紅商網(wǎng)訊：地產(chǎn)發(fā)展商無不都渴望抓住新型城鎮(zhèn)化帶來的機會，可眼下的問題是：機會在哪里?

　　國企背景的嘉凱城，朝著此前較少受業(yè)界關(guān)注的城鎮(zhèn)商業(yè)投去了堅定目光。

　　今年9月，嘉凱城宣布計劃出資10億元設(shè)立“嘉凱城集團(tuán)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司”，將其作為開展城鎮(zhèn)商業(yè)建設(shè)項目開發(fā)與投資主體。而在此之前，嘉凱城已與浙江省諸暨市、紹興越城區(qū)分別達(dá)成新型城市化建設(shè)的戰(zhàn)略合作意向，共同打造新型城市，推動城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　“我們的目標(biāo)是以長三角百強鎮(zhèn)為中心，計劃用五年時間打造200個貼近百姓生活、倡導(dǎo)功能性、強調(diào)體驗式和個性化的消費型城鎮(zhèn)商業(yè)項目。”公司對外界表示。

　　“城鎮(zhèn)化不應(yīng)該等同于房地產(chǎn)開發(fā)，提升城鎮(zhèn)居民的生活水準(zhǔn)才是城鎮(zhèn)化的核心。”嘉凱城集團(tuán)董事、副總裁李懷彬在香港出席2013第一財經(jīng)·地產(chǎn)匯年度峰會時對記者表示。

　　“大城市人口基數(shù)大、集聚效應(yīng)明顯，對商品住宅有較大需求，小城鎮(zhèn)的情況則不同，普遍‘居者有其屋’，因此在小城鎮(zhèn)還是延續(xù)大量開發(fā)商品住宅的思路顯然不適合，但目前小城鎮(zhèn)對商業(yè)以及相關(guān)配套的需求仍然存在。”

　　就在上個月，嘉凱城剛剛宣布，通過競拍以總價8625萬元，獲得紹興諸暨市店口鎮(zhèn)一幅商業(yè)用地。諸暨店口鎮(zhèn)以“五金之鄉(xiāng)”聞名，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)方面一直走在國內(nèi)前列，是聯(lián)合國開發(fā)計劃署試點城鎮(zhèn)、全國發(fā)展改革試點鎮(zhèn)。

　　資料顯示，這幅土地位于紹興諸暨市店口鎮(zhèn)，地塊東臨規(guī)劃路，南挨規(guī)劃路，西靠勝利路，北接中央路;項目征用地面積42039.7平方米，建設(shè)用地面積37492.9平方米，土地用途為商業(yè)，容積率1.0~1.25，項目定位為集購物、休閑、娛樂和餐飲于一體的城市客廳。

　　在公告中，嘉凱城形容該項目“對于公司實施城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略具有示范意義”。

　　“店口鎮(zhèn)項目建成后，政府會回購項目大約三分之一，作為教育、醫(yī)療、文化包括博物館等公共服務(wù)用途，剩下的商業(yè)部分，嘉凱城會出售給嘉凱城管理的基金，并作為劣后股東投資相關(guān)基金。”李懷彬解釋該項目的運作模式。

　　“對基金而言，收購某個商業(yè)項目的前提是要該項目能夠保證LP每年10%~11%的收益率要求，如果基金評估認(rèn)為這一收益率水平無法實現(xiàn)，嘉凱城也就不會投資該項目。”李懷彬表示，嘉凱城正在探索一種新的商業(yè)模式，即通過資產(chǎn)管理提升資產(chǎn)價值，然后尋找合適的渠道退出，以此獲得收益。

　　事實上，10%~11%的收益率，這一水平遠(yuǎn)高于位于一般城市商業(yè)項目的平均回報率。

　　李懷彬表示，嘉凱城實踐的新型城鎮(zhèn)商業(yè)項目之所以能夠?qū)崿F(xiàn)較高的投資回報率，一方面因為這些項目位于城市中心之外，資產(chǎn)價格相對便宜，另一方面，項目后期管理運營都由嘉凱城自己的商管團(tuán)隊負(fù)責(zé)，也能有效控制成本。

　　目前，嘉凱城正在長三角尋找更多可以復(fù)制這一模式的城鎮(zhèn)或區(qū)域;而近期嘉凱城在該戰(zhàn)略下的持續(xù)發(fā)力，也顯示出嘉凱城對這一商業(yè)計劃前景的信心。

　　“五年時間打造200個城鎮(zhèn)商業(yè)項目，并不是說這200個項目全都會由嘉凱城開發(fā)，”李懷彬解釋，“而是說由嘉凱城商管團(tuán)隊運營的商業(yè)項目達(dá)到200個，這些項目可能位于小城鎮(zhèn)，也可能位于城市的社區(qū)。”

　　“關(guān)鍵的問題在于，嘉凱城希望能從單一的房地產(chǎn)開發(fā)延伸至資產(chǎn)運營服務(wù)和資產(chǎn)增值服務(wù)，這是嘉凱城未來發(fā)展的方向。”李懷彬說。
　　（第一財經(jīng)日報 王肖邦）