目前距離今年2月的“新國五條”才5個月，新國五條是在重申以限購、限貸為核心的調(diào)控政策上打擊投資投機性購房。

　　單看對價格的影響，限購令似乎目前在一個領(lǐng)域是有效的，那就是香港的奶粉限購令。雖然價格本非調(diào)控目標(biāo)，卻作為副產(chǎn)品出現(xiàn)——今年3月開始限購后，香港市場的奶粉4月就開始降價，到7月底普遍降價10%以上，有的降價20%。限購令在另一個領(lǐng)域是失敗的，那就是國內(nèi)部分大中城市的房產(chǎn)限購令。雖然直接將價格作為調(diào)控對象，但限購后房價卻不跌反漲。限購政策最早最嚴(yán)厲的地方是北京市，該市6月份商品房價同比漲幅高達(dá)16.7%，居全國之首。

　　考慮到嬰幼兒奶粉作為生活必需品的色彩，不得不說半年時間20%的降價幅度十分驚人。同樣是限購令之下，奶粉能降價，房產(chǎn)為何不會降價反而上漲?要知道，房地產(chǎn)業(yè)一直聲稱“剛需”是樓市價格堅挺的主要原因;要是他們說的是真的，那就和奶粉有了可比性。

　　解答這個問題之前，咱先從政策后續(xù)動作開始觀察。最近看到香港特區(qū)政府針對奶粉限購令左右搖擺，其官員不時放風(fēng)說準(zhǔn)備取消限購令。香港一向以自由貿(mào)易精神為其核心價值，出臺罕見的限購令不得不解釋一番：這是為了應(yīng)對日漸頻繁的“奶粉荒”，并打擊猖獗的“水貨”走私客。特區(qū)政府之所以接連放風(fēng)要取消限令，主要是限奶令快速見效，同時奶粉商反對聲浪加大了——奶粉滯銷、價格直降、業(yè)界強烈反對。行政力量的原意是調(diào)節(jié)市場上商品的稀缺情況，商品積壓、價格下降，已經(jīng)體現(xiàn)了市場新的面貌。

　　再說內(nèi)地針對部分房價過快上漲的大中城市樓市限購令，調(diào)控想要達(dá)到的效果是：即使樓市不降價，也不該繼續(xù)大漲。結(jié)果是房價繼續(xù)大漲，幾乎絕大部分城市房價創(chuàng)歷史新高。

　　同樣是調(diào)控市場供需，同樣是限購令，不以價格為目標(biāo)的奶粉政策卻重挫銷量和價格;以價格調(diào)控為目的的樓市政策卻偏偏不能讓價格下降，到底為什么?

　　有意栽花花不開，無心插柳柳成蔭，貌似只能這樣解釋了。如果硬要說，那還有一種解釋，香港實施奶粉限購令后兩天時間，特區(qū)有關(guān)部門就拘捕了45人;作為國家最重要的調(diào)控政策之一，房地產(chǎn)市場調(diào)控執(zhí)行得怎樣?內(nèi)地實施樓市限購令的城市，聽說過什么嚴(yán)厲處罰?新國五條有多少省市出臺了具體細(xì)則?又有多少是具有可行性，又有多少真正執(zhí)行了?

　　最后提一下，香港去年以來也在調(diào)控樓市，今年房價漸有下降勢頭。用的方法看起來比較單調(diào)，就是提高印花稅稅率。這方法國內(nèi)宏觀調(diào)控也用了啊。同樣是打擊樓市過度投機，看看香港怎么實行的：去年10月起，購房半年內(nèi)轉(zhuǎn)手的，額外印花稅率為20%;兩年至三年轉(zhuǎn)手的，也收10%額外印花稅。炒房者如果預(yù)期短期房價漲幅低于10%、20%，自然不想炒了。外來投資者炒高樓價的問題，香港也遇到了，內(nèi)地人士購房比例近年急劇上升;特區(qū)政府也采取了變相的限購措施，那就是非香港戶籍人士購房要交更高的額外印花稅。

　　調(diào)控政策出臺后，香港也遇到了各種利益集團(tuán)硬抗政策調(diào)控、打各類擦邊球的情況，特區(qū)政府的辦法是今年2月起將購房印花稅翻倍。如大家所見，香港房價在今年3月見頂，逐步回落。所謂調(diào)控，特別是多輪調(diào)控之后還沒有效果，甚至反效果，從邏輯上推斷，無非三種原因：政策準(zhǔn)心失調(diào)、執(zhí)行不力、調(diào)控之時就成分不足。

　　股市今年一直擔(dān)心樓市出現(xiàn)更緊張的政策，A股主流板塊房地產(chǎn)股的活躍度大減。不過，這幾天地產(chǎn)股又重新活躍，無疑是減輕了政策顧慮。事實上，從樓市屢屢調(diào)控卻從未出臺打擊投資性購房的核心武器可以看出，房地產(chǎn)泡沫最終的破滅很可能來自市場本身——當(dāng)城鎮(zhèn)化率上升空間已小、市場供大于求的局面無法化解之時。也就是說，一旦破滅就是崩盤式下跌，具體情形可參照當(dāng)年日本泡沫的破滅。在此之前，房地產(chǎn)板塊或許還有數(shù)年好日子可過。
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