紅商網訊：據(jù)投資者近期向21世紀網反映，上市公司中興商業(yè)涉嫌隱瞞利潤，同時公司財報披露的固定資產數(shù)額也低于市值。

　　對于投資者反應的情況，21世紀網調查后發(fā)現(xiàn)，目前中興商廈對商戶的平均扣點率約為25.9%，高于中興商業(yè)2012年中報的16.97%的毛利率，中興商業(yè)可能存在隱瞞利潤的行為。

　　此外，21世紀網調查發(fā)現(xiàn)，中興商業(yè)在沈陽市區(qū)中心位置擁有24萬平米的商業(yè)資產，目前市場售價超過36億元。而該公司2012年的半年報僅表示其投資性房地產和固定資產總額僅為10.5億元，絕口未提目前的公允值。

　　成本計價致資產被低估？

　　“中興大廈不僅在沈陽，就是在整個東三省都是有名氣的”。中興商廈一位員工告訴21世紀網。

　　據(jù)當?shù)厝私榻B，中興商廈所在的太原街是與上海南京路、北京王府井、廣州北京路并列中國四大商業(yè)名街；此外，太原街商圈處于和平區(qū)中心地帶，是沈陽市兩個最繁華的商業(yè)區(qū)之一，早在上世紀日均客流就曾超過百萬。

　　而根據(jù)沈陽市服務委發(fā)布的信息顯示，2012年上半年太原街都市商貿中心排名各商業(yè)集聚區(qū)之首，主營業(yè)務收入實現(xiàn)397億元，比大中街商貿文化集聚區(qū)多出近150億元。

　　沈陽本地的地產中介透露：“目前中興商廈所在區(qū)域的可供出售的商業(yè)地產資源頗為稀缺，很少對外出售。太原街二手底商的轉讓均價在每平米3萬元以上，目前同一街道上有一棟樓商業(yè)地產整體出售，價格在每平米12000—18000之間。”

　　在這個被譽為“寸土寸金”的商圈，中興商業(yè)擁有24萬平米商業(yè)地產。

　　資料顯示，2010年中興商業(yè)花費5.63億元新建的中興大廈三期的面積約9.2萬平方米，折合一平方米6120元，不足上述轉讓商業(yè)地產價格的一半。

　　而若取12000元—18000元/平方米的中間值1.5萬元∕平米計算，中興商業(yè)擁有24萬平方米的建筑面積商業(yè)地產，估值約為36億元。

　　事實上，對于中興商業(yè)名下的商業(yè)地產價值，券商分析師的判斷更為樂觀。

　　東方證券的研報認為，考慮中興商廈三期在內，公司自有物業(yè)24萬平米，保守按照物業(yè)價格每平米2萬元計算，物業(yè)重估值為48億元左右。

　　不過，在中興商業(yè)的財報上，卻是另外一番景象。

　　21世紀網翻閱中興商業(yè)財報發(fā)現(xiàn)，該公司對名下的商業(yè)地產一直采用成本法來計算，即“公司投資性房地產、固定資產按照取得時的成本進行初始計量。”

　　公告顯示：2010年，中興商業(yè)的投資性房地產為8074萬元，固定資產為9.9億元；2012年上半年，中興商業(yè)的投資性房地產為7889萬元，固定資產9.64億元，兩項總額約10.5億元。

　　這也意味著，中興商業(yè)目前價值36億元的商業(yè)地產在財報中僅顯示為10.5億元，兩者相差超過20億元；公司固定資產和投資房產的公允值被低估約7成。

　　而對于上述質疑，中興商業(yè)證券部一個工作人員稱：“由于房價年年都在變，按市價計算并不準確，我們的房產一直是按成本價計量的。”

　　真實的利潤是多少？

　　根據(jù)現(xiàn)場調查了解，中興商廈人流高峰出現(xiàn)在15點—18點之間。這段時間，若要通過升降電梯上樓，往往需要排隊以等候第二次乘坐的機會。

　　在中興方城8層的餐飲區(qū)，無論是中午還是晚上，顧客的人數(shù)都很多。尤其是晚高峰時段，餐飲區(qū)內的位置基本可以坐滿。入駐的三十家餐飲品牌，生意大部分不錯。

　　沈陽的百貨行業(yè)布局呈現(xiàn)為紡錘形，中興商業(yè)處于紡錘形的中間，即消費水準定位于中高端，商場主要以銷售國際知名品牌、精品男女裝等為主。

　　因為定位的要求，中興對入駐的品牌有一定的甄選標準。商場一層的國際品牌匯聚了包括CHANEL，DIOR，BURBERRY，CARTIER，ARMANI等知名品牌客戶；而在商廈五層的運動服飾，國內品牌只有李寧一家。

　　中興商業(yè)大廈每一層內的收銀點多在10個以上。在并不是商廈主流的七層(主營毛織品、羽絨服等的特賣區(qū))，一個收銀點在節(jié)假日期間可收取10多萬元。而位于二層的珠寶銷售區(qū)，最多的時候一天銷售額達600多萬元。此外，據(jù)商廈營業(yè)員介紹，目前的珠寶銷售額高于往年同期。

　　據(jù)悉，與國內其他大型商廈一樣，中興商廈的利潤來源主要來自于向商戶的基礎扣點，即不收取品牌商的租金，根據(jù)各自品牌的品相，店面位置，面積等按照一定比率按照經營額抽成。

　　據(jù)悉，中興商廈對入駐服裝品牌的扣點在20%—30%之間，品牌越知名，扣點相應會減��；珠寶的扣點在8%—15%之間；餐飲扣點為38%。
　　
　　21世紀網以投資者的身份致電中心商業(yè)證券部，其工作人員表示：財報顯示的營業(yè)收入即為商場的銷售收入，對商戶的扣點就是公司的利潤。

　　對于21世紀網提出的能否告知各個業(yè)態(tài)利潤和營收占比數(shù)據(jù)，該工作人員先表示這是商業(yè)秘密，不方便透露；隨后又稱公司沒有具體的數(shù)據(jù)。

　　由于無法獲得絕對準確的占比，為了更加接近準確值，21世紀網加權上述三類扣點，得到商廈整體的扣點約為25.9%。

　　不過中興商業(yè)財報顯示，2011年公司的的毛利率為18.29%，2012年半年毛利率僅為16.97%，都遠遠低于25.9%的扣點率。因此，中興商廈被質疑存在隱瞞利潤的行為。

　　若以2011年為例，中興商業(yè)營業(yè)收入為35.2億元、營業(yè)成本 28.8億元、毛利率為18.29%，其毛利約為6.4億元。而按照25.9%計算，中興商業(yè)的毛利約為9.1億元，與財報數(shù)據(jù)相比多出2.7億元，投資者懷疑，中興商業(yè)若故意隱瞞利潤，則有可能涉及侵侵害上市公司股東利益，對此質疑，中興商業(yè)方面并未給予正面答復。
　　(21世紀網 郭璐慶 陸曉輝)

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