紅商網(wǎng)訊：“招商地產(chǎn)用A股公司來買H股公司，應(yīng)該有分拆業(yè)務(wù)的考慮。”5月3日，盛富資本總裁黃立沖對記者說。

　　5月2日，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司(招商地產(chǎn)，000024.SZ)通過離岸公司，以1.98億港元的代價買下了香港東力實業(yè)控股有限公司(東力實業(yè)，0978.HK)70.18%的股權(quán)。

　　“收購到6月底才能完成，現(xiàn)在是靜默期，不方便多說。”招商地產(chǎn)董事會秘書劉寧顯然不愿意透露更多信息。但眾多分析人士認(rèn)為，此舉的目的是招商地產(chǎn)意欲將商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)分拆至港股上市。

　　“去年招商地產(chǎn)成立專門運作商業(yè)地產(chǎn)的招商商置，已經(jīng)是在為未來商業(yè)地產(chǎn)的打包上市作準(zhǔn)備。”不過黃立沖認(rèn)為，由于受限香港上市規(guī)則，招商地產(chǎn)在24個月內(nèi)恐難有作為，只能注入很少的資產(chǎn)，該殼公司在此期間也可能會參與招商地產(chǎn)旗下商業(yè)項目的投資開發(fā)，或控股招商商置。

　　以不到2億港元的代價獲得香港上市平臺，分析人士均認(rèn)為這一買賣對招商地產(chǎn)來說頗為劃算，此舉也能有效解決其商業(yè)地產(chǎn)大量占壓A股上市公司資金的問題。

　　虧損的東力公告顯示，招商地產(chǎn)分別以0.5港元/股和0.251港元/股從華能和Greatest Mark購入東力實業(yè)66.18%及4%的股份，所付代價共為1.98億港元。

　　待全部買賣協(xié)議完成后，東力實業(yè)將成為招商地產(chǎn)間接擁有70.18%股權(quán)的附屬公司，因此，東力實業(yè)的財務(wù)業(yè)績將作為附屬公司歸并到招商地產(chǎn)的財務(wù)業(yè)績當(dāng)中。

　　招商地產(chǎn)稱收購后擬維持東力實業(yè)上市地位，且繼續(xù)維持東力實業(yè)現(xiàn)有主要業(yè)務(wù)，但可能就公司架構(gòu)重組考慮其他可行選擇。

　　東力實業(yè)主要從事制造、加工及銷售電子消費產(chǎn)品及相關(guān)配件(目前為機頂盒)。一段時間以來，東力實業(yè)經(jīng)營不善，至2011年9月30日的6個月中，營業(yè)額為1.01億港元，銷售成本則為1.03億港元，毛利為-2000萬元。流動資產(chǎn)為6000萬港元，而流動負(fù)債則為9500萬港元。

　　4月19日，東力實業(yè)將旗下主要公司Total Ally清盤，在清盤說明當(dāng)中有這樣一段表述：由于公司主要的產(chǎn)品機頂盒訂單不足，導(dǎo)致制造業(yè)務(wù)已于期內(nèi)產(chǎn)生重大閑置日常開支，加上勞工及原材料成本持續(xù)上漲，公司制造業(yè)務(wù)已蒙受巨額虧損。

　　分拆商業(yè)地產(chǎn)?

　　香港購殼之舉引發(fā)了業(yè)界對招商地產(chǎn)的種種猜測，不少分析人士認(rèn)為，這可能與招商地產(chǎn)將要分拆內(nèi)地業(yè)務(wù)有關(guān)，預(yù)計未來將注入內(nèi)地商業(yè)物業(yè)資源，從而實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的分拆上市。

　　資料顯示，招商地產(chǎn)從去年開始進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合到招商商置進行運作。某招商地產(chǎn)內(nèi)部人士對記者表示，招商商置的分立工作已基本完成。“做大做強商業(yè)地產(chǎn)是招商地產(chǎn)的一個重要的戰(zhàn)略方向。”目前，招商地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的規(guī)模占公司總資產(chǎn)的20%，已投入運營的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模為106萬平方米，這些已運營的項目在2011年為招商地產(chǎn)創(chuàng)造了超過6億元的租金收入，即將進入招商或運營期的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模超過了200萬平方米。其希望在5年內(nèi)將這一比例提高到30%。

　　招商地產(chǎn)在去年分拆商業(yè)地產(chǎn)時，就被認(rèn)為有可能是為在香港上市做準(zhǔn)備，而此次收購東力實業(yè)，則為這種論斷提供了依據(jù)。

　　國泰君安據(jù)此預(yù)計，招商地產(chǎn)未來可能會復(fù)制華僑城亞洲(3366.HK)的發(fā)展模式，通過注入資產(chǎn)做大香港上市公司。

　　“內(nèi)地的房地產(chǎn)調(diào)控直接影響了住宅類業(yè)務(wù)在海外資本市場的估值，但海外資本市場對商業(yè)地產(chǎn)的看法還是比較正面的，在港股中估值也比較高。”黃立沖說。

　　他表示，預(yù)計招商地產(chǎn)會逐步向東力實業(yè)注入相應(yīng)資產(chǎn)，但兩年內(nèi)只能注入少量的資產(chǎn)，或者在此期間也可以參與招商地產(chǎn)旗下商業(yè)項目的投資開發(fā)，或者控股招商商置。“港交所的規(guī)則是限制收購方在24個月內(nèi)向上市公司注入業(yè)務(wù)，如果在包括交易對價、銷售金額、凈利潤等5個測試中超標(biāo)，就會被當(dāng)作新上市處理。”借道融資雖然較早涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展卻遠不如華潤置地、華僑城等總部同樣位于深圳的央企。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，造成該情況的最主要原因便是招商地產(chǎn)的資金壓力。據(jù)了解，招商地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)定位于“城市區(qū)域綜合運營開發(fā)”，因此單個項目所占用的資金量非常巨大。

　　另據(jù)消息，今年其商業(yè)地產(chǎn)的重點開發(fā)項目是蛇口海上世界綜合體的改造與新建，另外其84.5萬平方米的鎮(zhèn)江金山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園也剛剛開工建設(shè)，這兩個項目需要投入大量的開發(fā)資金。

　　“收購東力實業(yè)，將住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)分拆上市，意味著招商地產(chǎn)正試圖尋找一條與此前不同的擴張模式和融資渠道，以擺脫困局。”黃立沖認(rèn)為。

　　黃立沖還表示，港股融資渠道眾多，可使用的工具包括發(fā)行債券、可轉(zhuǎn)債或者股權(quán)融資，任何時候只要股東同意和有人愿意購買就可以集資，而A股上市房企因房地產(chǎn)調(diào)控則無法進行再融資。

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