“一座萬達廣場，一個城市中心”—這是王健林最開始復制萬達廣場模式時提出的口號，而現(xiàn)在這種努力變成了“萬達廣場就是城市中心”。這位商業(yè)地產(chǎn)商做生意的方法，就是在非城市中心、但有商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)拿地，然后通過建造一座業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)綜合體，將人流通過商場、影城、酒店、住宅和寫字樓等匯聚起來，形成一個新的商業(yè)中心。
今年29歲的楊康就住在菱角湖萬達廣場一街之隔的小區(qū)里。在他的記憶中，當2004年全家搬到菱角湖時，這個靠近漢口火車站的區(qū)域更接近于一個城郊結合部—除了一些老舊的小區(qū)，附近還有幾個建材市場。如果要去購物買些什么，就需要跑到5公里以外的武廣商圈。“我以前甚至都不知道怎么跟別人描述我家的具體位置，這里根本沒有什么標志性的建筑物。”
但2010年菱角湖萬達廣場的開業(yè)改變了這一切。人們從武漢的四面八方趕來這里尋找快時尚，并且開始在三層餐飲區(qū)的巴適或者荷花亭餐廳坐下來吃飯，或是看場電影。一些住宅的開發(fā)商也開始涌進這個區(qū)域，并且在樓書和廣告上打上“緊鄰菱角湖萬達廣場”的字樣�，F(xiàn)在，菱角湖萬達廣場的日均客流在6萬至8萬，已經(jīng)達到萬達集團內(nèi)部“旺場”的標準。
2004年在江漢路開業(yè)的武漢第一個萬達廣場就已經(jīng)證明了萬達對周圍地產(chǎn)價格的帶動能力。這個尚未有寫字樓、酒店和住宅的第二代萬達廣場產(chǎn)品配置了當時武漢硬件配套最好的萬達影城，成為了許多武漢人看電影的首選。而這些電影觀眾的人流直接推高了萬達廣場內(nèi)店鋪的租金。“那時候江漢路萬達一個小檔位都會有每平方米幾千塊錢的月租，大家漸漸都開始知道，只要買了萬達的鋪子就能賺錢。”
現(xiàn)在，菱角湖區(qū)域的新建住宅每平方米均價已經(jīng)從三年前的8000元漲到了近期的1.5萬元。而相類似的，在漢街開業(yè)的兩年間，中央文化區(qū)周圍的住宅均價也從6000元漲到了1.5萬元—目前中央文化區(qū)在售的精裝修住宅樓盤均價在2.3萬元。
“一個商業(yè)項目要成功帶動周邊的住宅發(fā)展，開發(fā)商必須有足夠的魄力，這是二線城市本地的開發(fā)商很難做到的。因為你都不知道會不會有住宅跟進來，就要開始規(guī)劃購物中心。”戴德梁行武漢公司總經(jīng)理楊良軍說。他認為，除了從技術上對目標地點的人群做出具體分析，確定他們以后會不會被這個商業(yè)體吸引過來，以及根據(jù)周邊的競爭對手的情況制定競爭策略之外，“開發(fā)商必須對商業(yè)有超前的規(guī)劃，要知道未來是什么”。
王健林看到的商業(yè)未來是體驗式的消費。這是他在武漢中央文化區(qū)配置了商業(yè)街、萬達廣場、電影城、漢秀劇場和電影主題樂園這么多項目的原因。
“如果從品牌來講，我們的商業(yè)街和萬達廣場里銷售的品牌肯定會有與武廣重合競爭的地方。但你知道，人們?nèi)ノ鋸V，只是單為買東西去的，而他們來到中央文化區(qū)，是來吃飯、看電影、唱歌或者住酒店的。”萬達集團總裁助理兼武漢公司總經(jīng)理王戰(zhàn)峰說。
