紅商網(wǎng)訊：3月15日，萬通地產(chǎn)公布2012年全年業(yè)績，去年該公司實現(xiàn)營業(yè)收入40.71億元，較上年減少15.52%。
萬通地產(chǎn)方面于公告中指出，2012年，公司主營業(yè)務是住宅的開發(fā)和銷售及商用物業(yè)的開發(fā)和出租。對于營業(yè)收入的下降，該公司表示主要是由于結(jié)轉(zhuǎn)項目收入規(guī)模小于2011年。
土儲軟肋
具體來看，報告期內(nèi)，萬通地產(chǎn)在房地產(chǎn)銷售方面實現(xiàn)營業(yè)收入為39.16億，較上年同期減少16.3%;毛利率為30.98%，同比減少12.82個百分點。而其在物業(yè)出租方面則有所增加，實現(xiàn)營業(yè)收入1.3億，毛利率64.1%，同比分別增加22.48%及6.31%。
從其主營業(yè)務分布區(qū)域來看，萬通地產(chǎn)于北京地區(qū)的營業(yè)收入較2011年小幅增加9.3%至15.68億;天津地區(qū)營業(yè)收入則比上年大幅減少44.2%，至18.69億;川渝地區(qū)去年營收僅為6.08億。
據(jù)萬通地產(chǎn)證券事務代表王渴介紹，報告期內(nèi)，萬通地產(chǎn)在北京地區(qū)有新的項目在售，而公司在川渝地區(qū)前幾年沒有項目銷售，而天津區(qū)域營收減少應該歸因于開發(fā)周期。
“天津的項目基本已經(jīng)賣得差不多了。”王渴如是說。
據(jù)天津業(yè)內(nèi)人士觀察，盡管萬通地產(chǎn)在天津市區(qū)、濱海新區(qū)都有項目在運作，但均處于尾盤狀態(tài)，項目的盤量有限，銷售速度不高。
“與此同時，萬通地產(chǎn)對于持有的一些商用物業(yè)也在考慮向外轉(zhuǎn)移。所以這么來看，去年該公司在天津市場不會有好的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。”該業(yè)內(nèi)人士如是說。
事實上，不單單是天津市場上沒貨可售，處于轉(zhuǎn)型期的萬通地產(chǎn)，近兩年在住宅土地市場亦毫無作為。
雖然馮侖一直將“導演+制片”的輕資產(chǎn)模式、實現(xiàn)收入多元化視為萬通地產(chǎn)發(fā)展的終極目標。但目前來看，房地產(chǎn)銷售在其營業(yè)收入之中仍然占比96.2%，物業(yè)出租所占比重僅為3.2%。
或許土地儲備短板對于這家公司來說已不是什么新話題，但在商業(yè)物業(yè)這條腿未能站立的當下，土儲軟肋無疑成為其業(yè)績增長的極大制約。
萬通的煩惱
而在土儲見少及住宅規(guī)模近乎停滯的同時，大力發(fā)展商用物業(yè)卻是萬通地產(chǎn)這兩年極力推進的事情。
“在鞏固住宅業(yè)務的同時，公司將加大力度開發(fā)商用物業(yè)”，也意味著現(xiàn)金流及業(yè)績將會面臨更嚴峻的考驗。
長期研究萬通地產(chǎn)的分析人士指出，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展周期遠長過住宅，而且會沉淀大量資金，在短期內(nèi)無法產(chǎn)生利潤。
2011年初，萬通地產(chǎn)曾對外公布，經(jīng)營中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項目儲備達到6個，分別是北京萬通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬通中心、杭州萬通中心、天津泰達城R3地塊和上海虹橋地塊。由此萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)布局初步完成。
然而，2012年陸續(xù)出售開發(fā)天津萬通中心以及天津泰達城R3地塊的項目公司股權(quán)，令業(yè)界開始為萬通地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型計劃感到擔憂。
“2012年該公司現(xiàn)金流不斷下降，三季度僅為7.1億元。迫于資金壓力，從4季度以來，他們陸續(xù)轉(zhuǎn)讓旗下一些項目的股權(quán)。”上述天津業(yè)內(nèi)人士如此表示。
翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，去年10月30日，萬通地產(chǎn)曾公告宣布，以4.2億元的交易對價將所持有的天津和信100%股權(quán)中的48.9643%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆山博遠萬智投資中心(有限合伙)。通過該次交易，萬通地產(chǎn)可獲得資金4.2億元。
而后，去年12月21日及今年1月7日，該公司又分2次向天津融創(chuàng)置地有限公司出售天津泰達城市開發(fā)共47%股權(quán)，現(xiàn)金代價共計約6.98億元人民幣。同時，天津融創(chuàng)還將受讓目標公司結(jié)欠北京萬通的債務1.24億元人民幣。
值得一提的是，萬通地產(chǎn)的煩惱不僅止于現(xiàn)金流及業(yè)績。在馮侖個人品牌影響之下，萬通的理想和創(chuàng)新總會成為業(yè)界關(guān)注的焦點。
但目前大萬通以及立體城市的完整框架仍然模糊，這為該集團上市平臺--萬通地產(chǎn)帶來了不少麻煩。
“很多媒體報道的時候，把萬通立體城市和萬通地產(chǎn)寫在一起。其實目前，立體城市歸大股東來管，不在上市公司之中。”萬通地產(chǎn)內(nèi)部人士如此坦言。
盡管早前，北京萬通立體之城投資有限公司總經(jīng)理郝杰斌曾公開表示，立體城市的投資建設并不在萬通控股旗下的上市公司萬通地產(chǎn)中。
不過，“萬通地產(chǎn)會以戰(zhàn)略合作者的姿態(tài)積極介入到立體城市的建設當中。”含糊表態(tài)令外界將二者關(guān)聯(lián)起來。
對于2013年，萬通地產(chǎn)表示，將計劃完成拓展2-3個項目，建立商用運營模式。
而業(yè)內(nèi)人士表示，從年報數(shù)據(jù)粗略來看，萬通地產(chǎn)2013年的竣工項目約22億，預計該公司今年業(yè)績起色不大。
（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng) 作者：李雯露）
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