紅商網(wǎng)訊：在中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商華潤置地眼中，新加坡凱德集團仍然是其研究和學(xué)習(xí)的對象。
凱德以地產(chǎn)基金+開發(fā)的模式打造出獨特的“凱德模式”，為凱德集團在中國帶來超過2000億的管理物業(yè)資產(chǎn)及其穩(wěn)定的租金收益。凱德因此成為國內(nèi)開發(fā)商艷羨和追逐的目標(biāo)，盡管他們大多剛剛開始做商業(yè)地產(chǎn)沒有幾年。
在凱德集團最新的架構(gòu)調(diào)整中，新任總裁兼首席執(zhí)行官林明彥不僅將中國作為凱德核心市場之一，而且將綜合體確定為集團主要發(fā)展方向，充分發(fā)揮“凱德模式”的優(yōu)勢。
凱德已經(jīng)充分意識到，自身擁有的基金管理模式是優(yōu)于中國市場競爭對手的核心武器，而這一模式，正可與綜合體開發(fā)運營所需的資金管理相匹配。
城鎮(zhèn)化進程中“綜合體為王”
1月11日，凱德集團宣布，旗下龐雜的業(yè)務(wù)將精簡為四個主要的業(yè)務(wù)單位——凱德新加坡、凱德中國、凱德商用和雅詩閣有限公司(雅詩閣)。精簡后，聚焦在兩大核心市場——新加坡和中國，集團的開發(fā)及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)將以屬地原則進行統(tǒng)一管理，在購物中心和服務(wù)公寓領(lǐng)域具有核心專業(yè)技能的凱德商用和雅詩閣，將繼續(xù)以專業(yè)歸屬實行跨國管理。
值得注意的是，林明彥還明確了凱德集團將以綜合體為主要發(fā)展方向。
這意味著，凱德目前的住宅開發(fā)、凱德商用、來福士綜合體以及雅詩閣業(yè)務(wù)板塊需要重新整合。對此，林明彥稱，在接下來的六七個月里，集團將逐步明確具體整合方式。
綜合體是林明彥提出的一個思路。他指出，亞洲城市化進程非�？欤c西方國家不一樣。歐美國家沒有亞洲國家那么高的人口密度，對公共交通的配套設(shè)施不高。但在中國比如上海，2013年將總計有570公里地鐵線運營，達到350個地鐵站。地鐵站上蓋物業(yè)，一定程度上需要密度，所以要做綜合體。
林明彥說，雅詩閣和凱德商用已經(jīng)體現(xiàn)出網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，比如雅詩閣預(yù)訂有全球網(wǎng)絡(luò)，凱德商用有一批追隨的品牌，拆開會失去競爭力。未來通過綜合體，凱德在中國的三個業(yè)務(wù)板塊凱德中國、凱德商用中國、雅詩閣中國將更好地協(xié)同工作。
林明彥認為，綜合體策略是在不斷推進城鎮(zhèn)化進程，以及城市對商業(yè)、商務(wù)、居住、娛樂的綜合需求不斷增長的背景下提出的;同時，綜合體對于企業(yè)開發(fā)、運營管理、資產(chǎn)資本化等綜合能力要求更高，這恰恰可更大地發(fā)揮凱德綜合能力強的優(yōu)勢。
強化基金管理模式
本報記者注意到，在此次組織架構(gòu)調(diào)整中，凱德將基金管理提升至集團總部。
作為與新加坡航空、星展銀行等并列為新加坡淡馬錫下屬企業(yè)的凱德集團，同時也是亞洲房地產(chǎn)投資信托基金和資金循環(huán)商業(yè)模式的先鋒，是亞洲最大的房地產(chǎn)基金和信托基金之一 ，目前擁有6個信托基金和16只私募基金。其對資產(chǎn)的資本化運作能力也是其區(qū)別于國內(nèi)開發(fā)商的最大核心競爭力之一。
林明彥解釋，基金業(yè)務(wù)提升到集團層面，一個主要的原因是，募集資金需要靠公司的品牌認同，投資者對凱德信任才會把錢拿過來。希望通過強化公司治理，確�；鸸芾砟苓_到比較高的水平。
凱德旗下基金分為投資基金和開發(fā)基金。林明彥說，投資基金本身的風(fēng)險不是很高，比較穩(wěn)定。在新加坡，投資基金財務(wù)杠桿基本在30%-35%，對投資者有穩(wěn)定回報。開發(fā)基金風(fēng)險高一點，投資者會提出要求，比如負債比率控制在50%或以下的規(guī)定。這個規(guī)定是由基金經(jīng)理人和董事局來規(guī)定，董事局里面可能有投資者代表。
2012年7月2日 ，凱德商用中國發(fā)展基金III成功設(shè)立，資金總額為10億美元(13億新元/78億港元)，凱德商用擁有其 50%的股權(quán)，剩余股權(quán)由亞洲及北美機構(gòu)投資者持有。該基金投資于中國購物中心及主要用途為零售的物業(yè)開發(fā)。投資期限為8年。
據(jù)凱德商用總裁林明志介紹，凱德商用中國發(fā)展基金III是迄今凱德商用發(fā)起的最大私募基金�；鸬脑O(shè)立除了能推進凱德基金管理的業(yè)務(wù)模式，也讓凱德有更多資金調(diào)配于未來的投資項目。
世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生認為，凱德的基金模式支撐凱德實際上成為中國最強大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之一。凱德在中國所獲得項目是通過包括并購在內(nèi)的多渠道所得，并購所需資金以及后續(xù)的改造、招商和運營，都需要非常強大的金融手段支撐，而凱德顯然具備這樣的融資和資本化手段。
數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月，凱德商用中國物業(yè)總值為682億人民幣，來福士綜合體資產(chǎn)價值達600億，兩者相加凱德中國商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)超過1200億人民幣。截至2012年末，凱德集團在中國的42個城市運營著120余個項目，管理資產(chǎn)超過2000億元人民幣。
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