紅商網(wǎng)訊：盡管業(yè)界對商業(yè)地產(chǎn)泡沫泛起的擔憂越來越多，但這并不能阻擋它給資本帶來的巨大誘惑，尤其是日子越來越難過的零售業(yè)。
在首季度凈利潤遭遇腰斬之后，福建零售連鎖龍頭新華都（002264.SZ）的一則公告揭開其進軍房地產(chǎn)業(yè)的陽謀。
涉足房地產(chǎn)業(yè)是意在短期內提振盈利能力，還是在長期實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型，新華都對此并未表態(tài)，而眼下這確為無奈之舉。
地產(chǎn)注資
5月30日，新華都公告稱，擬以6.38億元收購大股東新華都集團持有的控股子公司中泛置業(yè)和武夷置業(yè)各19.5%股權。
這宗資產(chǎn)收購意味著，正陷于零售業(yè)困局的新華都將涉及主要資產(chǎn)為中泛置業(yè)和武夷置業(yè)分期開發(fā)“新華都萬家城”房地產(chǎn)項目。
新華都萬家城項目位于長沙市東部，距離長沙市城中心區(qū)約7.5公里，以住宅為主，并規(guī)劃建設商業(yè)、酒店、教育等。
根據(jù)公告，武夷置業(yè)經(jīng)評估的凈資產(chǎn)為3.45億元，中泛置業(yè)經(jīng)評估的凈資產(chǎn)為29.3億元，新華都萬家城項目一期由武夷置業(yè)開發(fā)建設，建筑總面積29.67萬平方米，目前已建設完畢且銷售已近尾聲。
新華都萬家城項目二期由中泛置業(yè)開發(fā)建設，規(guī)劃用地總面積約100.98萬平方米，規(guī)劃總建筑面積431.51萬平方米，尚未開始開發(fā)。
從項目情況來看，通過優(yōu)良資產(chǎn)注入提高上市公司盈利能力，是新華都收購中泛置業(yè)和武夷置業(yè)部分股權的直接動機。
大股東新華都集團也承諾，本次交易完成后的三個會計年度，新華都本次收購標的資產(chǎn)總投資6.38億元的年均收益率不低于12%。
這也就意味著此次收購的年均現(xiàn)金收益不低于7656萬元。若實際收率低于12%，或低于7656萬元，新華都集團將以現(xiàn)金補足。
受制于消費疲軟，新華都與其他零售企業(yè)億元面臨營業(yè)壓力，2012年該公司實現(xiàn)營業(yè)收入66.62億元，同比增長17.16%；但僅實現(xiàn)凈利潤1.60億元，同比增長9.52%；扣非凈利潤1.37億元，同比下降0.84%。
在今年一季度，新華都凈利潤同比下滑48.9%至3107萬元。海通證券預測，1~6月該公司凈利潤在3623.68萬元至6341.43萬元之間，同比下滑30%~60%。
零售捆綁地產(chǎn)
零售業(yè)增長緩慢，尋找新的業(yè)務增長點成為新華都的應有之義，進軍商業(yè)地產(chǎn)或許是最合適的轉型路徑。
2013年5月17日，新華都剛剛以1.71億元競得福建沙縣金沙大道城市綜合體項目國有建設用地使用權，未來將開設大型城市綜合體，含停車場建筑面積將超過11萬平方米，將成為沙縣最大的商業(yè)綜合體。
實際上，新華都自2012年以來不斷通過購買物業(yè)來提高公司自有物業(yè)比例，增加公司的固定資產(chǎn)以穩(wěn)定經(jīng)營。
公告顯示，新華都2012年11月擬以1.9億元收購泉州豐澤區(qū)擬建的和昌貿(mào)易中心商場二、三、四層房產(chǎn)，同年12月擬出資1.28億元整體購買福建漳州萬益廣場房產(chǎn)所有權；今年2月，以競拍成交價1.31億元獲得了福州市馬尾區(qū)一幅商業(yè)地塊，建設商業(yè)地產(chǎn)用于自己開設百貨商場等。
宏源證券研究報告認為，從此前競得土地建設城市綜合體,到此次注入地產(chǎn)項目,可以看出新華都未來將逐步實現(xiàn)從純商業(yè)到地產(chǎn)的戰(zhàn)略轉型。
從近幾年情況來看，借助大型連鎖零售企業(yè)的運營實力，通過運營商業(yè)物業(yè)帶來零售業(yè)和房產(chǎn)業(yè)雙重增值的模式，正在傳統(tǒng)零售行業(yè)內被廣泛施行。
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