紅商網(wǎng)訊：“現(xiàn)在成都高新區(qū)天府大道兩側(cè)位置較優(yōu)的地塊基本上已經(jīng)沒有了，但是找準(zhǔn)金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)、世界500強(qiáng)總部基地的周邊，建商業(yè)地產(chǎn)還是很有市場(chǎng)的。”耿嘉(化名)是成都一家項(xiàng)目銷售代理公司的經(jīng)理，他近一年接待了很多到成都天府新區(qū)考察的開發(fā)商。
近年的成都樓市，要論火爆程度，如果說其在商業(yè)地產(chǎn)排名第二，相信沒有誰敢稱第一�？v觀商業(yè)地產(chǎn)近幾年的發(fā)展，實(shí)則一直處于快速發(fā)展階段，然而在今年卻是實(shí)實(shí)在在地火了一把，徹頭徹尾地成了各大開發(fā)商眼中的“香餑餑”。究其最終原因不外乎一句話：“時(shí)勢(shì)造‘商業(yè)’”。
耿嘉坦言，業(yè)內(nèi)均承認(rèn)成都商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)確實(shí)有存量過大的擔(dān)憂，但開發(fā)商都相信仍然能容納更多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
五年崛起
曾經(jīng)，商業(yè)項(xiàng)目缺失致“睡城”頻現(xiàn)
在成都天府大道南延線，距離成都市中心約15公里的地方，一個(gè)全新的金融城正拔地而起。按照2010年底出爐的政府規(guī)劃，這里將有19座超過200米的高樓，其中天府國際金融中心、成都大魔方、川大無國界、棕櫚泉國際中心、美年國際廣場(chǎng)等項(xiàng)目均已開工，部分項(xiàng)目已經(jīng)竣工。
對(duì)于成都商業(yè)地產(chǎn)的熱情在國內(nèi)外開發(fā)商圈子里蔓延，幾乎所有知名的開發(fā)商在成都都有商業(yè)項(xiàng)目，比如大悅城、萬象城、萬達(dá)廣場(chǎng)、凱德來福士、花樣年、九龍倉、龍湖、新鴻基等。去年成都的商業(yè)項(xiàng)目新增數(shù)量位居全國首位，在建綜合體項(xiàng)目90多個(gè)，短期釋放的供應(yīng)量十分龐大。
開發(fā)商對(duì)成都商業(yè)地產(chǎn)的熱情來自于兩個(gè)方面，一是在住宅地產(chǎn)遭到“限價(jià)”“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻后，出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)投資蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭。而這種發(fā)展在2008年汶川地震之后進(jìn)入了新一輪的快速增長期。二是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所帶來的豐厚利潤回報(bào)，不僅讓開發(fā)商，投資客扎堆涌入這個(gè)逐漸升溫的市場(chǎng)，也讓信托等金融機(jī)構(gòu)“盯上”并助推了商業(yè)地產(chǎn)的大體量和繁榮。
成都是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。
然而，五年前的成都還是另一個(gè)樣子。“在2007年之前，整個(gè)成都還沒有一個(gè)像樣的城市綜合體。”四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春回顧道，甚至對(duì)于城市綜合體的概念都沒有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。
2006年的時(shí)候，不論是北京、上海的住宅和商鋪的售價(jià)，還是成都的住宅和鋪面都是“商住倒掛”的，即住宅的售價(jià)是遠(yuǎn)高于寫字樓和部分商鋪的。到2008年開始全球金融風(fēng)暴，開發(fā)商為了解決占?jí)嘿Y金問題，只能將手中的存量商鋪?zhàn)尷N售，這種倒掛更加顯現(xiàn)。
曾經(jīng)，作為投資經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)并不受政策眷顧，投資市場(chǎng)對(duì)其也沒有熱烈地追捧，“作為經(jīng)營性的物業(yè)，不僅在交易過程中商業(yè)地產(chǎn)需繳納一筆土地增值稅，還需繳納房產(chǎn)稅，而且在貸款政策上也受到了諸多限制，首付50%。”成都市一市民伍先生告訴記者，住宅在國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的政策環(huán)境下，其實(shí)在很長一段時(shí)期是受到政策眷顧的，不僅首付只要二至三成，而且在利率上還有優(yōu)惠，并且各種稅收也很少波及。加上地方政府長期以來對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的忽視，在各地均有大量住宅項(xiàng)目集中上馬，但商業(yè)項(xiàng)目缺失導(dǎo)致“睡城”頻現(xiàn)。
房貸新政
住宅投資被“限”，“商業(yè)”吸引力漸顯
從2007年起，全國的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)獲得了相較于住宅項(xiàng)目更好一些的政策空間。商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)也開始為城市商業(yè)規(guī)劃“補(bǔ)課”。
隨著政策的變化，限貸、限購等政策對(duì)住宅項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，一向信貸條件嚴(yán)格的商業(yè)地產(chǎn)，原本的短板不再明顯，“商住倒掛”局面加速改寫，這進(jìn)一步加大了商業(yè)地產(chǎn)的升值空間，二、三線城市的商鋪市場(chǎng)就呈現(xiàn)出了巨大商機(jī)。特別是國家不斷推出的刺激內(nèi)需政策，也進(jìn)一步提升許多城市的商業(yè)活躍度，給當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)帶來機(jī)會(huì)。
“在住宅地產(chǎn)受到限制時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)則是不受貸款套數(shù)限制，三套以上商鋪仍然可以貸款……”某商業(yè)銀行四川省分行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，2007年以前，“商改住”的40年產(chǎn)權(quán)的房屋形態(tài)尚處于市場(chǎng)萌芽階段，供需都較少。隨著限購、限貸政策的出現(xiàn)，許多二類住宅用地中都加大了商業(yè)指標(biāo)或者在商業(yè)用地中明確規(guī)定了兼容的公寓指標(biāo)，因此在市場(chǎng)難以消化更多商業(yè)指標(biāo)的情況下，開發(fā)商大多選擇發(fā)展操作方式靈活、投資回收快的商務(wù)公寓。
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