一向較為保守的世茂股份，在土地和資本兩個(gè)市場(chǎng)雙重發(fā)力，而其控股公司世茂房地產(chǎn)，今年在土地和資本市場(chǎng)擴(kuò)張的幅度也同樣不小。世茂系如此大的變化，原因在于其三年欲實(shí)現(xiàn)千億元的目標(biāo)。

　　為達(dá)成進(jìn)軍千億元俱樂(lè)部，目前世茂系最主要的掌舵人許世壇在人員結(jié)構(gòu)、開發(fā)模式等方面均進(jìn)行了調(diào)整。自2011年引入蔡雪梅的營(yíng)銷及開發(fā)團(tuán)隊(duì)后，今年許世壇又從開發(fā)模式作為切入口，轉(zhuǎn)為高周轉(zhuǎn)的快節(jié)奏開發(fā)。

　　58億元融資方案

　　世茂股份近日表示，公司擬發(fā)行為期5年，總規(guī)模約58億元的債券。這是9月6日斥資89億元圈得蘇杭兩市的土地后，世茂股份在資本市場(chǎng)又一則令人關(guān)注的舉動(dòng)。“這是自2010年以來(lái)，世茂股份規(guī)模最大的一次融資行為。而除了針對(duì)項(xiàng)目發(fā)行信托外，世茂股份此前只向資本市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)幾次規(guī)模未超過(guò)10億元的融資。”一位不愿具名的分析師表示。

　　“世茂股份以前的發(fā)展速度較慢。無(wú)論在拿地還是融資方面，以前都很保守。”世茂股份一位前高管向記者表示。

　　“拿地、投資項(xiàng)目，需要資金，世茂融資，是出于擴(kuò)張的需要。”克而瑞研究副總經(jīng)理林波在接受記者采訪時(shí)表示。

　　就在9月6日斥89億元奪得蘇杭土地的三周前，世茂股份剛剛在8月16日以20.2億元的價(jià)格，一口氣拿下了福建省石獅市的8幅地塊。8月12日，該公司以7.28億元的價(jià)格在常熟競(jìng)得一幅12萬(wàn)平方米的土地。繼3月在寧波以3.4億元競(jìng)得寧波江北區(qū)地塊后，5月10日，世茂股份又以12.38億元競(jìng)得寧波江北大道另一幅地塊。

　　世茂股份今年在土地市場(chǎng)的悄然擴(kuò)張中，用于拿地的金額已近133億元。而世茂股份披露的信息顯示，公司2012年?duì)I業(yè)收入為67.8億元;即今年用于拿地的金額是去年?duì)I收的約兩倍。

　　記者在采訪中了解到，世茂股份動(dòng)作頻繁，是在世茂系向千億元目標(biāo)進(jìn)軍背景下進(jìn)行的。

　　“我們的確定下了三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億元的愿景，主要也是用于激勵(lì)內(nèi)部員工。”世茂房地產(chǎn)相關(guān)人士向記者表示。

　　許世壇在世茂房地產(chǎn)今年的半年報(bào)會(huì)上透露，今年僅上半年世茂房地產(chǎn)用于拿地的金額已超過(guò)140億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年全年購(gòu)地水平。

　　世茂房地產(chǎn)副總裁蔡雪梅告訴記者，公司計(jì)劃用今年約一半的銷售額用于拿地。“按今年550億的銷售目標(biāo)，世茂用于拿地的金額在200億-300億元左右。”蔡雪梅表示。

　　而為支持土地市場(chǎng)的擴(kuò)張，世茂系在資本市場(chǎng)也儲(chǔ)備了規(guī)模不小的“彈藥糧草”。記者了解到，世茂股份今年年初時(shí)設(shè)想的融資規(guī)模為70億元。“除了在資本市場(chǎng)發(fā)公司債，還可能在海外融資，也不排除與基金公司合作。70億是設(shè)想，可能融得多一些，也可能少一些;要看資本市場(chǎng)和公司投資的情況而定。”世茂股份一位高層表示。

　　世茂房地產(chǎn)同樣儲(chǔ)備了足夠多的資金。6月14日世房獲得了兩筆總計(jì)約35億元的海外融資協(xié)議。據(jù)了解，目前世茂房地產(chǎn)已募得了總計(jì)約84億元的資金。

　　不易實(shí)現(xiàn)的千億目標(biāo)

　　在外界看來(lái)，世茂房地產(chǎn)今年年初定下的全年預(yù)期銷售業(yè)績(jī)只有550億元，三年內(nèi)沖刺千億似乎并不容易，但在投行人士看來(lái)，世茂已具備向千億俱樂(lè)部沖刺的家底。

　　摩根士丹利此前的報(bào)告指出，世茂房地產(chǎn)今年上半年新購(gòu)入440萬(wàn)平方米土地后，2014年的可售貨量將增加20%-30%，可銷售新盤市值約1200億-1300億元。按此規(guī)模，世茂系明年即有望達(dá)到千億元的銷售目標(biāo)。

　　記者了解到，為挺進(jìn)千億元俱樂(lè)部，世茂股份、世茂房地產(chǎn)正在進(jìn)行內(nèi)部的大調(diào)整。而世茂系最為重大的調(diào)整，是世茂系開發(fā)模式向高周轉(zhuǎn)的大轉(zhuǎn)變。

　　“除了在土地和資本市場(chǎng)攻城掠地，世茂系正在改變過(guò)去慢開發(fā)囤地的慢開發(fā)節(jié)奏，進(jìn)入高周轉(zhuǎn)、加快去庫(kù)存速度的新開發(fā)模式。”林波告訴記者。

　　世茂房地產(chǎn)所開發(fā)的上海世茂佘山里項(xiàng)目，是世茂系目前嘗試的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式的典型案例之一。佘山里今年2月份剛剛動(dòng)工，10月份即達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。“以前這類聯(lián)排別墅類項(xiàng)目，開發(fā)一年半才能進(jìn)入預(yù)售狀態(tài)。而現(xiàn)在不僅開發(fā)周期縮減了近一半，而且預(yù)售節(jié)點(diǎn)也提前了。”世茂房地產(chǎn)相關(guān)人士說(shuō)。

　　“此前世茂房地產(chǎn)開發(fā)的平均周期在12-15個(gè)月，現(xiàn)在縮減至9-12個(gè)月。”一位不愿具名的分析師說(shuō)。

　　蔡雪梅向記者指出，延續(xù)慢開發(fā)模式固然可以獲得較高的利潤(rùn)率，但受投資周期拉長(zhǎng)的影響，卻降低了資金使用整體的效率。“如縮短拿地、開發(fā)、銷售的周期，單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)雖然略低，但通過(guò)不斷滾動(dòng)資金，整體的收益和利潤(rùn)卻要比慢開發(fā)的模式要好，這也是為什么我們會(huì)選擇快節(jié)奏開發(fā)的重要原因。”蔡雪梅表示。

　　林波指出，縮短開發(fā)節(jié)奏現(xiàn)在是許多開發(fā)商選擇的一種模式。“包括一直堅(jiān)持做高檔房的中海也會(huì)在一些項(xiàng)目試點(diǎn)快開發(fā)，除了可提高資金使用效率，快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式可以在很大程度上避免因市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)銷售帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，世茂實(shí)現(xiàn)千億元的目標(biāo)，快周轉(zhuǎn)模式是比較適合的戰(zhàn)略選擇。”林波說(shuō)。
　�。ㄈA夏時(shí)報(bào) 王海春）

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