紅商網(wǎng)訊：3月22日，恒力商業(yè)地產(chǎn)公布，其大股東陳長偉已簽訂協(xié)議，將所持65%股權(quán)售予萬達(dá)。分析人士稱，萬達(dá)在未來將會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)置入恒力。
幾天后的3月28日，萬達(dá)在廣州簽下450億元大單，欲再造一座“萬達(dá)城”。
不斷增長的持有物業(yè)，導(dǎo)致萬達(dá)通過銀行貸款的途徑并不能解決萬達(dá)所有資金鏈問題，而規(guī)模速率的降低也影響了其銷售部分的現(xiàn)金流支撐。在分析人士看來，萬達(dá)發(fā)展速度較快，不管是持有物業(yè)的增長，還是旅游地產(chǎn)或其他產(chǎn)業(yè)，都需大筆的資金投入。
這或許是萬達(dá)謀求借殼恒力的真實(shí)圖謀——完成商業(yè)地產(chǎn)自身的造血功能，依托集團(tuán)整體的現(xiàn)金流發(fā)展相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)。
“萬達(dá)現(xiàn)金流是作為企業(yè)的生命線和第一位的。我講過一句話，現(xiàn)金流比負(fù)債率更重要。”萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林說。
香港謀殼
查詢港交所記錄顯示，萬達(dá)于3月20日已申報(bào)持有恒力24.8億股，成為最大單一股東。兩天后的3月22日，恒力公布，其大股東陳長偉已簽訂協(xié)議，將所持65%股權(quán)售予萬達(dá)。
據(jù)知情人士透露，萬達(dá)于上月底開始與陳長偉接觸，迅速達(dá)成協(xié)議，初步方案是陳長偉將所持大部分股份售予萬達(dá)，恒力將向陳出售部分核心資產(chǎn)，并以發(fā)行證券形式向萬達(dá)收購資產(chǎn)。
“關(guān)于這次收購，根據(jù)香港聯(lián)交所的規(guī)定，公司現(xiàn)在還沒有正式公布，所以不能披露更多。但收購恒力不會(huì)存在障礙。”王健林近期在接受廣州媒體采訪時(shí)說。
盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖對記者表示，是因?yàn)槎虝r(shí)間完成A股或港股上市的可以能性不大，所以萬達(dá)才會(huì)選擇買殼的方式。實(shí)際上，在當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)A股上市受阻的情況下，赴港借殼上市已成為一種趨勢。
“最近境外的資本市場對內(nèi)地樓市仍持比較正面的立場，所以內(nèi)地房企紛紛謀求海外上市。打通海外融資渠道，甚至拓展海外市場，對于這類企業(yè)是有優(yōu)勢的。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)市場委員會(huì)副主任陳晟說。
黃立沖介紹，一般企業(yè)選殼主要考慮兩個(gè)因素，一是殼的規(guī)模，如果規(guī)模太小，注入資產(chǎn)會(huì)非常有限;二是殼的產(chǎn)業(yè)，一般來說，能選擇同行業(yè)的殼資源會(huì)更好。“恒力這家殼公司并不大，但其主業(yè)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該正是萬達(dá)所看中的。”
據(jù)了解，恒力地產(chǎn)成立于1989年，2002年在港交所上市，在北京、上海、福州等地開發(fā)項(xiàng)目。2012年?duì)I業(yè)收入為27.73億港元，凈利潤為2.32億港元，目前其市值約8億港元。
事實(shí)上，萬達(dá)早有上市打算，曾于2009年計(jì)劃赴港上市，最終因定價(jià)分歧而放棄。之后國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO受阻，萬達(dá)則拆分旗下業(yè)務(wù)謀劃上市之路。2012年2月，萬達(dá)旗下商業(yè)地產(chǎn)和電影院線分別向證監(jiān)會(huì)提交上市申請。截至目前，萬達(dá)院線業(yè)務(wù)IPO申請仍在資格審核階段。
對于何類資產(chǎn)待注入恒力的問題，睿信智成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬認(rèn)為注入院線資產(chǎn)的可能性不大，一方面是因?yàn)槠湟言贏股排隊(duì)，另一方面，他認(rèn)為文化產(chǎn)業(yè)還是應(yīng)該在國內(nèi)上市。“以其國內(nèi)第一大院線的行業(yè)地位，在行業(yè)向好的情況下，在A股上市容易獲得高市盈率，因?yàn)闀?huì)得到政府支持，在國內(nèi)同類業(yè)務(wù)中，IPO審核也相對容易通過。”
“注入商業(yè)地產(chǎn)的可能性較大，但會(huì)分批注入。”郝炬分析。
真實(shí)圖謀
“更多是為了未來融資布局。”在郝炬看來，萬達(dá)雖然規(guī)模很大，在香港上市，持有經(jīng)營型物業(yè)，溢價(jià)可以計(jì)入利潤。
“也許我這樣說，有人會(huì)認(rèn)為吹牛，但我們上市真不是為了錢。”王健林說，“上市主要是為了建立一個(gè)更好的現(xiàn)代企業(yè)制度，也為了高管以及長期跟隨我們發(fā)展的小股東，以減少他們的流動(dòng)性。”
他在廣州向媒體算賬，以中國資本市場為例，一次募集200億元資金的IPO已經(jīng)是大事件，而萬達(dá)每年要竣工20個(gè)以上的萬達(dá)廣場，每個(gè)萬達(dá)廣場抵押貸款就達(dá)8億～10億元。去年萬達(dá)竣工了18個(gè)萬達(dá)廣場、12家酒店;今年要竣工20個(gè)廣場、17家酒店，明年的規(guī)劃是24個(gè)廣場、17家酒店。“這當(dāng)中，任何一年的竣工物業(yè)拿去銀行抵押貸款，其現(xiàn)金流總額可能就相當(dāng)于一次上市了。”
黃立沖認(rèn)為，24個(gè)月內(nèi)，在資本平臺(tái)形成方面，買殼對萬達(dá)沒有太大的幫助。據(jù)了解，根據(jù)香港上市規(guī)則，買殼后的24個(gè)月內(nèi)，殼公司收購某項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比例、收益比例、代價(jià)比例以及股本比例任意一項(xiàng)指標(biāo)超過100%，都將構(gòu)成“非常重大的收購事宜”，會(huì)被按新股上市處理。
“但長期來看，謀殼有利于萬達(dá)進(jìn)一步拓展融資渠道。在兩年期滿后，萬達(dá)向上市公司注入資產(chǎn)將不受限制。”黃立沖說。
萬達(dá)集團(tuán)公布的2012年經(jīng)營業(yè)績顯示，其已累計(jì)持有開業(yè)物業(yè)面積1290萬平方米，同比增長43%，已成為全球排名第二的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。
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