在這當(dāng)中，北京龍湖·長(zhǎng)楹天街表現(xiàn)最為搶眼;在10月以逾6億元的簽約額再創(chuàng)單月成交新高，使天街系在北京的合同銷售金額借此突破了70億元。加上成都、重慶、杭州等地天街項(xiàng)目的優(yōu)異表現(xiàn)，2012年天街系商業(yè)綜合體的銷售貢獻(xiàn)總額已達(dá)到130億元左右，占到了龍湖集團(tuán)銷售總額的三分之一強(qiáng)。這一業(yè)績(jī)已經(jīng)超越了天街系在2011年全年85.32億元的銷售額。

　　一向在業(yè)內(nèi)以住宅品質(zhì)精良，“別墅專家”等美譽(yù)著稱的龍湖地產(chǎn)，也憑借天街系版圖的擴(kuò)大成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的潛在龍頭之一。不僅如此，龍湖在住宅開發(fā)、物業(yè)管理等方面領(lǐng)先業(yè)界的優(yōu)勢(shì)也借助天街系綜合體被整合放大。

　　天街，正驅(qū)動(dòng)著龍湖全面加速。

　　天街崛起

　　龍湖天街系商業(yè)綜合體成為一種現(xiàn)象是2011年之后的事。在此之前，天街系為龍湖集團(tuán)年度銷售額的貢獻(xiàn)從未超過(guò)十余億的量級(jí)。

　　但龍湖天街聲名鵲起卻可以追溯到2003年。當(dāng)時(shí)龍湖開始在重慶打造首個(gè)天街系產(chǎn)品——北城天街。那時(shí)的北城，只是一塊名為客車修理廠的地塊，曾面臨轉(zhuǎn)手20余次卻無(wú)人開發(fā)的窘境。但在近十年后的今天，路人皆知重慶第一商圈名曰北城天街。在那個(gè)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還處于混沌的時(shí)期，重慶北城天街的產(chǎn)品成熟度超越了時(shí)代。它隨即成為西部首條“國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)”現(xiàn)代商業(yè)步行街，亦是重慶市的行政地名。以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而成為國(guó)家行政地名者，國(guó)內(nèi)迄今僅有重慶北城天街一家。

　　如今，天街系已走進(jìn)14座城市，打造出19個(gè)產(chǎn)品，并在2012年，奉獻(xiàn)出迄今10個(gè)月130億的銷售額。

　　但這絕不只是天街的全部。支撐著天街輝煌銷售額的，包括綜合體內(nèi)住宅和商鋪的銷售。但商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)，才是天街的核心和靈魂。正是龍湖在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的成功，才讓投資者對(duì)天街系充滿信心。

　　根據(jù)2012年8月龍湖地產(chǎn)半年業(yè)績(jī)會(huì)上的數(shù)據(jù)，截至2012年上半年，龍湖已開業(yè)的商場(chǎng)整體招租率達(dá)98.6%，租金同比增長(zhǎng)35%。而在國(guó)內(nèi)，80%～85%的開業(yè)招租率一般被認(rèn)為是較高的水準(zhǔn)。

　　更多的數(shù)據(jù)顯示，龍湖所運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)的毛利率達(dá)到了81%，可與香港頂尖商場(chǎng)媲美。龍湖因此被諸多商業(yè)品牌譽(yù)為 “國(guó)內(nèi)最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)公司”。至今為止，龍湖天街的戰(zhàn)略合作伙伴已達(dá)750余家之多。一些合作品牌跟隨著龍湖天街將門店開到了全國(guó)，并因此實(shí)現(xiàn)了數(shù)倍的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)。

　　天街的旺銷正植根于此，一個(gè)能成功經(jīng)營(yíng)的商業(yè)，才有可能得到投資者的青睞。而除了旺銷所帶來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，在龍湖的規(guī)劃中，每個(gè)天街系產(chǎn)品都有相當(dāng)一部分物業(yè)屬自持，在未來(lái)，這部分自持物業(yè)將給龍湖帶來(lái)巨大租金收益。

　　“我們計(jì)劃用15年的時(shí)間使租金收入的利潤(rùn)占比從不到5%提高到30%左右。”這是龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在2012年中期香港業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)。

　　據(jù)龍湖地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健稱，在未來(lái)3年中，除目前已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的9個(gè)項(xiàng)目之外，每年都有至少1個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心開業(yè)，如2012年重慶時(shí)代天街開業(yè)、2013年成都北城天街開業(yè)、2014或2015年北京長(zhǎng)楹天街與時(shí)代天街開業(yè)。

　　隨著這些曾經(jīng)旺銷的綜合體進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，穩(wěn)定的租金收益將逐步豐富龍湖的營(yíng)收結(jié)構(gòu)，幫助龍湖更為自如地應(yīng)對(duì)樓市的變幻。

　　天街——龍湖的新武器正展露鋒芒。

　　龍湖的秘密武器

　　正經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的中國(guó)樓市或許將改變房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則。在過(guò)去十余年的黃金時(shí)代里，住宅產(chǎn)業(yè)成為房企利潤(rùn)的主要來(lái)源。城市化帶來(lái)的巨大人群進(jìn)入都市之后的第一項(xiàng)大投資，便是購(gòu)置一套屬于自己的住房。

　　龍湖也曾是住宅行業(yè)火爆的受益者。上市之前的2008年，龍湖地產(chǎn)的銷售總額僅為115億元，然而僅過(guò)四年之后，龍湖便在2011年取得了382.7億的銷售總額，翻了兩番有余。

　　不過(guò)，高增長(zhǎng)的時(shí)代顯然已經(jīng)結(jié)束了。2010年樓市調(diào)控深入之后，以純住宅開發(fā)為主的開發(fā)商都出現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩，甚至下滑的跡象。

