紅商網(wǎng)訊：商業(yè)地產(chǎn)大潮席卷全國(guó)，曾經(jīng)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度的萬(wàn)科，日前也有了較大動(dòng)作。
11月27日，位于北京昌平區(qū)的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)開始試營(yíng)業(yè)，12月24日圣誕節(jié)正式營(yíng)業(yè)。作為組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個(gè)項(xiàng)目，萬(wàn)科方面也高調(diào)表示希望將其打造成為集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目。
北京的試驗(yàn)田
作為組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個(gè)項(xiàng)目，以及萬(wàn)科區(qū)域中心型綜合商業(yè)的一個(gè)實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目，金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)被作為萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的“標(biāo)桿項(xiàng)目”進(jìn)行打造。該項(xiàng)目建筑總面積約14萬(wàn)平方米，由三棟塔樓組成，兩棟7層，一棟8層，由5層高的“商街”串聯(lián)在一起，屬于村落式商業(yè)業(yè)態(tài)。目前已投資9億元，毛大慶預(yù)計(jì)7年收回成本，“這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也屬于中上的水平。”
對(duì)于今后的運(yùn)營(yíng)模式，毛大慶給出了六字箴言，即“輕資產(chǎn)、會(huì)運(yùn)營(yíng)”。萬(wàn)科更強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的有效結(jié)合，目標(biāo)是開一個(gè)商業(yè)就爭(zhēng)取資本化掉一個(gè)，用引入基金、國(guó)際資本來(lái)減小資金占用帶給的實(shí)際壓力。毛大慶毫不諱言其對(duì)凱德模式的推崇和效仿之意。
不過(guò)在此之前，與金隅廣場(chǎng)有著同樣示范意義的萬(wàn)科大都會(huì)，作為北京試驗(yàn)田的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，表現(xiàn)卻差強(qiáng)人意。
萬(wàn)科大都會(huì)，位于北京CBD的核心區(qū)域，國(guó)貿(mào)橋的東南角，對(duì)視國(guó)貿(mào)中心、CCTV新大樓，總建筑面積4.2萬(wàn)平米。共25層，地上22層，地下3層，產(chǎn)品主力戶型面積涵蓋300-600平米。
該項(xiàng)目是萬(wàn)科于2010年以11.5元從中信手中收購(gòu)而來(lái)。由此北京萬(wàn)科也正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。之后，該項(xiàng)目在改造后更名為“萬(wàn)科大都會(huì)”，將寫字樓部分設(shè)計(jì)為企業(yè)家私人會(huì)所，對(duì)外發(fā)售，均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平米。借此，萬(wàn)科也得以在北京高端項(xiàng)目中擁有一席之地。
對(duì)于這次試錯(cuò)，當(dāng)時(shí)即有業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)出，萬(wàn)科大都會(huì)之所以在入市近兩年仍未完成銷售，主要是因?yàn)槠髽I(yè)延續(xù)了過(guò)去的思路和判斷，把一個(gè)普通的寫字樓變成一個(gè)高端的公寓，而這個(gè)判斷顯然沒(méi)有符合北京市高端寫字樓的需求。
今年1月，萬(wàn)科集團(tuán)商用地產(chǎn)管理部低調(diào)成立，總部設(shè)在北京。掌舵人為萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶，原北京萬(wàn)科商業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理錢嘉擔(dān)任總經(jīng)理。10個(gè)月后，調(diào)整好步調(diào)的萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)再次出發(fā)。
毛氏商業(yè)地產(chǎn)
萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的試驗(yàn)為什么從北京開始?按一般的想法，萬(wàn)科第一個(gè)選擇地應(yīng)該是深圳，而不是在北京。北京項(xiàng)目不是很多，地理位置相對(duì)比較偏。而深圳是萬(wàn)科的大本營(yíng)，其對(duì)深圳市場(chǎng)的理解遠(yuǎn)高于北京市場(chǎng)。
