出售京外項目

　　就在上周，京投銀泰公告宣布，擬將持有的北京華安泰投資有限公司55%股權(quán)，以1.155億元的價格轉(zhuǎn)讓給北京安福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

　　其中，華安泰公司持有陵水駿晟100%股權(quán)，而陵水駿晟則是開發(fā)建設(shè)海南陵水項目的項目公司，并享有位于海南省陵水縣光坡鎮(zhèn)A-08-1、A-08-2、A-09、A-10四塊待開發(fā)土地的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營權(quán)。

　　據(jù)披露，安福公司擬以2.1億元的價格受讓華安泰公司100%股權(quán)。其中，京投銀泰持有的華安泰公司55%股權(quán)的交易價格為11550萬元;駿晟匯通則持有華安泰公司45%的股權(quán)，交易價格為9450萬元。

　　同時，安福公司還將向陵水駿晟提供借款8.2億元用于償還華安泰公司及陵水駿晟的債務(wù)，包括股東借款76060萬元，其中京投銀泰提供的股東借款5.4899億元、駿晟匯通提供的股東借款2.1161億元，其他對外負(fù)債5940萬元。

　　據(jù)稱，是次出售海南項目將為京投銀泰回籠資金約5.5億元并產(chǎn)生收益約1.1億元(稅前)。

　　“有利于增加公司營運資金，為后續(xù)儲備北京軌道交通上蓋及沿線項目打下了基礎(chǔ)。”對于是次交易，京投銀泰于公告中指出，有利于公司貫徹“以北京為中心，以軌道交通為依托”的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步將京投銀泰優(yōu)質(zhì)資源集中于北京的軌道交通上蓋及沿線項目。

　　與此同時，京投銀泰還公開表示，將主動分階段逐步處置京外項目。

　　據(jù)京投銀泰證券事務(wù)代表韓慧敏進(jìn)一步介紹：“公司未來業(yè)務(wù)的發(fā)展將圍繞公司戰(zhàn)略、重點關(guān)注北京的軌道交通上蓋及沿線項目，主動將已有的京外項目適時進(jìn)行處置。”

　　其實，自今年上半年起，京投銀泰就已陸續(xù)開始對其京外資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的出售。

　　京投銀泰先是在6月份以5500萬元的價格，將其持有的杭州海威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司37%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給該公司第二大股東中國銀泰投資有限公司。

　　而后，又在11月16日公告宣布，擬與海曙銀泰簽署《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，將持有的寧波市海曙區(qū)江廈街23號華聯(lián)一號樓裙樓一至七層商業(yè)用房，和寧波市海曙區(qū)東渡路55號華聯(lián)大廈一至六層部分商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓給海曙銀泰。轉(zhuǎn)讓總面積為4.62萬平方米，轉(zhuǎn)讓價格為6.58億元。

　　40億資金缺口

　　事實上，頻頻出售項目股權(quán)與其資金壓力不無關(guān)系，同時也從某種程度上體現(xiàn)了京投銀泰在京外項目上似乎有些力不從心。

　　新時代證券分析師裴明華就指出，財務(wù)情況不佳，資金壓力較大，是京投銀泰出售京外資產(chǎn)的直接原因。

　　從京投銀泰發(fā)布的三季報來看，截止至今年9月底，該公司持有貨幣資金5.1019億，短期借款27.4億，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債17.42億。

　　“由此來看，他們短期的資金缺口非常大。需要償還近45億的短期借款，然而賬面可用的資金只有5個億。”裴明華如此表示。

　　毫無疑問，面對近40億的資金缺口，京投銀泰的現(xiàn)金流壓力不可小覷。

　　而在負(fù)債率方面，裴明華進(jìn)一步指出，截止至9月底，京投銀泰扣除預(yù)收款之后的負(fù)債率已達(dá)到了80%。

　　“這已經(jīng)是非常高的了，一般開發(fā)商的扣除預(yù)收款后負(fù)債率大概略高于40%是比較健康的。”裴明華如是說。

　　另有長期觀察京投銀泰的分析師在接受媒體采訪時曾表示，京投銀泰作為一家具有國企背景的上市公司，一直以來業(yè)績表現(xiàn)都不太平穩(wěn)，處于忽高忽低狀態(tài)。出售項目股權(quán)一方面與其平滑業(yè)績表現(xiàn)有關(guān)，另外也是出于戰(zhàn)略調(diào)整考慮。

　　據(jù)了解，目前京投銀泰旗下項目分布區(qū)域，主要包括北京、上海、無錫、長沙、海南以及鄂爾多斯(600295,股吧)等地。

　　有專業(yè)人士坦言：“有的房地產(chǎn)企業(yè)可能在某個區(qū)域做的不錯，但是跨區(qū)域發(fā)展會更考驗企業(yè)的各方面能力。”

　　上述人士續(xù)指，京投銀泰此次剝離京外資產(chǎn)，很有可能是因為前幾年其京外項目進(jìn)展不太順利，同時該公司在管理方面也需要更多的調(diào)整，所以戰(zhàn)略重心回歸北京或許是京投銀泰更為明智的選擇。

　　不過，亦有觀點認(rèn)為，如果單純的把項目放在一個城市，項目、產(chǎn)品過于單一，也會存在不小的風(fēng)險。

　　“雖然北京需求比較旺盛，但是仍然存在政策性風(fēng)險以及其他風(fēng)險，一旦出現(xiàn)政策或其他方面的波動，就會對其經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生一定的沖擊。”裴明華如此表示。

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