繼廣州太古匯磨礪十年終于在去年面世后，太古地產(chǎn)與香港興業(yè)國際在上海共同打造的大中里項(xiàng)目繼續(xù)上演“慢策略”，拿地十年，地上項(xiàng)目仍未開工，隨著每年財(cái)報(bào)的公布，交付日期一拖再拖，從2012年一直推遲到目前預(yù)計(jì)的2016年，一再失約看好其內(nèi)地項(xiàng)目的投資者。

　　拿地十年項(xiàng)目全面提速

　　大中里始建于1925年，是目前上海市內(nèi)保存最完整、規(guī)模最大的石庫門里弄之一。大中里地塊位于上海市靜安區(qū)南京西路的核心區(qū)域，北接南京西路，西臨石門一路，南鄰?fù)�海路，東靠青海路，總占地面積6.28萬平方米。

　　2002年底，香港興業(yè)國際出價(jià)13.06億港元，從靜安區(qū)政府手中取得了大中里地塊的土地使用權(quán)。香港興業(yè)國際副主席暨董事總經(jīng)理查懋成曾表示，希望借此在南京西路豎立地標(biāo)。

　　2006年底，香港興業(yè)上海有限公司、香港興業(yè)國際集團(tuán)、太古地產(chǎn)及其全資附屬公司Swire Shanghai與大中里地塊的項(xiàng)目公司大中里物業(yè)有限公司訂立一項(xiàng)有條件協(xié)議，通過買賣銷售股份連同銷售貸款的方式，英資背景的太古地產(chǎn)購入香港興業(yè)上海大中里發(fā)展項(xiàng)目的50%權(quán)益，太古地產(chǎn)出價(jià)估計(jì)高達(dá)12.92億元。通過此項(xiàng)協(xié)議，太古地產(chǎn)與香港興業(yè)成為上海大中里項(xiàng)目各占一半股份的并列大股東。

　　隨后地塊的拆遷分兩期進(jìn)行，由于該地塊是靜安區(qū)拆遷規(guī)模最大、地段最優(yōu)、情況最復(fù)雜的舊區(qū)改造項(xiàng)目，直至2010年拆遷基本完成。

　　其實(shí)，早在今年1月上旬，上海建工集團(tuán)股份有限公司(600170.SH)就發(fā)布公告，以10.68億元的中標(biāo)價(jià)中標(biāo)該項(xiàng)目地下室部分總承包施工工程。11月底，上海建工再次披露，以31.18億元中標(biāo)地上部分總承包工程，建筑面積31.2356萬平方米，計(jì)劃開工日期為12月28日，預(yù)計(jì)工期1281日。這意味著，該項(xiàng)目將全面提速。

　　日前，時(shí)代周報(bào)記者實(shí)地探訪大中里地塊發(fā)現(xiàn)，該地塊均被廣告圍墻圍住，有部分吊車和工人在現(xiàn)場(chǎng)施工，施工銘牌顯示，該工程的總包單位為上海建工集團(tuán)股份有限公司，建筑面積486740平方米，開工日期為2012年2月，竣工日期為2016年2月。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工的一位負(fù)責(zé)人表示，目前地基已經(jīng)基本完成，開始地上工程。

　　上海乘星行總經(jīng)理李驍向時(shí)代周報(bào)記者表示:“一個(gè)項(xiàng)目拿地前幾年不開發(fā)，可能是項(xiàng)目本身各種原因，但拖了很多年不開發(fā)，明顯有意為之，不僅土地價(jià)值增值，租金每年也看漲。目前周邊項(xiàng)目出售的話6萬-8萬元/平方米都是有可能的，最高的可能開到10萬元/平方米。這么大的項(xiàng)目，有可能出售一部分寫字樓，緩解資金壓力，酒店等自己持有。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士稱，“這個(gè)項(xiàng)目這么多年了，人也換了幾輪，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)原因，有人的關(guān)系，有動(dòng)遷的關(guān)系，有跟各個(gè)部門的關(guān)系，有文物保護(hù)的關(guān)系，有雙方合作的關(guān)系。這個(gè)項(xiàng)目的操作等于是興業(yè)早期出關(guān)系拿地，太古后期出錢。出錢的大頭是太古地產(chǎn)，所以現(xiàn)在是太古地產(chǎn)在主導(dǎo)這個(gè)項(xiàng)目。”

　　避開與同類商業(yè)體的競(jìng)爭(zhēng)

　　在香港興業(yè)國際與太古合作之初，雙方均曾高調(diào)宣稱，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資將超過100億港元。

　　根據(jù)此前香港興業(yè)國際的公告，大中里項(xiàng)目將包括寫字樓、一座購物中心、公寓以及酒店，總建筑面積29.1萬平方米。太古接手該項(xiàng)目后，將住宅項(xiàng)目取消，規(guī)劃成一個(gè)由三幢酒店、兩幢超高層甲級(jí)寫字樓和零售商場(chǎng)組成的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總樓面面積約32.3萬平方米。建成的地鐵13號(hào)線將直達(dá)大中里項(xiàng)目，而地鐵2號(hào)線、13號(hào)線及12號(hào)線將在項(xiàng)目周圍的路段實(shí)現(xiàn)地下連通，形成換乘樞紐。

