紅商網(wǎng)訊：2012年，零售企業(yè)過(guò)得很艱難，各種衡量業(yè)績(jī)指標(biāo)同比下降。人力成本壓力加劇，租金暴漲，一些企業(yè)不忍房東的坐地起價(jià)，由租賃模式向自持物業(yè)轉(zhuǎn)變。

　　天虹商場(chǎng)除了部分區(qū)域自持物業(yè)外，近日，深圳中航收購(gòu)天虹商場(chǎng)近40%的股份，天虹和地產(chǎn)的關(guān)系更緊密了，而一向以輕資產(chǎn)擴(kuò)張著稱的天虹，突然加碼自持物業(yè)，究竟能玩轉(zhuǎn)地產(chǎn)，還是會(huì)被地產(chǎn)“絆一跤”仍未有結(jié)論。

　　租金：不可承受之重

　　10月16日，天虹商場(chǎng)股份有限公司發(fā)布的收購(gòu)報(bào)告書(shū)，深圳中航收購(gòu)天虹商場(chǎng)39.52%股份。報(bào)告顯示，天虹商場(chǎng)將與深圳中航的手表奢侈品業(yè)務(wù)共同組成公司高端消費(fèi)品與零售業(yè)務(wù)板塊，借此發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

　　盡管中航強(qiáng)調(diào)此番收購(gòu)的目的在于強(qiáng)化零售板塊，深圳中航旗下的中航地產(chǎn)與天虹商場(chǎng)之間的微妙關(guān)系引起業(yè)內(nèi)的關(guān)注。更多人將此解讀為天虹與地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)系將更加緊密。

　　在此之前，發(fā)跡于深圳，走向全國(guó)的天虹商場(chǎng)截至第三季度有54家門(mén)店。除了東莞威尼斯門(mén)店、廈門(mén)大西洋和深圳深南天虹鼎城店以及在建的江西吉安市天虹商場(chǎng)為自持物業(yè)外，其余均為租賃形式。

　　天虹商場(chǎng)上市之初，董事會(huì)秘書(shū)萬(wàn)穎曾表示天虹在堅(jiān)持以“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”策略不變的前提下，會(huì)有選擇地增加部分自有物業(yè)以保持長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，但不會(huì)借助關(guān)聯(lián)公司的地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)涉及商業(yè)地產(chǎn);同時(shí)，借助中航地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，本著市場(chǎng)化原則，公司可能與中航地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)方合作，通過(guò)租賃其物業(yè)實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。

　　雖然天虹方面如此表示，并且在發(fā)展過(guò)程中以輕資產(chǎn)擴(kuò)張為主，天虹在地產(chǎn)方面其實(shí)早有布局。

　　2010年天虹置業(yè)有限公司成立，與控股股東中航技深圳公司及萊蒙國(guó)際集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作框架意向備忘錄》，將進(jìn)一步在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)項(xiàng)目拓展方面發(fā)揮各自的資源和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)協(xié)作開(kāi)發(fā)、商業(yè)租賃、物業(yè)購(gòu)買(mǎi)等方式，建立雙方的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

　　日益高漲的房租迫使企業(yè)走上自持之路，天虹商場(chǎng)在自持物業(yè)的這條路上并不孤單。

　　銀泰百貨CEO陳曉東在今年供應(yīng)商會(huì)議中表示，銀泰自持物業(yè)占40%，未來(lái)發(fā)展的項(xiàng)目中，自持物業(yè)會(huì)超過(guò)一半。經(jīng)過(guò)三五年后，自持物業(yè)與租賃將會(huì)基本達(dá)到一個(gè)對(duì)等的比例。王府井方面也表示將提高自持物業(yè)的比例。

　　零售業(yè)種種不如人意的數(shù)據(jù)或許正是這些企業(yè)自持物業(yè)的原因。

　　受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等因素影響，今年前三季度中國(guó)連鎖零售企業(yè)銷(xiāo)售額平均增幅低于10%，低于社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速，創(chuàng)10年來(lái)新低。

