣州保利中環(huán)廣場(chǎng)兩個(gè)樣板項(xiàng)目，客流量和營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)亦在不斷增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)管理模式梳理和經(jīng)驗(yàn)沉淀，保利旗下購(gòu)物中心序列已經(jīng)到了批量發(fā)展的前夜。事實(shí)證明，商業(yè)地產(chǎn)作為保利的利潤(rùn)增長(zhǎng)極已在發(fā)揮作用。

　　保利地產(chǎn)方面表示，目前已完成對(duì)購(gòu)物中心產(chǎn)品線的研究，正在提煉屬于購(gòu)物中心的品牌。從配合住宅開(kāi)發(fā)到更主動(dòng)地投資商業(yè)項(xiàng)目，保利商業(yè)地產(chǎn)跨入戰(zhàn)略型發(fā)展的階段。

　　盈利占比增加

　　從2005年開(kāi)始，保利地產(chǎn)對(duì)商業(yè)-住宅雙輪驅(qū)動(dòng)的策略展開(kāi)嘗試。董事長(zhǎng)宋廣菊認(rèn)為，盡管住宅還有10-20年黃金開(kāi)發(fā)期，但這之后必然要靠商業(yè)地產(chǎn)保持競(jìng)爭(zhēng)力：一方面，銷(xiāo)售住宅加速資金回籠，另一方面，讓商業(yè)物業(yè)持有成為穩(wěn)定增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　在過(guò)去幾年加碼商業(yè)地產(chǎn)的公司開(kāi)始看到曙光。中期業(yè)績(jī)顯示，包括保利在內(nèi)的大型房企的投資物業(yè)租金收益和盈利占比在顯著提升。

　　業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年上半年，保利在商業(yè)物業(yè)方面實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約金額73.5億元，占比11.5%。去年同期，該領(lǐng)域的銷(xiāo)售金額是40億，占當(dāng)期銷(xiāo)售簽約金額約7.9%�？梢�(jiàn)無(wú)論從絕對(duì)金額抑或相對(duì)比例上來(lái)講，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)都進(jìn)一步突顯。

　　在一些城市，商業(yè)地產(chǎn)作為利潤(rùn)增長(zhǎng)極的作用則更為顯著。例如在住宅產(chǎn)品限購(gòu)的北京。上半年保利北京的銷(xiāo)售收入在45億元左右，其中商業(yè)地產(chǎn)收入占比55%。

　　據(jù)悉，今年以來(lái)，保利加大了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)保利北京全年商業(yè)地產(chǎn)收入占比會(huì)維持在45%左右，而去年全年，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)收占比僅占13%。

　　商業(yè)物業(yè)自持部分，數(shù)量也得到大幅提升。目前，由保利商業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理的已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目共7個(gè)。未來(lái)3-5年，公司管理的購(gòu)物中心和酒店數(shù)量將分別達(dá)到14個(gè)和27個(gè)，分布于全國(guó)21個(gè)城市，總面積近300萬(wàn)平方米。今年上半年，佛山保利洲際酒店入住率達(dá)66.8%，同比增長(zhǎng)29%。

　　保利商業(yè)地產(chǎn)中還有較為獨(dú)特的形態(tài)是會(huì)展業(yè)務(wù)。今年9月，隨著夏季達(dá)沃斯的成功舉辦，由商業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理的大連國(guó)際(6.58, -0.02, -0.30%)會(huì)議中心也與世人見(jiàn)面。上半年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)展會(huì)經(jīng)營(yíng)和展館租金收入1.71億元，同比增長(zhǎng)4.4%。“作為上市公司，資本市場(chǎng)要求我們利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，我們必須找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。會(huì)展是我們看好的，希望把它扶持為保利地產(chǎn)未來(lái)的主推力。”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新說(shuō)。

　　商業(yè)品牌顯現(xiàn)

　　今年10月，浙江慈溪，保利濱湖天地購(gòu)物中心展開(kāi)招商及主力店簽約。該購(gòu)物中心擁有20萬(wàn)平方米的體量，匯集了休閑餐飲、服裝配飾、主力百貨、休閑娛樂(lè)、大型超市幾大業(yè)態(tài)。其中，休閑、餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比接近50%。

　　值得注意的是，保利濱湖天地的總體量80萬(wàn)平方米，包括53萬(wàn)平方米的住宅面積、20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心面積以及各5萬(wàn)平方米的酒店式公寓和主題樂(lè)園。商業(yè)面積占比超過(guò)四成。“在未來(lái)5至10年范圍內(nèi)，慈溪不會(huì)再出現(xiàn)如此大體量的綜合體。”保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　與住宅的開(kāi)發(fā)模式迥異，商業(yè)物業(yè)的資源投入和現(xiàn)金回報(bào)都需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的周期。早在2005年開(kāi)始，保利地產(chǎn)就探索通過(guò)商業(yè)物業(yè)支持住宅開(kāi)發(fā)的方式涉足這一領(lǐng)域。

　　例如在參與地方新區(qū)新城建設(shè)時(shí)，保利于佛山市千燈湖片區(qū)首發(fā)了購(gòu)物中心“保利水城”，并以此為中心打造出“保利生活圈”。對(duì)于慈溪，保利同樣相中這個(gè)“中國(guó)工商名城”的發(fā)展?jié)摿�。�?jù)悉，濱湖天地周邊3千米范圍內(nèi)已建及待建社區(qū)，將帶來(lái)約20萬(wàn)消費(fèi)人口，慈溪城西乃至整個(gè)杭州灣區(qū)域也將成為輻射區(qū)。

　　事實(shí)證明，作為擅長(zhǎng)住宅開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商，通過(guò)這種方式涉足商業(yè)地產(chǎn)是穩(wěn)健務(wù)實(shí)的。積累至今，保利地產(chǎn)規(guī)劃的購(gòu)物中心達(dá)到了12個(gè)。酒店方面，今年新開(kāi)業(yè)三家酒店，在建的酒店多達(dá)24個(gè)。

　　未來(lái)，保利對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)也會(huì)保持穩(wěn)健的做法。第一類(lèi)為優(yōu)質(zhì)地段購(gòu)物中心，全部自持出租。廣州中環(huán)廣場(chǎng)、天津大都會(huì)這類(lèi)城市核心區(qū)段的項(xiàng)目，由于地段的不可再生性，租金回報(bào)有保證，通常作為最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)全部持有運(yùn)營(yíng)。

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