值得注意的是，萬科提出房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率適度下降是存在的大趨勢(shì)，總裁郁亮表示，將通過提升經(jīng)營(yíng)效率克服行業(yè)利潤(rùn)率下降，預(yù)計(jì)萬科全年凈資產(chǎn)收益率仍將維持在高位。

　　前7月銷售金融同比增33.9%

　　年報(bào)顯示，今年以來，萬科繼續(xù)堅(jiān)持面向自住購房者、以中小戶型普通商品住宅為主的產(chǎn)品定位。1-6月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，銷售金額836.7億元，同比分別增長(zhǎng)18.9%和33.8%。其中，144平方米以下的戶型單位占比保持在90%。

　　數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2季度后，無論是全國(guó)還是主要城市的成交面積增速均有所放緩。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個(gè)城市，1季度商品住宅成交面積同比大幅增長(zhǎng)65.5%，2季度則與去年同期基本持平。

　　萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，主要城市今年1季度成交面積大幅增長(zhǎng)，一個(gè)重要原因是去年1季度市場(chǎng)還在低谷期，比較基數(shù)低；而2季度同比增速下滑，一方面因?yàn)槿ツ?季度成交面積已經(jīng)恢復(fù)增長(zhǎng)，比較基數(shù)上升，另一方面，也反映了隨著成交火爆的局面逐漸結(jié)束，近期市場(chǎng)銷售開始趨于溫和。

　　他同時(shí)指出，對(duì)于始終堅(jiān)持積極銷售的企業(yè)，銷售速度并沒有放慢。從萬科的銷售來看，近期的新推盤銷售率仍然保持在比較理想的水平。

　　根據(jù)同日披露的7月份銷售公告，7月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積118.2萬平方米，銷售金額139.7億元，同比分別增長(zhǎng)23.1%和34.5%。至此，今年前7個(gè)月萬科的銷售面積已達(dá)到834.6萬平方米，銷售金額達(dá)到976.5億元，同比分別上升19.5%和33.9%。

　　譚華杰表示，2季度新房入市的加快，已經(jīng)結(jié)束了年初供不應(yīng)求的狀況。前述14個(gè)城市商品住宅銷售面積對(duì)批準(zhǔn)預(yù)售面積的比例，已經(jīng)由1季度末的1.43倍下降到2季度末的0.90倍。從可售庫存去化需要的月數(shù)來看，這些城市目前的庫存去化周期在10個(gè)月左右，也處在比較合理的水平。隨著供求關(guān)系趨于平衡，市場(chǎng)已具備平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。

　　年初以來，由于企業(yè)普遍加大了在住宅成交表現(xiàn)相對(duì)較好的一二線城市的投資力度，導(dǎo)致部分城市土地市場(chǎng)一度出現(xiàn)過熱的跡象。對(duì)于這一現(xiàn)象，譚華杰表示，目前住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系、庫存去化周期都處在比較合理的水平，并不支持過于樂觀的地價(jià)預(yù)期；隨著下半年尤其第四季度供地的增加，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)情緒將逐漸趨于理性。

　　他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，盡管上半年拿地量有所增加，但萬科謹(jǐn)慎投資的策略并沒有改變，對(duì)于那些“面粉貴過面包”、只有房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能盈利的項(xiàng)目，公司仍然采取回避態(tài)度。今年上半年，公司新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約2735元/平方米，與去年全年水平基本持平，仍然保持在合理水平。

　　全年ROE將保持高位

　　上半年萬科的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)同時(shí)利潤(rùn)率出現(xiàn)下降。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)之時(shí)，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)同比下降8.7%，為10,461元/平方米。

　　萬科對(duì)此解釋，主要原因是城市結(jié)構(gòu)變化，房?jī)r(jià)水平較低的城市在結(jié)算構(gòu)成中的占比上升。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算凈利率也較2012年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，為14.1%。其原因來自三方面：首先，行業(yè)存在利潤(rùn)率適度下降的大趨勢(shì)；其次，萬科結(jié)算中裝修房占比仍有小幅度上升，而裝修業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率低于毛坯房業(yè)務(wù)；第三，上半年萬科結(jié)算的資源中，部分來自2011至2012年市場(chǎng)低谷時(shí)的銷售。

　　盡管如此，上半年萬科的凈資產(chǎn)收益率同比仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.84%，相比去年同期上升0.08個(gè)百分點(diǎn)。

郁亮表示，長(zhǎng)期來看，行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)之后，利潤(rùn)率下降的趨勢(shì)是存在的，但對(duì)股東來說，最重要的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率而非利潤(rùn)率。通過提升經(jīng)營(yíng)效率，可以克服利潤(rùn)率下降的影響。

　　事實(shí)上，最近三年，萬科的利潤(rùn)率雖然有所下降，但凈資產(chǎn)收益率逐年上升，2012年的ROE更是達(dá)到二十年來新高。郁亮表示，預(yù)計(jì)今年全年的凈資產(chǎn)收益率仍將維持在高位。

　　萬科同時(shí)對(duì)全年開工計(jì)劃進(jìn)行了展望。

　　根據(jù)年初計(jì)劃，2013年萬科預(yù)計(jì)的開工面積為1653萬平方米。截至6月底，萬科已完成開工面積919萬平方米，相當(dāng)于年初計(jì)劃的55.6%，相比去年同期大幅增長(zhǎng)96.3%。

　　譚華杰表示，目前公司尚未調(diào)整全年開工計(jì)劃，但年初披露的開工數(shù)字針對(duì)的是去年末已經(jīng)獲取的項(xiàng)目，考慮到一部分今年新獲取的項(xiàng)目會(huì)在年內(nèi)開工，全年實(shí)際的開工面積可能高于年初計(jì)劃。
　�。ㄐ吕素�(cái)經(jīng) 曹磊）

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