對(duì)此，有分析師指出，北京情況比較特殊，目前的規(guī)劃和以往的規(guī)劃，都是大片的住宅聚集在一起，有一定的消費(fèi)群體。他們對(duì)商業(yè)項(xiàng)目要求不是很高，做成功的可能性比較大。而毛大慶對(duì)此的回應(yīng)則是，北京集中了全國(guó)金融、品牌商、人才、技術(shù)、資訊等各方面的資源與人才，具備了進(jìn)行各項(xiàng)商業(yè)物業(yè)探索的條件，更有利于業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。
另一方面，作為萬(wàn)科商用管理部門的負(fù)責(zé)人，北京本身就是毛大慶的地盤。在毛大慶之前，十年間北京萬(wàn)科換過(guò)8個(gè)區(qū)域總經(jīng)理，直至2009年8月毛大慶的出現(xiàn)。自2010年開始，北京萬(wàn)科連續(xù)四年跨越百億門檻，始終排名北京市場(chǎng)前三甲。
與住宅項(xiàng)目一樣，毛大慶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的版圖依然保持“規(guī)模化”的期許。目前，北京萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積也已超過(guò)50萬(wàn)平方米。包括中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的商業(yè)配套，金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)的商業(yè)中心，萬(wàn)科金第朗潤(rùn)園有的商業(yè)綜合體以及京投銀泰萬(wàn)科郭公莊項(xiàng)目。毛大慶在接受媒體采訪時(shí)稱：“萬(wàn)科力爭(zhēng)在五年之內(nèi)成為北京區(qū)域最大的城市綜合體運(yùn)營(yíng)商。”
對(duì)于運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，毛大慶一直強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)化，并且毫不吝言其對(duì)凱德賣了再管模式的贊賞。相關(guān)分析師指出，賣了再管即為售后返租的模式，“找資金方接盤，每年給固定的利息，萬(wàn)科來(lái)運(yùn)營(yíng)來(lái)收租，通過(guò)收租獲得租金和支付租金后的價(jià)差。”這也是目前輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)商普遍采用的方式。
據(jù)了解，目前北京萬(wàn)科商業(yè)和住宅的比例是2：8。其中80%是銷售型物業(yè)，包括新建住宅產(chǎn)品、寫字樓和商鋪等可售型產(chǎn)品，而20%的商業(yè)部分則是屬于萬(wàn)科自己運(yùn)營(yíng)的持有型物業(yè)。
除了北京地區(qū)，三年來(lái)萬(wàn)科的商業(yè)項(xiàng)目開進(jìn)多個(gè)城市。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止去年底，萬(wàn)科已在52個(gè)城市中獲取了約600萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目，其中包括18個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，面積達(dá)到150萬(wàn)平方米。
萬(wàn)科多位高層亦曾公開表示，未來(lái)5年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)占比將從原來(lái)的5%提至20%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科計(jì)劃于今明年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目包括：深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)、深圳鹽田壹海城、無(wú)錫萬(wàn)科運(yùn)河外灘、西安萬(wàn)科紅、東莞松湖萬(wàn)科生活廣場(chǎng)等。其中，松山湖萬(wàn)科生活廣場(chǎng)已于9月份開業(yè)，商業(yè)部分全部由萬(wàn)科持有。
面對(duì)遍地開花的商業(yè)項(xiàng)目，毛大慶提出的輕資產(chǎn)和資本化，對(duì)其商用管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)管理能力著實(shí)為不小的考驗(yàn)。據(jù)說(shuō)成立之初，這個(gè)管理部只有10人左右。而毛大慶最近提到，經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年的人才儲(chǔ)備，萬(wàn)科從集團(tuán)到幾個(gè)主要的一線公司都積聚了一批有商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人才，大家更是抱著一種“創(chuàng)業(yè)者”的心態(tài)在學(xué)習(xí)和實(shí)踐。
�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 王靜）
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