　　此時(shí)，業(yè)界將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)，諸多開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將取代住宅成為企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的核心貢獻(xiàn)源。

　　調(diào)控初期，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的熱門話題。甚至連一向穩(wěn)健，堅(jiān)持住宅開發(fā)主業(yè)的萬(wàn)科也曾有了試水之舉，但并非每個(gè)開發(fā)商都找到了商業(yè)地產(chǎn)的密碼。鬧市之中，半死不活的商業(yè)項(xiàng)目依舊比比皆是;商業(yè)，并不因人潮聚集而自動(dòng)扎根存活。

　　更因?yàn)槭艿絿?guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，消費(fèi)者消費(fèi)意愿下降等因素的影響，2012年的中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)也舉步維艱。

　　大勢(shì)之下，龍湖的數(shù)據(jù)怎么看都像是異數(shù)。2011年起，天街系列商業(yè)體成為龍湖銷售業(yè)績(jī)的核心貢獻(xiàn)者之一，且增幅勢(shì)頭不減。而商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，超高的出租率及租金收入迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭也不見(jiàn)減緩。

　　不僅如此，借助商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)崛起，龍湖原先在住宅開發(fā)、物業(yè)管理等方面的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)也被放大。天街綜合體住宅部分的居民，正為多個(gè)天街項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施貢獻(xiàn)主力客流。而商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理上獲得的成功經(jīng)驗(yàn)，又不斷與龍湖的物業(yè)管理部門相互交流。

　　借助天街系的崛起，龍湖在集團(tuán)內(nèi)完成了住宅、商業(yè)、物業(yè)管理三大塊業(yè)務(wù)的資源整合。三駕馬車的齊頭并進(jìn)也使龍湖得以在企業(yè)內(nèi)部完成資源的優(yōu)化組合。

　　盡管龍湖已從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)多年，但天街的崛起才是其邁入更大的商業(yè)帝國(guó)的新臺(tái)階。在中國(guó)房地產(chǎn)邁向新時(shí)代之際，龍湖或許已擁有一把新時(shí)代的制勝利器。

　　越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)外人士好奇，天街成功的秘密到底在哪里?

　　解碼城市化

　　天街的成長(zhǎng)，顯然與中國(guó)迅速進(jìn)行中的城市化息息相關(guān)。在過(guò)去10年，以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，創(chuàng)紀(jì)錄的人潮正不斷涌向城市。在給大都市帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)活力的同時(shí)，他們也正迫使都市不斷往外擴(kuò)展自己的空間，以迎接這些新的成員。

　　工廠、寫字樓、住宅開始充斥著城市新區(qū)，隨著人流的到來(lái)，無(wú)數(shù)的商業(yè)機(jī)會(huì)也存在于其中。天街綜合體，也在其中尋覓著自己的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　擺在龍湖面前的第一個(gè)問(wèn)題是，天街為誰(shuí)而建?

　　答案簡(jiǎn)單明了，中國(guó)新興的城市中產(chǎn)階層。

　　龍湖的邏輯很簡(jiǎn)單，目前全國(guó)中產(chǎn)階層人口大約占23%，而在北京、上海，這個(gè)比例則超過(guò)40%。美國(guó)波士頓咨詢公司的報(bào)告顯示，未來(lái)10年，中國(guó)中產(chǎn)階層及富裕消費(fèi)群體將新增約2.7億消費(fèi)者。龍湖所需要做的，便是為這群正在興起的城市中產(chǎn)階層打造出一個(gè)變革性的產(chǎn)品，完美詮釋都市生活的范本。

　　但接下去的追問(wèn)更令人頭痛，這些新興的城市中產(chǎn)階層希望看到什么樣的天街?一千個(gè)人本可能有一千個(gè)不同的答案，但在中國(guó)城市化之初的亂象，卻令千人有了幾乎一致的需求——避開“都市病”。

　　隨著中國(guó)大都市的擴(kuò)大，各類都市病也開始困擾都市人的生活。擁堵的交通，低效的出行，忙碌的人群都讓人們無(wú)法在都市里覓得悠閑和愉悅。在生活、工作、休閑三者之間，人們總需要耗費(fèi)太多的時(shí)間和精力進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

　　龍湖對(duì)于天街系列的構(gòu)思，便是希望其能成為一個(gè)塑造出城市生活新樣本的劃時(shí)代產(chǎn)品，以解決當(dāng)前城市生活中人們 “對(duì)豐富資源的高要求”與 “生活資源獲取的低效率”之間的矛盾。

　　除此之外，中國(guó)中產(chǎn)階層對(duì)家庭生活的重視也極高。比起外出吃喝玩樂(lè)，中產(chǎn)階層更愿意為家人提供舒適和富裕的生活，享受自己或與家人朋友一起的休閑平靜時(shí)光。在高效獲取生活資源，全方位服務(wù)家庭生活的理念之下，便有了北京長(zhǎng)楹天街的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。“地鐵上蓋”，擁有“不打傘商業(yè)”的“三分鐘城市生活圈”，豐富業(yè)態(tài)“一站式”滿足家庭生活需求。“走出地鐵就是Mall，下樓就逛街，出門就是公園”，龍湖試圖以這樣的產(chǎn)品來(lái)詮釋自己的商業(yè)理念，并將成功復(fù)制到全國(guó)。

　　誰(shuí)能把握住中國(guó)新興中產(chǎn)階層的需求，誰(shuí)便能解構(gòu)出中國(guó)城市化的密碼，誰(shuí)便能開發(fā)出最受歡迎的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。130億的銷售成績(jī)，或許正是龍湖天街系商業(yè)綜合體成功的注腳。

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