紅商網(wǎng)訊：在廣州地標(biāo)電視塔“小蠻腰”旁邊建一個12層的酒店，對于大部分外地游客而言或許是極富吸引力的事情。但對于房地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展而言，卻不一定是值得開心的事情。
畢竟，即將修建酒店的地塊就是合生于廣州知名大盤珠江帝景其中的一幅臨江地塊，按照原計(jì)劃，合生欲在此蓋6棟一線江景住宅。
有業(yè)內(nèi)人士就此算賬稱，經(jīng)此住改商，合生或損失50億元。
改建或致合生損50億
12月12日，廣州市召開規(guī)委會議，對珠江帝景C4地塊建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了討論。
根據(jù)最新規(guī)劃，新項(xiàng)目將為1棟12層的酒店，總建筑面積8萬平方米。與歷史批復(fù)相比，減少約2萬平方米。
據(jù)了解，珠江帝景C4地塊位于藝苑東路以東，閱江西路以南，輪廓呈不規(guī)則長條形分布，西鄰廣州塔。早前政府批復(fù)發(fā)展商的是居住用地，計(jì)劃修建6棟高層住宅塔樓，但由于地理位置特殊，規(guī)劃幾經(jīng)修改，2011年通過的《廣州新城市中軸線南段地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》將其用地性質(zhì)確定為商業(yè)金融用地，原來的規(guī)劃無法實(shí)施，從而計(jì)劃改建酒店和商場。
據(jù)出席會議的相關(guān)人士透露，廣州副市長王東(微博)在這次會議中談到：“原來珠江帝景計(jì)劃在這里建6棟住宅，離江邊太近不敢批，但不讓蓋就涉及補(bǔ)償?shù)膯栴}。考慮減少政府補(bǔ)償問題，兼顧沿江景觀，我們將高度壓低到了50米，要求建筑透明輕巧。從這個角度看，建酒店一定比住宅好。”
而廣州市長陳建華在總結(jié)時亦表示，將6棟住宅“停下來”是個“及時的決策”，“如果真的建了六棟高層，小蠻腰的魅力將要大減，地標(biāo)就被樓標(biāo)給抹掉了”。
但也有與會專家提出，珠江帝景本來是江景房，如果建了這個酒店，部分房屋的視線將受到遮擋，可能會造成業(yè)主的反對。
對此，王東表示，最初發(fā)展商打算蓋住宅樓時曾經(jīng)公示過一次，遭到了珠江帝景業(yè)主的反對。如今改為建酒店，其高度將比住宅樓低很多，居民的反對聲應(yīng)該相對較小。但他表示，規(guī)劃仍須先向居民公示。
因?yàn)橹榻劬癈4地塊建筑在廣州城市建設(shè)中的重要性，隨后幾天，廣州本地媒體也陸續(xù)對此進(jìn)行了報(bào)道。
但在眾多報(bào)道中，皆沒有提及該地塊的擁有者合生創(chuàng)展。直到一位廣州地產(chǎn)資深人士為合生算了一筆賬，才發(fā)現(xiàn)其或許就此將損失50億元之多。
近日，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文在其發(fā)表的博客中稱：“C4地塊如果按原計(jì)劃建6棟超高層，平均樓價(jià)將肯定超過5萬元/平方米，合生未來預(yù)計(jì)的總銷售額將會突破50億元，沒想到被本屆政府一下子把規(guī)劃調(diào)整了。(合生)將少賣50億。”
顯然，對于C4地塊，趙卓文顯得頗為替合生感到可惜。其認(rèn)為珠江帝景C4地塊對于開發(fā)商，是煮熟了鴨子卻又飛走了。
據(jù)悉，珠江帝景地塊是1998年土地出讓，總用地面積618861平方米，總建筑面積996089平方米，其中住宅831911平方米，商業(yè)10238平方米。
趙卓文表示，在珠江帝景地塊出讓到現(xiàn)在，發(fā)展商富有經(jīng)驗(yàn)，也十分聰明。在開發(fā)過程中，采取由價(jià)值低地塊逐步向價(jià)值高地塊開發(fā)的策略。C4臨江地塊是珠江帝景最有價(jià)值地價(jià)，被開發(fā)商精心“養(yǎng)”了14年，到今天地價(jià)已經(jīng)翻了20倍以上。
住改商增持續(xù)性收入
不過，也有業(yè)內(nèi)人士對此事持正面的看法。
合富輝煌首席分析師黎文江對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，損失50億元只是估算的數(shù)字，實(shí)際上能定價(jià)多少，賣出多少誰都不能確定。
此外，其進(jìn)一步表示，即使住宅項(xiàng)目真的能銷售50億元，但也只是解一時燃眉之急，如果能改成商業(yè)項(xiàng)目，對于合生而言，將長期有一筆穩(wěn)定的收入也是好事一樁。他認(rèn)為，如果企業(yè)資金充裕，足以支撐商業(yè)項(xiàng)目投資大、回報(bào)慢的發(fā)展速度，此事確是不錯。
不過，就另有意見認(rèn)為，對于資金鏈偏緊的合生而言，住宅項(xiàng)目迅速套現(xiàn)獲利或許才是最佳選擇。
11月中旬，穆迪報(bào)告顯示，合生的庫存水平偏高，導(dǎo)致其現(xiàn)金不能用作其他用途。截至2012年6月，未售出的房地產(chǎn)和開發(fā)中的房地產(chǎn)金額達(dá)到630億元，幾乎是其年簽約銷售額的5倍。
針對目前合生偏緊的財(cái)務(wù)狀況，黎文江認(rèn)為，此事不難解決。其表示，如果改成商業(yè)項(xiàng)目，合生完全可以找人合作開發(fā)。
“住宅項(xiàng)目相對比較難合作，但商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)就比較容易了，尤其該地塊位置優(yōu)越”，黎文江稱，或許合生可以考慮和國際知名的酒店公司合作，有他們出資開發(fā)。
黎文江續(xù)稱，雖然合生過去很少與人合作的先例，但不代表現(xiàn)在就不可以，再加上合生在商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營方面還是具有一定經(jīng)驗(yàn)，C4地塊住改商之后也可能不會太糟糕。
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