紅商網(wǎng)訊：華僑城在完成換帥和新老交替后，于去年重啟的新一輪擴張已箭在弦上。
今年國慶期間，華僑城與福州市人民政府簽署正式合作協(xié)議，雙方同意將共同打造福州華僑城大型文化旅游綜合項目。
據(jù)了解，華僑城將投資不低于100億元，在福州市倉山區(qū)帝封江地塊規(guī)劃建設包括歡樂谷主題公園、水公園、濱江生態(tài)公園、曲水灣精品商業(yè)、文化主題精品酒店等9大旅游項目，總占地面積3.19平方公里。
另據(jù)相關接近華僑城人士透露，此次正式合作協(xié)議的簽署，表示雙方在所有核心商業(yè)條件方面已談妥，目標地塊也已確定，隨后將會通過招拍掛程序競得土地，項目整體進展還算順利。
寧波、福州雙百億項目
其實相比福州項目，華僑城于寧波的項目已先一步進入正式拿地階段。
今年9月份，華僑城曾以總價約9.2億元分兩次在寧波鄞州區(qū)合計拿下7宗地塊，地塊總面積接近30萬平方米。其中，位于鄞州新城區(qū)鐘公廟街道的6宗地塊，將打造一個類似深圳歡樂海岸的城市綜合體項目。
而寧波項目也是華僑城去年以來相繼簽約的福州、深圳大鵬、重慶、寧波和佛山順德5個項目中進展最快的一個。
2012年12月份，華僑城曾宣布該公司與寧波鄞州區(qū)政府簽署《寧波華僑城文化旅游綜合項目合作協(xié)議》，擬合作開發(fā)建設文化旅游綜合項目，項目投資總額不低于100億元。
如今，寧波和福州兩個總投資額不低于100億項目進入拿地階段，似乎也意味著華僑城第二輪擴張也已進入正式推進階段。
事實上，對于華僑城的第二輪擴張，中銀國際在早前的一份報告中就指出，今明兩年華僑城將開啟新一波土地獲取高潮，其中，預計寧波項目和福州項目下半年將分別拿地30-50萬方和80萬方，并均有望下半年開工，明年開始預售。
相關分析師還提到，在具體的拿地方面，華僑城會根據(jù)項目的具體推進情況適度獲取，這主要還是受制于資金壓力。
另外，佛山順德項目也有望在今年進入拿地階段。據(jù)相關分析師透露，順德項目的進展本來先于福州，但由于華僑城和當?shù)卣陧椖坑玫刂笜松嫌蟹制纾蚨M度稍緩。
該分析師還表示，華僑城所有新簽項目中，只有深圳大鵬項目進度較慢，主要是受制于當?shù)氐氖姓涮诇螅A僑城對于該項目的規(guī)劃也必須要與深圳政府對大鵬新區(qū)的整體規(guī)劃推進相匹配。
華僑城二輪擴張存疑
按照華僑城的規(guī)劃，今后其所擁有和運營的主題公園數(shù)量要擴大至20個，同時一方面要進行產(chǎn)品系的復制，另一方面也要著手進行第五代產(chǎn)品研發(fā)。
但在多數(shù)業(yè)界人士看來，華僑城一直以來采取的高負債擴張模式，住宅銷售過分喧賓奪主，文化旅游面臨的激烈競爭，以及令人擔憂的財務狀況都制約其發(fā)展。
另外，華僑城的第二輪擴張能否順利實施，最重要的一點還在于是否有足夠的資金支持，以及能否解決融資困境。
而就華僑城最主要資金回籠部分的地產(chǎn)銷售而言，相關分析師認為，截至9月底其銷售額不到200億元，四季度的銷售業(yè)績還將面臨更大挑戰(zhàn)，因為華僑城高度依賴于上海和深圳高端項目，但這兩個項目不太可能使整體銷售去化率由上半年40%左右的相對低位有所改善。
該分析師還提到，預計華僑城今年全年的合同銷售額能達到215億，同比增長7.5%，這相比行業(yè)內其他房企增長速度較為落后。
此外，為突破融資難題，華僑城在2012年還首次進行資產(chǎn)證券化融資嘗試，以歡樂谷門票為基礎發(fā)行融資憑證，合計募集資金18.5億元。
今年6月份，華僑城又通過旗下華僑城亞洲進行境外融資，以配股融資的方式，引入新華人壽和中再資產(chǎn)兩家保險公司進行投資認購。8月1日，又與中國太平保險集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
就此，相關業(yè)內人士認為，能夠聯(lián)手財大氣粗的險資拓展業(yè)務，對于目前涉房地產(chǎn)類企業(yè)在融資閘門未證實開啟的背景下無疑大有益處，對華僑城來說，最直接的益處莫過于增加資金來源的渠道。
而除自身的資金壓力外，華僑城的二輪擴張還將面臨旅游文化產(chǎn)業(yè)的激烈競爭。
這兩年由于房地產(chǎn)調控政策的影響，文化旅游地產(chǎn)在過去的兩年時間里成為了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉型發(fā)力的一個重要方向，包括萬達、保利、雅居樂、蘇州高新等企業(yè)均已將觸角伸向了旅游地產(chǎn)。
而從華僑城已布局的城市和區(qū)域來看，在武漢、蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，世茂集團、宋城股份、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項目也已紛紛落地。
另外，在主題公園方面，華僑城也面臨著迪士尼進入上海的巨大挑戰(zhàn)，特別是在文化內涵上，華僑城與迪士尼的差距不小。
可以預見，作為華僑城新一輪擴張的主戰(zhàn)場，未來二三線城市的主題公園市場也將形成更為激烈的競爭格局。
另外，相關研究機構還指出，隨著社會、經(jīng)濟環(huán)境的變化，行業(yè)發(fā)展的改革，華僑城所面臨的商業(yè)模式、區(qū)域布局和內部管理等方面的壓力也較大，特別是地產(chǎn)行業(yè)帶動效應的下降，而這些因素很可能導致華僑城在旅游地產(chǎn)領域龍頭地位的下降。
（來源：財經(jīng)網(wǎng)）
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