紅商網訊：近日，有消息稱沃爾瑪正謀劃進軍購物中心業(yè)態(tài)。昨日，記者從沃爾瑪方面獲得證實。記者采訪發(fā)現(xiàn)，在商業(yè)綜合體“高回報”的誘惑下，不僅僅各類地產商涌向商業(yè)地產，甚至連做貿易、做實業(yè)的都有向商業(yè)地產轉型的趨勢，其中就有主要經營產業(yè)地產的天安數碼城也打算轉向了商業(yè)綜合體。
但是，記者調查發(fā)現(xiàn)，有專家擔憂，商業(yè)綜合體經過數年擴張，目前招商壓力已經顯現(xiàn)，將面臨過剩危機。比如從廣州來看，成功產業(yè)地產的平均月租金就僅是成功商業(yè)綜合體項目的1/5。
近日，有消息稱沃爾瑪正謀劃進軍購物中心業(yè)態(tài)。昨日，記者從沃爾瑪方面獲得證實，沃爾瑪不動產正在積極開發(fā)建設以沃爾瑪或山姆會員店為主力租戶的購物中心。而多處消息顯示，切入點或在三、四線城市。
切入點或在三、四線城市
近日，有消息稱沃爾瑪的購物中心項目年前已正式啟動，首批購物中心將于2~3年內亮相。
雖然沃爾瑪相關負責人昨表示對于開發(fā)購物中心“現(xiàn)階段沒有更多細節(jié)可以披露”，但從媒體報道來看，今年8~9月份，亞洲不動產有限公司總裁夏必得在廣東的梅州、惠州、揭陽、肇慶、四會等多個三、四線城市進行了考察。
中投顧問流通行業(yè)研究員申正遠分析稱，沃爾瑪購物中心選址三、四線城市的考慮，一方面是來自于一、二線城市購物中心飽和的現(xiàn)狀，另一方面則是因為三、四線城市拿地成本較低，而且地方政府樂于引進大品牌建設大型綜合體，“在相關政策上會有一定程度的優(yōu)惠。”
析因：高凈利和土地增值收益的吸引
中華全國商業(yè)信息中心的統(tǒng)計數據顯示，2013 年十一黃金周，全國百家重點大型零售企業(yè)零售額同比增長6.3%，62 家大型零售企業(yè)銷售增速低于整體6.3%的增速水平，其中41 家大型零售企業(yè)銷售不及上年同期，同比呈現(xiàn)負增長。
除了零售業(yè)大環(huán)境的不佳，沃爾瑪在中國近年來的發(fā)展也出現(xiàn)了“退步”。首先是門店拓展速度從每年50~60家減緩為目前的三年100家。其次，在市占率上，根據中國消費者指數研究機構“Kantar World panel”發(fā)布的報告，今年二季度，沃爾瑪在中國的市場占有率已經被華潤萬家超越排至第三。而排名第一的是高鑫零售。
申正遠指出，購物中心租金+扣點的經營模式和物業(yè)增值前景帶來了較高的凈利，在零售業(yè)低迷之下，“高于零售商銷售商品所賺取的凈利，而且隨著三、四線城市的發(fā)展，未來還可以獲得土地和物業(yè)增值的收益。”
挑戰(zhàn)：缺少招商經驗 同業(yè)競爭多
然而，有業(yè)內人士指出，作為外資超市背景的零售商進軍購物中心業(yè)態(tài)，沃爾瑪的“前行者”樂購似乎發(fā)展得并非“一馬平川”。
對于沃爾瑪進軍購物中心，申正遠分析指出：“在中國，商業(yè)地產對于沃爾瑪幾乎是一個全新領域，缺少相應的招商經驗。”據記者了解，沃爾瑪在華近400家門店只有大連山姆店一家屬于公司自主開發(fā)的項目，并且負責該項目開發(fā)的公司并非沃爾瑪亞洲不動產有限公司。除此之外，“三、四線城市雖有發(fā)展前景，但速度有多快還是未知數，對于當地消費者崛起的消費水平發(fā)展速度的快慢和消費需求的把握將是一個考驗。”申正遠說。
還有業(yè)內人士指出，現(xiàn)在三、四線城市商業(yè)綜合體跑馬圈地的現(xiàn)象也很嚴重，未來供應過剩和競爭對手增多也是沃爾瑪需要面對的重要挑戰(zhàn)。
天安數碼城連獲銀行授信
此外，記者發(fā)現(xiàn)原本經營產業(yè)地產的天安數碼城也打算轉向商業(yè)綜合體。而部分銀行對產業(yè)地產商并不吝嗇，如天安數碼城最近連續(xù)獲得銀行財團授信。記者了解到，8月30日，該公司與上海銀行簽約戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據戰(zhàn)略協(xié)議，上海銀行將給予天安數碼城集團30億元的綜合授信。9月5日，天安數碼城集團又與工商銀行聯(lián)姻。工行深圳市分行給予了天安數碼城集團50億元的綜合授信額度，并承諾在合作期間內優(yōu)先為天安數碼城集團提供優(yōu)先審批。
開發(fā)商人士分析認為：“可能是因為天安數碼城主要做的是產業(yè)園區(qū)性質，而且園區(qū)多是科技創(chuàng)新類公司，可能比較符合目前經濟轉型方向。”
但令記者感到驚訝的是，手握背靠產業(yè)地產獲得的資金，天安數碼城卻并未安于做產業(yè)地產。而是想嘗試打造商業(yè)綜合體項目，“算是一次嘗試吧。”天安數碼城總裁助理許向東對記者表示。該綜合體投資多少錢、未來的規(guī)劃及如何能保證盈利，該公司對此未有太具體的透露。
不但地方性的開發(fā)商想“跑步進入”商業(yè)綜合體項目，不少此前重點放在住宅項目的開發(fā)商也在商業(yè)綜合體項目上頻頻出手。就在十一前夕，保利地產斥資數十億開發(fā)的杭州灣首席水主題商業(yè)綜合體。
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