紅商網(wǎng)訊：12月2日早間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，于11月30日以85億元的代價收購馬來西亞6幅土地，地價款將于3年內(nèi)分四期支付。
公告顯示，富力購買的土地包括位于馬來西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權(quán)地塊及兩幅永久業(yè)權(quán)填海地塊，總面積約為116英畝，將用作商業(yè)及住宅物業(yè)開發(fā)用途。
該土地初步計劃為分期開發(fā)。待開發(fā)的物業(yè)有約350萬平方米的估計可售樓面面積，將包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購物商場。
至此，富力地產(chǎn)完成了從“本土耕耘”向海外“進軍”的歷史轉(zhuǎn)換。
房企“慢羊羊”
值得注意的是，在宣布進軍海外的同時，富力地產(chǎn)公布了11月銷售報告。
月內(nèi)，錄得合約銷售總金額約為31.14億元，合約銷售總面積約為242,800平方米。與去年同期相比，分別上升7%和下降7%。
截止11月底，富力2013年總合約銷售金額約人民幣375.12億元，銷售總面積約3,083,400平方米，完成年度目標420億的89%。
但鮮為人知的是，這個“420億”的年度銷售目標，早在2010年就曾提出。
資料顯示，作為較早在港上市的“華南五虎”之一，富力地產(chǎn)2005年以紅籌上市，紅極一時。在最輝煌的2007年，公司在房企排名中一度排名第四，僅次于萬科、綠地、中海。
然而好景不長。2008年后，富力一度陷入經(jīng)營窘境，在后來的很長一段時間，公司年銷售額膠著于300億左右，勉強躋身房企第二陣營。
直到今年，富力地產(chǎn)終將達成昔日定下的目標時，碧桂園(專題閱讀)、恒大這些小伙伴們，已向千億目標沖刺。
高負債的賭注
不滿于過去幾年的溫吞業(yè)績，富力地產(chǎn)正在重回擴張路線。
今年以來，該公司推出一系列新項目，在廣州、北京、海南等地加大推盤力度。同時一改近年來的拿地策略，明顯加快拿地速度。據(jù)近期花旗一份報告，公司今年以來斥160億購入16個項目，拿地面積比去年全年激增約5倍。
規(guī)模擴張之際，公司對于資本的渴求亦逐級遞增。
據(jù)相關(guān)資料，今年年初富力已發(fā)行了6億美元的優(yōu)先票據(jù)，用于支撐今明兩年業(yè)績快速增長的需求。8月29日，該公司宣布將在國內(nèi)發(fā)行本金總額不超過60億元的境內(nèi)公司債券，債券期限5-10年。
體現(xiàn)在賬面上，是富力扶搖直上的負債率。數(shù)據(jù)顯示，在進行相應(yīng)的策略調(diào)整后，其凈負債率一度從2008年的123.8%下調(diào)為2012年末的86%。但今年披露的中期報告顯示，該數(shù)值已回升至100.9%，罕見于內(nèi)房股的。向來以“高杠桿”著稱的恒大，負債率也已經(jīng)下降至58.4%，更遑論素來謹慎的碧桂園、雅居樂等。
對此，花旗分析認為富力短期內(nèi)料去杠桿化的機會低，預(yù)期負債比率在未來幾年會徘徊於90-100%的高水平。
當時半年報披露后，曾有富力相關(guān)人士接受媒體采訪回應(yīng)稱，凈負債率上升主要是由于上半年公司集中買了不少土地，幾乎完成了全年的購地目標。
但據(jù)此說法，富力在年內(nèi)的拿地份額已經(jīng)足夠，突然在年末耗巨資添此意外之筆無疑更加壘高負債率。
覬覦海外蛋糕
報告中，富力地產(chǎn)方面闡述，其一直在探索機會將物業(yè)發(fā)展項目擴展至中國境外，以期打入快速發(fā)展的海外市場及推動集團的增長。長遠而言，收購該土地開發(fā)住宅及商業(yè)銷售物業(yè)將在收益及盈利能力方面鞏固競爭力。
易居克而瑞信息集團研究中心研究經(jīng)理朱一鳴分析稱，現(xiàn)在房企進軍海外市場是很普遍的事情，像萬科、綠地、碧桂園等企業(yè)都在海外獲得了成功。因此對于企業(yè)來說，如果有這個機會和實力，往外走對企業(yè)來說利大于弊。
他表示，富力這幾年在銷售業(yè)績上增長不如其他一些大型房企，但是商業(yè)物業(yè)運營的還是不錯的，這次進軍馬來西亞市場的項目就有零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購物商場這些業(yè)態(tài)，對富力來說運作起來比較得心應(yīng)手。
不過，也有相關(guān)人士指出，富力進軍馬來西亞的決定，已經(jīng)吹響了異地競爭的號角。
同樣在馬來西亞柔佛州新山市，碧桂園在海外的首個項目金海灣于今年8月份正式開賣，僅兩個月時間，金海灣成功賣出6000多套房子，實現(xiàn)近百億元人民幣銷售額，有望成為馬來西亞第一大開發(fā)商。
上述人士分析，在富力已披露的開發(fā)信息中，兩個項目產(chǎn)品業(yè)態(tài)相似，目標重疊度較高，而依據(jù)碧桂園的客群分析，來自于大馬的購房者幾乎占據(jù)半數(shù)，如何加大品牌在當?shù)氐挠绊懥Γ瑩尩椒至吭筒欢嗟牡案�，這是一個難點。
同時，碧桂園馬來西亞反響巨大，還仰賴于聲勢浩大的全國式營銷，以及相對低廉的價位。這對于近年節(jié)奏緩慢的富力而言，不啻為另一重考驗。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦指出，海外市場看似藍海，但并不一定會有好的收益。如果沒有充裕資金和開發(fā)模式、沒有更好了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色、沒有熟悉當?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費制度等，那么，房企布局海外有可能會面臨不同程度的風(fēng)險。
來自：和訊房產(chǎn)
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