紅商網(wǎng)訊：隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目和公司早已成為必須關(guān)注的焦點(diǎn)，而若要討論內(nèi)地的商業(yè)，恒隆則是無(wú)法忽視的頂級(jí)商業(yè)代表。
從上海到今年的無(wú)錫項(xiàng)目，恒隆將一流的商業(yè)項(xiàng)目帶到越來(lái)越多的城市運(yùn)營(yíng)，在某種程度上，這也刺激了同城其他商業(yè)項(xiàng)目的大力發(fā)展。
在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)，恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗再次表示：“我們的水平跟第二名有很大一段距離。”
寫(xiě)字樓要小心
這種自信是陳啟宗的一貫風(fēng)格。
在此前出刊的恒隆地產(chǎn)中報(bào)上，陳啟宗自己親筆寫(xiě)的《致股東函》中甚至直白地表示從地點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)計(jì)以至客戶服務(wù)一體著眼，僅極少數(shù)商場(chǎng)能稱得上成功，余下的為陪跑者或死氣沉沉之流。坦白說(shuō)，大多數(shù)內(nèi)地物業(yè)均屬于后者。
而在9月16日無(wú)錫恒隆開(kāi)幕的時(shí)候，其也表示近期有頂級(jí)名牌透露要將在內(nèi)地商店數(shù)量收縮，“以往一個(gè)城市可以開(kāi)4家，現(xiàn)在只能開(kāi)兩家。”
他認(rèn)為名牌減少開(kāi)店的結(jié)果，是對(duì)選址更揀擇，其表示有信心名牌租戶搬入恒隆廣場(chǎng)。以無(wú)錫為例，LouisVuitton暫不會(huì)開(kāi)第二分店，而是準(zhǔn)備舊租約完后，遷入恒隆廣場(chǎng)。
“問(wèn)題在于，你排第幾，排第一、第二就行，第三、第四就不行。”
也正是因?yàn)轫?xiàng)目都堅(jiān)持做到全國(guó)第一流的水平，即使目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)商業(yè)過(guò)剩，租金上漲水平受到壓制的現(xiàn)象，陳啟宗也并不擔(dān)心在內(nèi)地項(xiàng)目的租金增幅。
“我們的水平跟第二名有很大一段距離，很多大的客戶會(huì)到我這里來(lái)，因?yàn)橐矝](méi)有別的地方想去。這樣雖然大環(huán)境下也壓制我們項(xiàng)目的租金收益漲幅，但不會(huì)太厲害，只要能做到升值就好”，陳啟宗如此闡釋。
此外，因每個(gè)恒隆廣場(chǎng)最先面世的都是商場(chǎng)，最容易吸引普通市民進(jìn)入感受的也是商場(chǎng)，因此在商場(chǎng)的運(yùn)作上面，恒隆的實(shí)力早已有目共睹。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的其他產(chǎn)品類型，關(guān)注度似乎就少了很多。
事實(shí)上，陳啟宗在商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品單配及選擇上，也很有自己的邏輯。比如，在恒隆的項(xiàng)目中，幾乎從來(lái)不會(huì)出現(xiàn)酒店。在陳啟宗看來(lái)，酒店對(duì)于業(yè)主來(lái)講，是完全不會(huì)賺錢的生意，而對(duì)于一個(gè)地道的生意人來(lái)講，不賺錢的產(chǎn)品當(dāng)然是不在考慮的范圍之內(nèi)的。
至于商業(yè)地產(chǎn)最常出現(xiàn)的另一種產(chǎn)品--寫(xiě)字樓，陳啟宗也持頗為保守的態(tài)度。
其認(rèn)為發(fā)展寫(xiě)字樓需要十分小心，最主要的原因是寫(xiě)字樓的需求比較有限，也受城市的制約。
“用甲級(jí)商業(yè)房地產(chǎn)的是以金融業(yè)為主，還有就是服務(wù)于金融業(yè)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等等，還有就是大公司。大公司很多都會(huì)自己蓋自己的總部，能蓋總部的都是最大型的企業(yè)，中型的蓋不了就租辦公樓，在中國(guó)內(nèi)地還有買辦公樓的客戶，各方面考慮下來(lái)，真正租寫(xiě)字樓的公司可能不那么多，所以我們不敢對(duì)寫(xiě)字樓高度的評(píng)估。”