　　前三季度零售行業(yè)綜合毛利率17.6%，相比去年同期下降0.6個(gè)百分點(diǎn);其中第三季度行業(yè)綜合毛利率為17.5%，相比去年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　上半年，天虹商場(chǎng)水電及房屋租賃費(fèi)支付同期增長(zhǎng)51.08%。第三季度報(bào)告顯示，增幅為34%。

　　駕馭地產(chǎn)搖錢(qián)樹(shù)

　　以往天虹商場(chǎng)“百貨+超市+X”的多業(yè)態(tài)組合模式似乎已經(jīng)難以體現(xiàn)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)記者觀察，購(gòu)物中心趨于飽和，天津、沈陽(yáng)、成都等地有巨大的存量面積。即使以多業(yè)態(tài)模式發(fā)展，仍有許多城市購(gòu)物中心的空置率很高。

　　根據(jù)物業(yè)顧問(wèn)萊坊統(tǒng)計(jì)，今年上半年上海、北京、深圳、廣州等一線城市的高端購(gòu)物中心空置率平均達(dá)8.4%;而二線城市空置率更高，平均達(dá)10.5%，當(dāng)中尤以沈陽(yáng)和成都為甚，空置率分別達(dá)17%和16.2%。

　　此外，百貨的選址要求比購(gòu)物中心更為嚴(yán)格。“百貨有別于購(gòu)物中心，一般選擇在市中心的一等地段，高度依賴公共交通。” 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授陳立平這樣認(rèn)為。

　　今年第三季度，全國(guó)大宗商業(yè)物業(yè)交易繼續(xù)低迷，成交量環(huán)比下降3%，與去年同期相比，降幅則達(dá)到47%。

　　另外，涉足地產(chǎn)項(xiàng)目需要龐大的資金支持，企業(yè)能否有足夠的實(shí)力經(jīng)營(yíng)，是難以回避的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

　　不過(guò)，憑借不算太糟的成績(jī)，天虹似乎有志于此。第三季度公司營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)12.57%;凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2.63%;第三季度可比店?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)4.6%;前三季度毛利率23.79%。

　　在擴(kuò)大自身版圖的同時(shí)，百貨自持物業(yè)似乎也有可取之處。因物業(yè)方不斷上調(diào)租金，百貨被逼退的新聞時(shí)有爆出，最終只是為他人做嫁衣。“租金暴漲，自持物業(yè)是比較妥當(dāng)?shù)淖龇�，這是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的一種防衛(wèi)措施。‘百貨+地產(chǎn)’模式發(fā)展可以節(jié)約成本，有利于控制賣(mài)場(chǎng)。”陳立平告訴記者。

　　不同于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盲目性，零售企業(yè)跨界地產(chǎn)更為理性。“零售主導(dǎo)模式相較于地產(chǎn)主導(dǎo)模式，在主體定位、運(yùn)營(yíng)和零售經(jīng)驗(yàn)等方面具有很大的優(yōu)勢(shì)。”陳立平說(shuō)。

　　“百貨是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，扣除人力成本、水電氣費(fèi)，凈利率僅2%左右。百貨進(jìn)入新區(qū)域，培育期一般3~5年，這需要很大的資金投入。”南京商廈總經(jīng)理馬驊告訴記者。

　　不過(guò)，冒進(jìn)地產(chǎn)的代價(jià)企業(yè)不一定能吃得消。

　　零售企業(yè)跨界地產(chǎn)似乎沒(méi)那么簡(jiǎn)單。即使業(yè)績(jī)不錯(cuò)，經(jīng)營(yíng)不好，地產(chǎn)的投入也是“燒錢(qián)”。“百貨+地產(chǎn)”模式能否為天虹商場(chǎng)的跨區(qū)域發(fā)展保駕護(hù)航，想必業(yè)界都有這樣的疑問(wèn)。

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