這一套體驗式消費的鏈條正在逐漸完整。今年7月中央文化區(qū)的寫字樓已開始陸續(xù)交付，定位于高端奢侈品購物中心的漢街萬達廣場也已定在9月28日開業(yè)。到明年，還將會有酒店群陸續(xù)開業(yè)，漢秀劇場和電影科技樂園也將會完工。而隨著周圍各項目接近完工并開始參與整個中央文化區(qū)的互動，已經(jīng)以接近獨立商業(yè)體運營兩年的漢街也正在嘗試調(diào)整出最佳狀態(tài)。它在經(jīng)歷了開業(yè)期的人流峰值之后，目前穩(wěn)定的日均人流量為3萬至4萬。
位于漢街東段的稻香海鮮火鍋已經(jīng)給武漢人帶去一種新的餐飲文化體驗。這家提供早茶的香港茶餐廳會在上午吸引到許多武漢本地人拖家?guī)Э诘貋眢w驗新的“過早”—這是武漢人對吃早餐的一種特殊說法，而在傳統(tǒng)的武漢生活中，熱干面是過早的主角。
另一家漢街上經(jīng)常需要排隊等餐的茶餐廳翠華也在準備推出早茶和夜宵的服務。“武漢的消費者的確有著與香港不一樣的飲食文化。”翠華餐廳的負責人對《第一財經(jīng)周刊》說。這家香港上市的茶餐廳公司正在加速擴張內(nèi)地市場，武漢是它在上海之外選擇的第二座城市。為了適應當?shù)厝说目谖�，這家老牌的港式茶餐廳還特地推出了四川特色菜，以及生滾鍋粥、燒味系列等武漢人更熟悉的港式菜式。而由于武漢的顧客習慣同時點選前菜、主菜、甜品及飲品等不同類別的產(chǎn)品，再加上翠華在內(nèi)地定位為高端餐廳，翠華漢街餐廳的客單價相比香港要高。
漢街的商鋪還從去年四季度開始進行了一些微調(diào)。萬達商業(yè)管理有限公司武漢區(qū)域公司總經(jīng)理張百鋼發(fā)現(xiàn)，在缺乏與寫字樓、酒店和高端商場呼應的情況下，漢街的人流構成與他們的預期有些差別。“我們原來設定的主流目標客群是白領、私營企業(yè)主、精英人士以及政府官員。但現(xiàn)在40%至50%都是年輕人，并且他們長期固定消費的比例也非常高。”因此，在最初的招商中由于客單價低而被排除的玩偶飾品店Infancy在這之后被重新引入，而側(cè)重于攝影體驗的武漢本地影樓品牌薇拉攝影則代替了原來做藝術品銷售的正剛畫廊。
在萬達集團今年上半年的工作會議上，王健林宣布將取消萬達廣場直接經(jīng)營的服裝業(yè)態(tài)，將其轉(zhuǎn)入萬達百貨的體系，并同時在萬達廣場中增加生活服務類業(yè)態(tài)。這被視為萬達在商業(yè)業(yè)態(tài)中拋棄純零售模式，轉(zhuǎn)型體驗式消費的重要信號。
不過張百鋼還沒有打算對漢街上集中的快時尚品牌進行調(diào)整。“雖然一次性引入十個快時尚品牌的轟動效應已經(jīng)過去，但這些扎堆出現(xiàn)的快時尚品牌依然具有對客流的吸引力。尤其是每個快時尚品牌的消費者其實都有細微的差別，這些人現(xiàn)在都可以匯集到漢街上來。”
王戰(zhàn)峰和張百鋼這幾天正在忙著籌備漢街萬達廣場的開業(yè)。這家據(jù)稱會有幾乎所有一線大牌進駐的高端精品購物中心，將會給中央文化區(qū)帶去另一批消費能力更強的客群。
與此前跟隨菱角湖萬達廣場來到武漢的ZARA和H&M類似，更多的品牌也想借助萬達對人流的吸引能力，將門店布局到武漢。
華潤萬家旗下的高端超市品牌Ole‘成為了漢街萬達廣場的超市主力店。“我們在第一次進入某座城市時，選址上總會首先考慮在當?shù)赜兄笜艘饬x的城市綜合體。這能讓我們通過第一家店就占領到當?shù)毓⿷満推放频闹聘唿c，在剛進入市場就一炮而紅。”Ole’超市南區(qū)營運總經(jīng)理吳杰說。
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