　　2010年3月，太古地產(chǎn)在發(fā)布2009年業(yè)績時(shí)表示，大中里項(xiàng)目啟用時(shí)間延遲至2014年，原因是需要完成地塊清理工作，方便軌交站興建。而2011年3月10日，太古集團(tuán)主席白紀(jì)圖在公司2010年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，大中里發(fā)展項(xiàng)目的預(yù)計(jì)啟用時(shí)間延遲到2015年，主要是地塊附近興建軌交站所致，如果項(xiàng)目未能在軌交站挖掘工程展開前取得施工批準(zhǔn)，則啟用日期或會(huì)進(jìn)一步延遲。

　　果不其然，今年11月太古地產(chǎn)公布的第三季度運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，大中里項(xiàng)目的地盤清拆及重置工程已大致完成，預(yù)計(jì)2016年初可落成。

　　今年，太古集團(tuán)行政總裁郭鵬曾公開表示，大中里項(xiàng)目的投資額為80億元。2010年，太古地產(chǎn)與香港興業(yè)聯(lián)合宣布，為大中里項(xiàng)目與中國銀行上海市靜安支行牽頭的7家銀行簽訂一項(xiàng)為期13年、總值高達(dá)人民幣80億元的銀團(tuán)貸款融資。

　　商業(yè)地產(chǎn)專家楊詠詩告訴時(shí)代周報(bào)記者，“大中里項(xiàng)目中涉及公共通道拓寬等工程需要很多手續(xù)，靜安區(qū)政府的工作人員有變化，調(diào)整需要時(shí)間，太古本身也不是趕時(shí)間的開發(fā)商，希望長期持續(xù)開發(fā)，每個(gè)部分要求很細(xì)致。”

　　而項(xiàng)目拖延帶來的直接利好是，2016年項(xiàng)目面市時(shí)，錯(cuò)開了與同類商業(yè)體的競(jìng)爭(zhēng)。目前，上海靜安區(qū)南京路商務(wù)區(qū)，梅龍鎮(zhèn)、中信泰富、恒隆廣場(chǎng)組成的“金三角”最富盛名。以這個(gè)“金三角”為中心，南京路為軸，向西，越洋國際廣場(chǎng)、會(huì)德豐、東海廣場(chǎng)、嘉里中心二期、南京西路1788號(hào)已經(jīng)陸續(xù)竣工，五大樓宇將形成靜安寺商圈的“金五星”;向東，大中里項(xiàng)目將憑借其龐大的體量獨(dú)撐一方。

　　“大中里項(xiàng)目上市后，周邊沒有新的同類物業(yè)推出，不會(huì)面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)，目光應(yīng)該都會(huì)聚焦到這個(gè)項(xiàng)目上，會(huì)創(chuàng)出石門路的高價(jià)。大中里初期要吸引比較好的商戶，可能租金會(huì)在9-10元/平方米，大客戶吸引來以后，可能達(dá)到14-15元/平方米的水平，未來盈利空間看好。”楊詠詩說。

　　錯(cuò)失拿地黃金期

　　2011年中，白紀(jì)圖接受媒體采訪時(shí)坦言，太古地產(chǎn)步伐相對(duì)緩慢，錯(cuò)過了在內(nèi)地便宜拿地的黃金時(shí)期。

　　太古地產(chǎn)目前在內(nèi)地一共5個(gè)項(xiàng)目，總投資共300億元，北京三里屯Village項(xiàng)目原定于2007年10月開業(yè)，但由于南北兩期定位差異和高租金預(yù)期，招商不佳，最終直到2008年12月才陸續(xù)開業(yè)。

　　第二個(gè)開業(yè)的項(xiàng)目是廣州太古匯。2001年，太古地產(chǎn)受廣州日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)之邀，以一方出地、一方出錢的模式發(fā)展廣州太古匯項(xiàng)目，然而直到2011年9月24日，太古匯才正式開業(yè)。此前，太古地產(chǎn)一再預(yù)計(jì)可于2011年底落成的北京頤堤港項(xiàng)目也到今年9月才正式開業(yè)。

　　除此以外，太古地產(chǎn)在成都的大慈寺項(xiàng)目，總投資40億元，項(xiàng)目還處于挖地基的階段，預(yù)計(jì)將于2014年完工。今年1月6日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將此項(xiàng)目的股權(quán)由50%降至19%，以換取太古以股東貸款的方式向合營公司注資2.3億美元。大福證券分析師麥德光認(rèn)為，太古進(jìn)入內(nèi)地10年，項(xiàng)目緩慢的原因在于：首先，對(duì)內(nèi)地營商環(huán)境不熟悉，作風(fēng)過于刻板，遲遲拿不到政府批文，讓項(xiàng)目開工遙遙無期;其次，太古于內(nèi)地執(zhí)行力不足，工程進(jìn)度屢遭拖延;最后，太古地產(chǎn)選取的內(nèi)地合作方本身資金鏈緊張，需要太古地產(chǎn)扮演“救火隊(duì)”的角色。

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