另一方面，陳啟宗解釋現(xiàn)在乙級(jí)、丙級(jí)的寫(xiě)字樓慢慢都在提升，要是夠便宜的話，企業(yè)當(dāng)然去甲級(jí)的而不會(huì)去乙級(jí)，所以租滿應(yīng)該不是一個(gè)太大的困難，但要得到很好的回報(bào)，有很高的租金，暫時(shí)是比較困難的。
在商場(chǎng)、酒店和寫(xiě)字樓之外，商業(yè)物業(yè)還有另一種產(chǎn)品類型，而這也被陳啟宗稱為恒隆在內(nèi)地的隱形資產(chǎn)，目前還未曾受到關(guān)注。
250億隱形資產(chǎn)
陳啟宗所指的隱形資產(chǎn)就是恒隆廣場(chǎng)的公寓部分。
雖然并不是每個(gè)恒隆廣場(chǎng)都會(huì)有公寓，但僅按照目前的規(guī)劃，在武漢、沈陽(yáng)和昆明等幾個(gè)項(xiàng)目中，已經(jīng)有可售面積為63萬(wàn)平米的公寓。
陳氏稱，這部分公寓未來(lái)將全部出售。其還表示，雖然目前住宅市場(chǎng)歷經(jīng)調(diào)控，但也不會(huì)擔(dān)心公寓的銷售問(wèn)題。
陳啟宗如此解釋，不是每個(gè)人都喜歡住別墅，別墅一般不在市中心，而中國(guó)是人口極度密集的，又是只能往高處發(fā)展的城市布局，在這個(gè)情況下，大家都要住比較高的房子。
“問(wèn)題就是你最好的地點(diǎn)在哪里?”陳啟宗對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，恒隆向來(lái)只在城市最好的位置拿地，而這里會(huì)有最好的商場(chǎng)，最好的寫(xiě)字樓，自然也會(huì)有最好的公寓，而這樣的公寓當(dāng)然是可以以最貴的價(jià)格進(jìn)行銷售。
陳啟宗以有公寓部分的沈陽(yáng)項(xiàng)目舉例稱，目前該地的住宅均價(jià)約為2萬(wàn)元/平米，而恒隆頂級(jí)的公寓產(chǎn)品在兩年之后出售的話，定價(jià)或許可以達(dá)到3萬(wàn)元/平米，或者更高。
而這只是最快進(jìn)入銷售的公寓，其他可以銷售的公寓面世時(shí)間則更晚。
按照目前房?jī)r(jià)漲幅，假如未來(lái)幾年后按照4萬(wàn)元/平米的價(jià)格出售，陳啟宗立即掏出計(jì)算器算了起來(lái)，目前恒隆所有的公寓面積為63萬(wàn)平米，也可以獲得250億元的銷售回籠。
“萬(wàn)科一兩個(gè)月就賣250億，和他們比起來(lái)我們還是小兒科。所以我們是小公司。”陳啟宗風(fēng)趣的總結(jié)。
但這樣的對(duì)比或許并不太準(zhǔn)確。事實(shí)上，即使恒隆的公寓銷售回籠可能只有250億元，但最終的盈利水平卻是萬(wàn)科望塵莫及的。
此前曾有一個(gè)有趣的對(duì)比，前幾年恒隆曾經(jīng)出售了香港豪宅君臨天下300多套單位，就這300多套單位出售后的最終獲利已經(jīng)與萬(wàn)科一年售樓的獲利水平相當(dāng)。
雖然內(nèi)地的房?jī)r(jià)無(wú)法和香港豪宅的房?jī)r(jià)相比，但同樣的，恒隆在內(nèi)地項(xiàng)目的樓面價(jià)也比香港低上許多，甚至比國(guó)內(nèi)其他同行都低。
9月上旬，越秀地產(chǎn)在武漢獲得了一宗土地，最終成交金額90億元，樓面價(jià)12617元/平方米。而就在這種地旁邊更好的位置，恒隆在年初也獲得了一塊商業(yè)用地，樓面價(jià)卻只有一半水平。
陳啟宗承認(rèn)，在未來(lái)的幾年之后，恒隆于內(nèi)地的盈利來(lái)源除了商場(chǎng)及寫(xiě)字樓的租金收入之外，還有很大部分將是這些公寓的銷售回款。在陳啟宗的估算中，目前的情況也足以支撐恒隆未來(lái)15年在內(nèi)地有穩(wěn)定的增長(zhǎng)了。
或許，這也是恒隆可以在土地市場(chǎng)精挑細(xì)選的原因之一。
（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 武瑾瑩）
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